【正文】 因此，我們的樓盤也要設計一些小單位的戶型。32 / 69將會對以后的小區(qū)環(huán)境造成巨大的影響。⑧其他：本項目地塊附近還有許多的藥店、書店、鞋店等種類繁多的店鋪，XG 街派出所就在附近。當然，對于消費者來說，都希望能得到物美價廉的東西，對于物業(yè)管理公司提供的服務也一樣。 圖 需需 要 的 戶 型15%28%21%26%0%4% 6% 2/1/12/2/13/1/13/2/14/1/14/2/2復 式要的戶型 圖 需需 要 的 面 積8%25%18%22%14%4%4%3%2%6069平 米7079平 米8089平 米9099平 米100109平 米110119平 米120129平 米130139平 米其 他要的面積26 / 69B, 28%的受訪者表示會購置兩房兩廳的房子，同時，由 %的受訪者表示會購置三房兩廳的房子，而選擇 70 到 90 平方米房子的人約占 65%，這說明兩房兩廳的房子和三房兩廳的房子才是人們最想要的戶型。 ）GZ**附近地段是 XG 路樓盤分布較為密集的地段，居住分為濃厚，生活配套成熟，由北面往東曉路，通過海印橋與河北相連。50 周歲以上的老年族占 23%；35 周歲以下的年輕輩占 69%。在拉動經(jīng)濟增長的三套馬車中，投資尤其上基礎建設表現(xiàn)出強勁動力。如果這樣，房地產(chǎn)項目策劃水平就會產(chǎn)生新的提高，新的飛躍。該樓盤在名稱上著重體現(xiàn)企業(yè)品牌的聲譽，在觀念上著重表達“都市生態(tài)園”的主題概念，追求生態(tài)住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的至高境界。此外，心理主觀條件的把握也可以運用 SD 法。對于這些文件和資料，房地產(chǎn)策劃可以直接引用，而無需再行調(diào)查和研究，我們將這些資料稱為既存資料，由這些資料掌握的條件稱為直接條件。還有城市及用地附近的歷史文化背景。如果說對外部條件的把握是為了使項目遵循總體規(guī)劃思想，制訂和修正項目的規(guī)模性質(zhì)，把握項目建設的宏觀方向，那么對內(nèi)部條件的把握則是考慮項目的具體設計和方法的關鍵。這種將閱覽室面積縮小，把原圖書館的部分活動內(nèi)容轉移到外部的做法，是有其可行性的，且得到了社會的認可和贊同。回顧人類社會生活的發(fā)展，可以說我們的生活已變得更加豐富多彩，對使用者的活動已不再能夠平均化地得出一個普遍適應的標準來了。條件③是空間的文化要求，是關于社會形成的傳統(tǒng)、習慣等文化模式的要求條件，以此來決定行為方式和空間形式。表 建筑空間的使用者與使用特征建筑 被服務的使用者 參與服務的使用者 使用特征辦公室 來訪者 職員、管理者 有組織的活動市政廳 來訪者（個人團體） 公務員、向導、管理者 各種目的、隨機的商店 顧客 售貨員、推銷員、經(jīng)理 隨機的13 / 69教堂 教徒 主教、牧師、管理者 有組織、團體的餐廳 顧客 廚師、服務員、經(jīng)理 隨機、定時的中校學校 學生、家長 教師、職員、廚師 有組織、團體的綜合醫(yī)院 院內(nèi)外患者、家屬 醫(yī)生、護士、管理者 24 小時隨機的旅館 旅客、來訪者 服務員、經(jīng)理、廚師 24 小時日常服務大學 學生、研究者 教師、學長、職員 研究、授課、學習少年之家 兒童、收容者家屬 教師、管理者、廚師 日常服務、授課美術館 觀眾、聽眾 講解員、職員、管理者 有組織、隨機的圖書館 讀者、聽眾 管理員、出納員、職員 有組織、隨機的旅客站 旅客 售票員、服務員、職員 24 小時服務的根據(jù)不同空間不同使用者的使用特征，其空間的構成特征顯然不同。從公用電話亭、衛(wèi)生間的利用到事務所、大學、展覽中心的活動等等，與建筑相關的人類活動都是在建筑空間中進行的。（5）技術構想。 物管策劃物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務。其主要內(nèi)容包括如下：項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標準、環(huán)境景觀設計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。