【正文】 韓國(guó)城可以做得規(guī)模小些，但必須以韓國(guó)真貨為賣(mài)點(diǎn)，否則吸引不了吸費(fèi)者。佳樂(lè)家在當(dāng)?shù)匾?guī)模較大，設(shè)計(jì)上采用雙首層概念，實(shí)為金城廣場(chǎng)房地產(chǎn)首二層群樓商鋪，在當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)顯得時(shí)尚新穎，購(gòu)物環(huán)境較為舒適；劣勢(shì)是地理位置屬新城區(qū)，較第二百貨偏，目前人流較為稀少，商場(chǎng)場(chǎng)面較為冷清，部分商鋪空置。百盛百貨位于佳樂(lè)家對(duì)面，規(guī)模較佳樂(lè)家小，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)類(lèi)似。地下一層為維客超市，另有服裝，餐飲（中式快餐） ，藥店。 消費(fèi)者購(gòu)物通常選取的交通工具統(tǒng)計(jì)14%5%6%1%10%17%47%公 交 車(chē)的 士私 家 車(chē)公 務(wù) 車(chē)摩 托 車(chē)單 車(chē)步 行43 / 95觀(guān)點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前萊西消費(fèi)者購(gòu)物通常選取的交通工具是以步行、單車(chē)為主（兩項(xiàng)共占 64％） ，公交車(chē)及摩托車(chē)為輔分別占 10％和14％，而私家車(chē)、的士及公務(wù)車(chē)的較少，三項(xiàng)共占 12％。 受訪(fǎng)消費(fèi)者的年齡分析：從消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，21~35 歲之間的受訪(fǎng)者達(dá)到 64%，36~40歲之間的受訪(fǎng)者達(dá)到 10%，41 歲以上的受訪(fǎng)者達(dá)到 15%；中青年主力消費(fèi)群體為主要訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象。 現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的商鋪的租售形式11%89%買(mǎi)租觀(guān)點(diǎn)：目前萊西市場(chǎng)上的商鋪以租賃為主，而自己購(gòu)買(mǎi)的僅占 11％，究其原因主要是目前現(xiàn)有的商鋪供應(yīng)量少，尤其是地段位置佳、商業(yè)氛圍好、綜合條件佳的商鋪，目前在市場(chǎng)上售賣(mài)的，更是沒(méi)有。 商場(chǎng)規(guī)劃超前度不足萊西市大部份商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)都缺乏超前性，由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)把握不足，至現(xiàn)在，這些商場(chǎng)已顯得過(guò)時(shí)和老態(tài)了，如：糧貿(mào)大廈、月宮超市等都是由于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)超前度不足，最后進(jìn)行加建、重新裝修。 昌隆市場(chǎng)? 昌隆市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)概況：昌隆市場(chǎng)是 90 年代初萊西市與香港中隆市場(chǎng)推廣有限公司合資開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)27 / 95過(guò)十幾年的“開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理” ，目前已成為萊西乃至膠東半島有名的大型商貿(mào)城。劣勢(shì)：? 該項(xiàng)目定位比較模糊，主題不明確，且缺乏商場(chǎng)整體形象包裝；? 整個(gè)商場(chǎng)的管理機(jī)制滯后，柜臺(tái)分布不整齊，裝修顯得較為陳舊，燈光昏暗，無(wú)法顯示商場(chǎng)的形象和檔次；? 業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂，沒(méi)有系統(tǒng)而有機(jī)分布及點(diǎn)綴，造成消費(fèi)者不能達(dá)到有效的購(gòu)物目的；? 商場(chǎng)里也沒(méi)有明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo)及方便消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)、購(gòu)物；? 超市的購(gòu)物環(huán)境較差，商品的擺設(shè)陳列不合理，且生鮮類(lèi)食品顯得不夠新鮮。? 目前萊西市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目供給中，95%以上為住宅，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)明顯跟不上住宅發(fā)展的步伐，可以預(yù)測(cè)，未來(lái)萊西市投資性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在有較大的市場(chǎng)空間。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及其它投資 6376 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) 40％。其中住宅投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) 95％。累計(jì)投入改造資金 6 億元，完成拆遷項(xiàng)目 100 多個(gè)，總面積 200 萬(wàn)平方米，拆遷了部分城中村、城中企業(yè)和城市破舊建筑物，解決了布局不合理、環(huán)境臟亂差的問(wèn)題。 