【正文】 )x5disp(39。5：房地產(chǎn)開發(fā)投資額擬合Model Summary and Parameter EstimatesDependent Variable:房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)EquationModel SummaryParameter EstimatesR SquareFdf1df2Sig.Constantb1b2b3Linear.98219.000Logarithmic.91919.000Inverse.67919.002Quadratic.98428.000Cubic.98737.000Compound.91719.000Power.99119.000.642S.85619.000Growth.91719.000.139Exponential.91719.000.139附3因此，建議有N套房子作為不動(dòng)產(chǎn)的人適可而止，炒高房價(jià)的同時(shí)房產(chǎn)市場的泡沫也會(huì)遮住視線，房產(chǎn)不是黃金，不是食物貨幣，它沒有貯藏功能，市場供求關(guān)系一旦發(fā)生變化，房產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)無形地縮水。經(jīng)過上述研究，并對(duì)目前北京以及全國房地產(chǎn)市場環(huán)境進(jìn)行分析總結(jié)，本文擬出以下幾點(diǎn)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格健康持續(xù)發(fā)展的建議：（一）采取有效措施，引導(dǎo)廣大人民合理應(yīng)對(duì)通貨膨脹本文在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行主要影響因素前，對(duì)所建立的指標(biāo)體系進(jìn)行了分析，并刪除了偶然性過大的貨幣供應(yīng)量這一指標(biāo)，沒有對(duì)其與房價(jià)進(jìn)行研究，但通貨膨脹使物價(jià)持續(xù)上漲，貨幣不斷的貶值，這對(duì)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)、政治等方面有著巨大的危害性。4可知，X10房地產(chǎn)開發(fā)投資額隨時(shí)間成指數(shù)性增長，房價(jià)及影響房價(jià)的其它5項(xiàng)主要指標(biāo)與時(shí)間擬合均符合三次曲線。運(yùn)行結(jié)果如下：經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格隨時(shí)間變化擬合結(jié)果（見表32)，由表2+βpxp+ε因此，EεTε=σ2np?σ2=εTεnp （26 各指標(biāo)對(duì)房價(jià)影響的總貢獻(xiàn)率123456各指標(biāo)的總貢獻(xiàn)率房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元).987.050.112.055北京市生產(chǎn)總值（億元）.974.183.076.035人均住宅建筑面積（平方米）.952.173.107.103居民家庭人均收入（元）.854.400.300.110經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格（元）.841.012.438城市化率.678.069.083.036恩格爾系數(shù)（%）.876.369.006.148CPI.708.379.365新增保障性住房面積（萬平方米）.013.742.092.554.022貸款利率.396.322.296.022得到載荷矩陣后，本文根據(jù)各指標(biāo)分別對(duì)各主成分的貢獻(xiàn)率加權(quán)（權(quán)指個(gè)主成分所表示的信息量）平均之后我們可以得到各指標(biāo)對(duì)房價(jià)影響的總貢獻(xiàn)率（見表1Ｆk的累計(jì)方差貢獻(xiàn)率為（i=1kλi）（（j=1pλj））其中α1的值最大，則說明Ｆ1綜合X1，X2，+ap1XpＦ2=a12X1+a22X2+表1(5)假設(shè)本文數(shù)據(jù)挖掘及處理研究過程中只出現(xiàn)有系統(tǒng)誤差，無隨機(jī)誤差。在確立房地產(chǎn)價(jià)格與各主要影響因素之間的聯(lián)系方面，嚴(yán)焰【5】利用嶺回歸方法本文采用嶺回歸方法，以香港市場為樣本，構(gòu)建房價(jià)模型。最后，對(duì)所建模型進(jìn)行了優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)價(jià)，在模型推廣種介紹了這幾個(gè)模型的廣泛應(yīng)用。（見表3 目前有關(guān)方面對(duì)本問題的研究房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)以及政府的研究機(jī)構(gòu)從未停止過對(duì)房價(jià)及相關(guān)問題的研究，出現(xiàn)了眾多的研究方法。 (2)假設(shè)在本文預(yù)測的2011至2015年期間，國家對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策不發(fā)生重大改變，與現(xiàn)行的政策基本一致。通過查閱中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站【8】、北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)【9】，中國知網(wǎng)【10】，我們得到北京市的物價(jià)水平、生產(chǎn)總值、收入水平、金融政策、稅收政策、土地、城市化率、保障性住房面積、銷售價(jià)格等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并在查閱大量相關(guān)文獻(xiàn)的情況下，得到如表1所示的影響房價(jià)的指標(biāo)體系（見表1Ｆk）,可用多項(xiàng)式表示：Ｆ1=a11X1+a21X2+表1第k個(gè)主成分方差為αi=λii=1kλi，主成分Ｆ1，4 特征值與方差貢獻(xiàn)表Total Variance ExplainedComponentInitial EigenvaluesExtraction Sums of Squared LoadingsTotal% of VarianceCumulative %Total% of VarianceCumulative %1234.835.8355.583.5836.095.953.095.9537.042.4238.023.2279.003.03010.000.003如上表所示，本文最終提取到影響房價(jià)的6個(gè)主成分，并且使累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到了≥99%，從而保證影響房價(jià)的有效信息不流失，為更好地解決后面的問題做準(zhǔn)備。