房地產(chǎn)項目策劃要追求新意、獨創(chuàng)、永不雷同。調(diào)查可從實態(tài)的角度、規(guī)范的角度、技術的角度去進行，它是房地產(chǎn)策劃方法的基本步驟之一。建設目標的實現(xiàn)越來越不只是一個單純孤立的事件了。此外，建筑的社會環(huán)境、時代要求、物質(zhì)條件及人文因素的影響都單獨構成對建筑的制約條件。如前所述，房地產(chǎn)策劃總是以合理性、客觀性為軸心，以建筑的空間和實體的創(chuàng)作過程為首要點，其任務之一就是對未來目標的空間環(huán)境與建筑形象進行構想，以各種圖式、表格和文字的形式表現(xiàn)出來。在當代世界潮流日趨強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，強調(diào)建筑的社會化，強調(diào)社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，強調(diào)經(jīng)濟效益以及建筑活動日趨商品化的環(huán)境下，策劃師和建筑師仍在傳統(tǒng)的運行模式中被動地按照業(yè)主所擬定的設計任務書進行設計顯得缺乏科學性與邏輯性。1 / 69房地產(chǎn) MBA 實戰(zhàn)論文前言房地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視，最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。對房地產(chǎn)產(chǎn)品市場需求依據(jù)研究的缺乏已經(jīng)成為從需求到供應之間的一個“斷層” 。這些圖式、表格和文字在現(xiàn)實中或在以后目標的實現(xiàn)中與既存的真實建筑空間相對照，它們是對建筑空間的抽象。房地產(chǎn)策劃就是要將這些制約條件集合在一起，揚主抑次，加以綜合，以求達到一個新的平衡。房地產(chǎn)策劃要求建設目標在社會實踐中，強調(diào)該目標的實現(xiàn)對社會的影響與效益、社會的意義以及在社會中的角色。它與前者共同構成房地產(chǎn)策劃方法的最基本的內(nèi)容，并在此基礎上進行構想、預測、評價，最終達到房地產(chǎn)策劃的目標。房地產(chǎn)項目策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。房地產(chǎn)策劃就是將市場策劃的成果，通過建筑技術語言將其表現(xiàn)出來的一個過程。物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點：主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟規(guī)律進行商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。又稱為“硬構想” ，它主要是對項目的建筑材料、構造方式、施工技術手段、設備標準等進行策劃，研究建設項目設計和施工中各技術環(huán)節(jié)的條件和特征，協(xié)調(diào)與其他技術部門的關系，為項目設計提供技術支持。人們在建筑空間中交往、交流、進行物品的交換，其活動的基本類型是由人與人的關系所決定的。與固定性、經(jīng)常性活動有關的承載空間，要求具有一定的物理不變性及耐用性，即保證在經(jīng)常不變的單一形式的活動中不會造成影響使用的問題。文化條件多在舉行集體儀式的空間中如教堂、會堂內(nèi)表現(xiàn)得較為充分，而在如旅客車站、醫(yī)院等使用功能較強得空間中由于使用功能的比重大大超出了文化的要求往往被人所忽略。而需考慮各種各樣類型的分布，必須創(chuàng)造不同類型和由于個性差異的建筑空間的時代已經(jīng)到來。通常這樣內(nèi)部活動的外移，可使內(nèi)部空間的造價、運行費用大大降低。它使項目有一個更科學、更邏輯、更符合客觀實際、更經(jīng)濟適用的空間構想。有哪些傳統(tǒng)習俗，曾發(fā)生哪些重要的歷史事件，該地區(qū)有哪些需要珍視和保留的特色等等。除直接條件之外，余下的就是間接條件了。