【正文】 （2） 根據(jù)已做的類似項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。 （三） 制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。 附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設(shè)施 公園 銀行 郵局 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。 當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。. . . .. .房地產(chǎn)項目可行性研究報告綱要一、 前言 隨著集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 四、 目標市場定位及產(chǎn)品定位 市場定位 目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點 產(chǎn)品建議 第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析 一、初步規(guī)劃設(shè)計思路 設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 （2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 一、 市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 六、 總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。 （二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 四、 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 治安情況 空氣狀況 噪聲情況 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）