+βpxp+ε （） 式（）表示一個(gè)p元線性回歸模型，其中有p個(gè)解釋變量。8） 又因?yàn)?，Ey=xβ=β0+β1x1+β2x2+從而證明問題一中得出的結(jié)論正確。1）所示：表34）。5所示，本文預(yù)測2011至2015年房價(jià)分別為：17512元、19780元、22008元、24142元、26128元，總體來講北京房價(jià)在未來五年內(nèi)穩(wěn)中有升，總體漲幅約71%，年均漲幅趨于10%～15%之間,并且隨著時(shí)間的推移，由于人民住房普遍得到保障使房屋需求量減小等原因影響下，房價(jià)的漲幅會(huì)越來越小，因房價(jià)過高、漲幅過快而引起的各種社會(huì)問題也都會(huì)迎刃而解。經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講：當(dāng)需求被激發(fā)出來的時(shí)候，一段時(shí)間內(nèi)，房子會(huì)瘋狂上漲，加上中間投機(jī)倒把人的炒作，房子更是非理性上漲。2：居民家庭人均收入擬合Model Summary and Parameter EstimatesDependent Variable:居民家庭人均收入（元）EquationModel SummaryParameter EstimatesR SquareFdf1df2Sig.Constantb1b2b3Linear.77819.000Logarithmic.56219.008Inverse.31819.071Quadratic.91128.000Cubic.95637.000Compound.94119.000Power.77119.000.538S.49719.015Growth.94119.000.133Exponential.94119.000.133附3居民家庭人均收入39。房地產(chǎn)開發(fā)投資額39。 x2(t)=*t+*t^*t^3。缺點(diǎn)在于：受比賽時(shí)間的限制，本文建立影響房價(jià)的指標(biāo)體系最終只考慮10個(gè)指標(biāo)，忽略了稅收政策、貨幣供應(yīng)量等難以量化或出現(xiàn)過偶然不規(guī)律的影響因素，從而使房價(jià)的預(yù)測結(jié)果與實(shí)際值的絕對(duì)誤差較大。（二）以保持保障性住房的穩(wěn)定為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控和住房價(jià)格新體系的建立工作由上文的研究結(jié)果顯示，影響房價(jià)的六項(xiàng)主要指標(biāo)中，X1經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格與X5新增保障性住房面積都屬于政策性保障住房的范疇，可見近幾年來保障性住房在全國的建設(shè)并投入使用，已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控起到了一定的作用。表32 經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格擬合Model Summary and Parameter EstimatesDependent Variable:經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格（元）EquationModel SummaryParameter EstimatesR SquareFdf1df2Sig.Constantb1b2b3Linear.64119.003Logarithmic.53919.010Inverse.38519.042Quadratic.68328.010Cubic.79637.008Compound.66019.002Power.58919.006.165S.44919.024Growth.66019.002.039Exponential.66019.002.039圖32中回歸系數(shù)得出擬合線性關(guān)系為： Y=+++表2（1） R檢驗(yàn)R=1i=1n（yiyi）2i=1n（yiyi）2 （22） 其中ε 1,ε 2,?ε n 相互獨(dú)立, 且服從N(0，σ 2)分布。2 問題二：建立房地產(chǎn)價(jià)格與包括城鎮(zhèn)住房保障規(guī)模在內(nèi)的主要因素之間聯(lián)系的數(shù)學(xué)模型及實(shí)證分析結(jié)果5Xp信息的能力最強(qiáng)，主成分k值得選取一般為使得累計(jì)方差貢獻(xiàn)率≥80%（或特征值大于1）的前k個(gè)特征值。3）。需輸出條件屬性的主成分Ｆ={Ｆ1，Ｆ2，+ap2Xp1 各指標(biāo)按時(shí)間序列擬合曲線圖如上圖所示，在2000至2010年11年間，由于近幾年我國通貨膨脹嚴(yán)重，人民幣貶值，導(dǎo)致X11貨幣供應(yīng)量各年份的丈夫偏差太大，由于無法預(yù)料未來一段時(shí)間內(nèi)人民幣或發(fā)生貨幣通貨膨脹還是通貨緊縮以及其變化程度，故將這一因素刪除，最后將影響房價(jià)的指標(biāo)確定為表11問題一：確定影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素5總體來講，國內(nèi)學(xué)者對(duì)我國房價(jià)的研究主要從兩個(gè)方面進(jìn)行，一是從宏觀經(jīng)濟(jì)方面的條件及微觀經(jīng)濟(jì)方面的市場供求原理，來觀察可能影響房價(jià)漲跌的因素；二是采用特征價(jià)格法，即針對(duì)組成房地產(chǎn)的各種特征屬性，通過微觀經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)者效用理論，來分析特征屬性的隱含價(jià)格對(duì)該商品價(jià)格的影響。近十年來我國一些城鎮(zhèn)的商品房價(jià)格上漲過快，過高的房價(jià)使城鎮(zhèn)卻中低收入者無力購買住房,為了社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,政府一直出臺(tái)各種文件，從宏觀層面對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。建立多元回歸分析模型，：Y=+++。二、問題分析 問題的重要性分析在上文已經(jīng)提到住房是關(guān)系國計(jì)民生的大問題，雖然近幾年來房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長做出了巨大貢獻(xiàn)，但高速上漲的房價(jià)使眾多中低收入階層的住房問題陷入窘境，貧富差距的矛盾日益突出，房價(jià)也成為了各種社會(huì)問題的焦點(diǎn)，已經(jīng)威脅我國社會(huì)的持續(xù)性發(fā)展。問題三：根據(jù)房價(jià)與保障性住房在內(nèi)的各主要影響因素之間的關(guān)系模型，以及北京市“十二五”規(guī)劃中關(guān)于保障性住房建設(shè)的規(guī)劃，我們可以利用數(shù)學(xué)軟件對(duì)“十二五”期間（即2011—