策劃師和建筑師對調(diào)查對象擬定出操作概念，即描述形容詞，定出評價尺度，對被驗者進行心理測定。實現(xiàn)這一理念，不是策劃人的刻意做作，而是人們對住區(qū)觀念要求變化、創(chuàng)新的必然結果。21 / 69第二部分 房地產(chǎn)項目策劃案例 市場研究與方案構思 宏觀經(jīng)濟形勢判斷受國際國內(nèi)因素共同影響,外貿(mào)出口強勁反彈。 “政策經(jīng)濟” （基礎設施的建設）的后續(xù)當是“市場經(jīng)濟”的到來。市場競爭也只能圍繞這兩個消費者群體來展開，大量的高檔房開始“關注各階層的消費需求” ，市場價格走低已成為不爭的事實。XG 西路段的樓盤得益于市政建設的多方面利好，入內(nèi)環(huán)路落成、地鐵二號線的即將通車等因素，令 XG 西路特別是 ZS 大學附近的交通堵塞成都有所減緩。 圖 需要需 要 的 住 宅 類 型高 層 住 宅28%小 高 層 住 宅35%多 層 住 宅 （ 帶 電梯 ）17%多 層 住 宅 （ 無 電梯 ）20%的住宅類型C, %的受訪者選擇小高層住宅，28%得受訪者選擇高層住宅，而選擇多層住宅的受訪者只占 37%左右，這說明市面上喜歡多層住宅的市民所占的比例已逐漸下降。因此，人們明確表示，小區(qū)的清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)等工作，物業(yè)管理公司一定要做好，對于一些家政服務，最好要具備，怎么收費再另行約定，而對于小區(qū)活動的開展，作為小區(qū)大管家的物業(yè)管理公司，則應責無旁貸的承擔這一工作，豐富住戶的生活。配套設施綜述：本項目所處地段是居住人口比較集中的區(qū)域，各種的生活配套設施十分完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要，但從消費的角度來說，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少大規(guī)模和高檔次的購物中心，所以，在本項目的規(guī)劃中，可以把裙樓的一部分做成大規(guī)模和高檔次的購物中心，以滿足一些高層次消費者的要求。③治安環(huán)境：本項目所處地段有非常旺的人氣，但是，這里也是外地民工聚居的地區(qū)之一，治安形勢比較嚴峻，前段時間報紙公布，這里是 GZ 雙搶事件較猖獗的地區(qū)之一。但我們的主力戶型主要集中在兩房兩廳和三房兩廳，面積在 70~100 平方米左右，因為現(xiàn)在市場上對這兩種戶型的需求最大。根據(jù)我們前面的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在 XG 西路這一帶，小面積單位的房子比較好賣，原因是這里交通方便，而且靠近ZS 大學，買了這些房子，可以自住，也可以出租。另一方面，在地塊的西北角，有一條小河沖，堆滿垃圾，臭氣沖天，如果不加以治理。⑦銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、商業(yè)銀行等近在咫尺；ZS 大學西門邊有中國郵政局，對于酒店，有石崗漁村、祈興酒店、利口福、麥當勞等。所以，人們都表示，一定要加強監(jiān)督，保護消費者的利益。從這幾個數(shù)據(jù)我們可以看出：住宅需求很大，多數(shù)市民都希望改善他們的居住環(huán)境。XG 路的樓盤分布較為集中，價格由西往東遞減，根據(jù)樓盤分布特征及區(qū)域走勢可分為三個片區(qū)。GZ 市住房消費的主力群體為 50 歲以上于 35 周歲以下的兩類消費細分群體。1~9 月份，GD?。篏DP 超過 11%（全國為 %） 。從發(fā)展觀點看，處理信息時定性與定量相結合，互為補充、互為促進，才能使信息處理達到科學化，才能準確地反映市場動態(tài)情況。目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉變，如廣州“中海名都”項目的策劃已在觀念轉變中大做文章。在對未來發(fā)展條件的把握研究上，可以建立起城市用地發(fā)展模型、經(jīng)濟開發(fā)模型，在模型上進行理論的演繹和論證。這些部門的研究成果文件，即構成相對應的房地產(chǎn)策劃的外部條件的資料文件。