全市居民存貸款狀況類(lèi) 型 金 額 增長(zhǎng)2022 年末金融機(jī)構(gòu)存款余額（本外幣） 598409 萬(wàn)元 %2022 年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（本外幣） 483440 萬(wàn)元 %2022 年末金融機(jī)構(gòu)貸款余額（本外幣） 391990 萬(wàn)元 %2022 年末金融機(jī)構(gòu)存款余額（本外幣） 523712 萬(wàn)元 %2022 年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（本外幣） 425200 萬(wàn)元 %2022 年末金融機(jī)構(gòu)貸款余額（本外幣） 364890 萬(wàn)元 8.% 萊西經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn) 萊西整體經(jīng)濟(jì)逐年平穩(wěn)增長(zhǎng)萊西市近年通過(guò)創(chuàng)建國(guó)家生態(tài)環(huán)境保護(hù)模范城市，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，使城市的綜合素質(zhì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力明顯提高，同時(shí)也帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，更榮獲“全國(guó)第四屆縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市） ”稱(chēng)號(hào)。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上，突出新型工業(yè)化，堅(jiān)持以工業(yè)化帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)化、推進(jìn)城市化、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 地理位置及區(qū)位優(yōu)勢(shì)萊西市位于青島、濰坊、煙臺(tái)、威海四大城市之間，地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)，是膠東半島的交通樞紐，在青島市一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，交通運(yùn)輸條件便利。濰（坊）萊（陽(yáng)）高速公路在萊西境內(nèi)經(jīng)過(guò)，設(shè)有 3 個(gè)出入口。完成了梅花山生態(tài)園二期、月湖廣場(chǎng)二期、月湖清淤改造、潴河治理及煙臺(tái)路、青島路、文化路、上海路等城區(qū)主要道路改造工程，硬化翻修城區(qū)道路 萬(wàn)平方米；鋪設(shè)雨污管網(wǎng) 萬(wàn)米；鋪裝人行道板 萬(wàn)平方米；綠化面積 47 萬(wàn)平方米；安裝路燈 507 基，城區(qū)亮化率保持在 97％以上，城市功能更加完善。世界 500 強(qiáng)之一的雀巢公司及韓國(guó)泰光制鞋有限公司等一批大型企業(yè)紛紛落戶(hù)萊西，增資發(fā)展。 規(guī)劃新園區(qū)拉動(dòng)萊西經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快城市建設(shè)必須有經(jīng)濟(jì)發(fā)展作支撐，園區(qū)則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效載體和城市建設(shè)的重要內(nèi)容。樓型由以多層為主，另有部分別墅的開(kāi)發(fā)，別墅的價(jià)格維持在 1700～2800 之間，多層以?xún)墒乙粡d和三室兩廳為主，面積由 100 平方米－150 平方米。每個(gè)小區(qū)內(nèi)都配套休閑娛樂(lè)公共活動(dòng)場(chǎng)所和物業(yè)管理設(shè)施。 萊西市三大百貨超市個(gè)案分析： 利客來(lái)購(gòu)物中心19 / 95項(xiàng)目名稱(chēng) 利客來(lái)購(gòu)物中心 地理位置 煙臺(tái)路 62 號(hào)所屬企業(yè) 利客來(lái)商貿(mào)股份有限公司商場(chǎng)規(guī)模 營(yíng)業(yè)面積達(dá) 萬(wàn)平方米樓層 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 主要品牌一樓家用電器、交通通訊器材、金銀珠寶、工藝品、化妝品、文化體育辦公用品、兒童玩具等。整個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)布局呈現(xiàn)以服飾為主導(dǎo)，鞋類(lèi)、潮流飾品和精品為輔，其他業(yè)種各自發(fā)展的一個(gè)模式，商業(yè)街所經(jīng)營(yíng)的品類(lèi)豐富、集中，是萊西市消費(fèi)、購(gòu)物人流最為聚集的地方，商業(yè)氣氛濃厚，輻射力較強(qiáng)，也是商家經(jīng)營(yíng)的首選之地。隨著萊西市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，以及新建商業(yè)街的崛起，該專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)跟不上時(shí)代的步伐，經(jīng)營(yíng)狀況有往下滑的趨勢(shì)，昌隆市場(chǎng)南面街鋪（正對(duì)體育館） ，由當(dāng)時(shí)最高售價(jià)的 8000 元/m 2，降為現(xiàn)在的 3500 元/m 2就是最好的見(jiàn)證。31 / 95 萊西市休閑娛樂(lè)行業(yè)分析：萊西市的休閑娛樂(lè)業(yè)中，以夜總會(huì)、練歌房、浴場(chǎng)、桑拿、按摩為主，且多數(shù)帶有不正當(dāng)服務(wù)。從中我們可以看出萊西的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展尚處于初級(jí)階段，暫時(shí)還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)真正以集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等于一體的大型購(gòu)物中心，商家選址經(jīng)營(yíng)以市中心的臨街商鋪為主，普遍都是各自為政的經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一宣傳推廣的重要性缺乏認(rèn)識(shí)。同時(shí)也反映出月湖廣場(chǎng)商圈是萊西市民首選購(gòu)物場(chǎng)所。? 26～35 歲的消費(fèi)群：選擇健身運(yùn)動(dòng)、量販?zhǔn)?KTV、美容美發(fā)中心、兒童樂(lè)園等休閑娛樂(lè)配套所占的比例多。其停車(chē)場(chǎng)規(guī)模較大，停車(chē)寬松。第二百貨商業(yè)規(guī)模在當(dāng)?shù)禺?dāng)屬最大，四層經(jīng)營(yíng)面積 2 萬(wàn)平方米（5000m 2/層）。威海市最著名的所謂韓國(guó)城，或韓國(guó)服裝城，就是威勝韓國(guó)服裝批發(fā)城和威海老港韓國(guó)服裝城。較有市場(chǎng)需求的西餐廳、環(huán)境舒適的咖啡廳、酒吧，在萊西市基本沒(méi)有；? 萊西市被稱(chēng)為青島的后花園，擁有月湖公園、月湖廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)，產(chǎn)芝水庫(kù)，潴河等諸多風(fēng)景秀麗的旅游景點(diǎn)，但其旅游資源和旅游題材卻未被深入發(fā)掘和有效宣傳，未能真正發(fā)揮青島后花園的旅游特色，未能充分利用當(dāng)?shù)芈糜钨Y源來(lái)提升城市的輻射力和影響力，從而有效帶動(dòng)本地商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。3．青島市商業(yè)分析：青島商業(yè)方面云集了象利群、沃爾瑪、家樂(lè)福、佳士客、百盛、陽(yáng)光、海信、百安居等諸多業(yè)界巨頭，各自在青島的商業(yè)舞臺(tái)上扮演極其中要的角色。其側(cè)面地?cái)偙姸?，?duì)項(xiàng)目形象損害更是雪上加霜。佳樂(lè)家和百盛位于利群購(gòu)物廣場(chǎng)附為各類(lèi)品牌服裝店，其中 1/4 面積為國(guó)美電器；1 萬(wàn)平方的首層，人流稀少，售貨員人數(shù)和在場(chǎng)客流量差不多，給人一種很空蕩的感覺(jué)；第二層為大型超市，超市外面為品牌服近，步行約 5 分鐘可達(dá)。當(dāng)?shù)剌^受歡迎的大超市是維客超市和家家悅超市；其中的維客超市購(gòu)物環(huán)境良好，商品陳列整齊，尤其是生鮮類(lèi)食品非常新鮮，給顧客一種很有管理的感覺(jué)，并產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望；家家悅超市位于家家悅超級(jí)購(gòu)物廣場(chǎng)；家家悅購(gòu)物廣場(chǎng)的外圍街鋪主要是品牌服裝店，主要有達(dá)芙妮、雅名格、X 特步、康耐、吉爾達(dá)、水星、雙星等品牌；客流較多；內(nèi)圍商鋪則經(jīng)營(yíng)慘淡；萊陽(yáng)市人民商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式落后，購(gòu)物者稀少，售貨員數(shù)量與在場(chǎng)的購(gòu)物者數(shù)量相當(dāng)；流行前線(xiàn)專(zhuān)賣(mài)年青人流行服飾，店面裝飾體現(xiàn)潮流時(shí)尚和活力，配以充滿(mǎn)動(dòng)感的黑人音樂(lè)，吸引了眾多的年青消費(fèi)者到場(chǎng)消費(fèi)。時(shí)尚性、引導(dǎo)性消費(fèi)將吸引此類(lèi)客戶(hù)的聚集。36 / 95 經(jīng)營(yíng)者對(duì)利群集團(tuán)進(jìn)駐本項(xiàng)目的期望值分析88%12%期 望 值 高沒(méi) 明 確 表 態(tài)觀(guān)點(diǎn)：在受訪(fǎng)的經(jīng)營(yíng)者中被問(wèn)到對(duì)利群集團(tuán)進(jìn)駐萊西市的期望值，88％的經(jīng)營(yíng)者對(duì)利群集團(tuán)的進(jìn)駐表示持高期望值，只有 12％的經(jīng)營(yíng)者沒(méi)明確表態(tài)，由此可知：作為山東零售業(yè)龍頭的利群集團(tuán)，其知名度及信譽(yù)度早已深入民心。在豪帝商城則集中了多種中檔餐飲店。? 綜合點(diǎn)評(píng)由于該商城前期的商鋪賣(mài)散，使商鋪成為眾多繁雜的小個(gè)體，失去整體的和諧性，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)管理難度大，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重的不良局面，另外豪帝商城商鋪更有一部分為回遷戶(hù)，我行我素，影響整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序，同時(shí)該開(kāi)發(fā)商缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理和統(tǒng)一的推廣也是導(dǎo)致該商城經(jīng)營(yíng)慘淡的主要原因之一。租賃價(jià)格 臨街一線(xiàn)鋪?zhàn)饨馂?7000 元／年，商貿(mào)城內(nèi)街二線(xiàn)鋪?zhàn)饨馂?4000 元／年。劣勢(shì)：? 功能較為單一，休閑娛樂(lè)功能較缺乏，屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色；? 項(xiàng)目整體規(guī)模小，購(gòu)物環(huán)境較為壓抑感覺(jué)，與其集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一身的購(gòu)物中心的定位不相符；? 由于男裝、女裝、童裝、針紡織品、床上用品、鞋帽皮具全部集中在三樓，導(dǎo)致各業(yè)種的營(yíng)業(yè)面積有限，造成商品種類(lèi)不全；? 商場(chǎng)里也沒(méi)有明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo)及方便消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)、購(gòu)物；? 