人口文化素質(zhì)的比例現(xiàn)狀，年齡構成段劃分、職業(yè)構成等等。直接由建設單位、使用者、經(jīng)營者獲得內(nèi)部條件，或是由策劃師和建筑師本人通過SD 法或模擬法以多因子變量分析而獲得內(nèi)部條件，其宗旨都是為了對目標進行最全面最客觀的把握，所以，策劃師和建筑師可以分段、分類、分目標地選擇不同地方法，以求用高效率和經(jīng)濟地手段來完成空間構想前的這一準備工作。這無疑會提高建設項目的經(jīng)濟效益。標準設計可以節(jié)約工程造價，但往往使建筑失去個性，使用者自由創(chuàng)造空間的機會被剝奪。條件②還與空間中活動的效率有關。建筑空間的使用者與使用特征可概括為下表。與建筑有關的人類活動，從單位到群體其各種各樣的活動是非常廣泛的。同時對空間的成長、感觀環(huán)境等進行預測，從而導入空間形式并以此為前提環(huán)境對構想進行評價，以評價結果反饋修正最初的設計任務書。同時開發(fā)策劃的前期核心工作是項目可行性研究，后期核心工作是項目工程管理。 產(chǎn)品策劃就是研究如何科學地制定建設項目的總體規(guī)劃立項之后建筑設計的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗確定設計內(nèi)容及依據(jù)（設計任務書）的不科學、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設目標所處社會環(huán)境及相關因素的邏輯數(shù)理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據(jù)，科學地確定設計內(nèi)容，并尋找達到這一目標的科學方法。一是房地產(chǎn)項目自始至終要以市場為主導，顧客需要什么商品房，就建造什么商品房，永遠以市場需求為依據(jù)；二是房地產(chǎn)項目要隨著市場的變化而變化，房地產(chǎn)的市場變了，策劃的思路、定位都要變；三是房地產(chǎn)項目策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。建筑的類型化可以從建筑的使用性質(zhì)的差異、使用對象的差異、使用目的的差異入手，區(qū)分出公共建筑、工業(yè)建筑、居住建筑、交通建筑等等建筑類型。第三，以求獲得社會性、公眾性的指向。與一個建筑相關的人，其立場各有不同，對這個建筑的期待也就各異。社會、地域一經(jīng)確定，人們的活動一經(jīng)進行，作為空間、實踐積累物和人類活動載體的建筑就完全是一個活生生的客觀存在了。在改革開放的大潮中崛起的中國房地產(chǎn)業(yè)，將在我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展中越來越顯示其重要性。隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。房地產(chǎn)策劃，就是研究如何科學地制定建設項目的總體規(guī)劃立項之后的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗確定設計內(nèi)容及依據(jù)（設計計劃書）的不科學、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設目標所處社會環(huán)境及相關因素的邏輯數(shù)理分析，研究項目任務書對設計的合理向導，制定和論證建筑設計依據(jù)，科學地確定設計的內(nèi)容，并尋找達到這一目標的科學方法。抽象模式是對實態(tài)空間的一種邏輯的描述方式，建筑的全部層面可由若干個抽象模式來組合表示，通過對這些模式的推敲和分析，最終可以綜合出建筑實體空間的全息模型。這里所謂的綜合就是要求策劃師和建筑師通過房地產(chǎn)策劃使各相關因素在整體構成中各自占有正確的位置，也就是對于各個要素進行個別的評價，評價的方法不同，則綜合的方法也就有可能不同。另一方面房地產(chǎn)策劃也更重視地域、規(guī)模、文化對建設目標的影響。 從市場的角度看房地產(chǎn)策劃的特性從市場的角度看房地產(chǎn)策劃具有以下一