商場(chǎng)門(mén)外的單車(chē)及摩托車(chē)的停放位缺乏良好的規(guī)劃，導(dǎo)致亂停亂放的情況嚴(yán)重，對(duì)商場(chǎng)的形象及檔次帶來(lái)一定的影響。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及其它投資 6376 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)40％，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)明顯跟不上住宅發(fā)展的步伐。 萊西市房地產(chǎn)供求狀況2022 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況一覽表14 / 95類(lèi) 別 數(shù) 量 同比增長(zhǎng)投資總額 億元 81%施工面積 萬(wàn)平方米 83%竣工面積 萬(wàn)平方米 72 %銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米 %觀(guān)點(diǎn):? 從上表反映出，2022 年萊西市商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)投資逐年猛增，銷(xiāo)售額逐年攀升，其中投資額較上年同比增長(zhǎng) 81 %，施工面積與竣工面積較上年同比增長(zhǎng)幅分別達(dá)到 83 %和 72 %，同時(shí)銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) ％，這些指標(biāo)綜合反映了 2022 年萊西市房地產(chǎn)發(fā)展迅速。? 近年來(lái)萊西市政府一方不斷加大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，使城市功能進(jìn)一步完善，另一方面對(duì)萊西市的市容市貌進(jìn)行大力改造，并不斷對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，大大地提高了萊西市投資環(huán)境的商業(yè)價(jià)值，也加速了萊西城市化的進(jìn)程。萊西市通過(guò)以城市規(guī)劃調(diào)控城市資源，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚，壯大了城市規(guī)模，加快了城市化進(jìn)程，進(jìn)一步提升了區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也有力地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為新一輪城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展繪就出了藍(lán)圖。其中，娛樂(lè)、餐飲業(yè)完成 億元，增長(zhǎng) %。有 204 國(guó)道連通。1 / 95上篇項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 調(diào) 研 報(bào) 告2 / 95目 錄一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析 ..........................................4 ............................................5 萊西市概況 ...........................................5 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 .........................................7 萊西經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn) .......................................9 萊西市城市發(fā)展規(guī)劃特點(diǎn) ..............................11 ...................................15 萊西房地產(chǎn)整體概況 ..................................15 萊西市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ............................15 萊西市房地產(chǎn)供求狀況 ................................17 萊西市房地產(chǎn)特點(diǎn) ....................................18 觀(guān)點(diǎn)： ..............................................19二、中觀(guān)市場(chǎng)調(diào)研分析 .....................................21 .....................................22 萊西市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ..............................22 萊西市三大百貨超市個(gè)案分析： ........................22 萊西市商業(yè)街分析 ....................................28 萊西市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 ..................................30 萊西市商業(yè)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 ........................343 / 95三、微觀(guān)市場(chǎng)調(diào)研分析 .......................