【正文】 市各大商場(chǎng)的業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂與嚴(yán)重重復(fù)，沒有系統(tǒng)而有機(jī)分布及點(diǎn)綴，造成消費(fèi)者不能達(dá)到有效的購物目的，導(dǎo)致客流得不到有效的良性循環(huán)，況且商場(chǎng)里也沒有明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo)及方便消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)、購物。隨著萊西市近年來經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，以及新建商業(yè)街的崛起，該專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)跟不上時(shí)代的步伐，經(jīng)營狀況有往下滑的趨勢(shì)，昌隆市場(chǎng)南面街鋪（正對(duì)體育館） ，由當(dāng)時(shí)最高售價(jià)的 8000 元/m 2，降為現(xiàn)在的 3500 元/m 2就是最好的見證。目前大批的溫州主力商戶紛紛退場(chǎng)，只剩下本地的小商戶，空置率達(dá) 70％之高，而整個(gè)商城的經(jīng)營冷冷清清，商貿(mào)城也從批發(fā)轉(zhuǎn)向零售。整個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)布局呈現(xiàn)以服飾為主導(dǎo)，鞋類、潮流飾品和精品為輔，其他業(yè)種各自發(fā)展的一個(gè)模式，商業(yè)街所經(jīng)營的品類豐富、集中，是萊西市消費(fèi)、購物人流最為聚集的地方，商業(yè)氣氛濃厚，輻射力較強(qiáng)，也是商家經(jīng)營的首選之地。 劣勢(shì)：? 糧貿(mào)大廈的業(yè)態(tài)分布比較混亂，交叉重疊，缺乏科學(xué)有效的商品種類組合及品牌劃分；? 超市走道較為擁擠，燈光不足，購物環(huán)境較差；? 該商場(chǎng)屬于傳統(tǒng)的百貨經(jīng)營模式，整個(gè)商場(chǎng)的管理機(jī)制滯后；? 定位比較模糊，主題不明確，缺乏項(xiàng)目形象，而且沒有與利客來錯(cuò)位經(jīng)營是其真正的敗筆所在。 萊西市三大百貨超市個(gè)案分析： 利客來購物中心19 / 95項(xiàng)目名稱 利客來購物中心 地理位置 煙臺(tái)路 62 號(hào)所屬企業(yè) 利客來商貿(mào)股份有限公司商場(chǎng)規(guī)模 營業(yè)面積達(dá) 萬平方米樓層 經(jīng)營內(nèi)容 主要品牌一樓家用電器、交通通訊器材、金銀珠寶、工藝品、化妝品、文化體育辦公用品、兒童玩具等。自 2022 年以來，萊西市住宅開發(fā)出現(xiàn)“井噴式”發(fā)展，從市場(chǎng)反映來看，由于萊西市人口少，缺乏人氣，銷售對(duì)象以青島市及周邊縣（市）的投資客居多，購買的目的以度假為主，因此呈現(xiàn)開發(fā)量大，入住率低的特點(diǎn)，現(xiàn)時(shí)住宅產(chǎn)品開發(fā)與銷售普遍出現(xiàn)了供過于16 / 95求的局面，存在一定的泡沫現(xiàn)象，供求失衡是導(dǎo)致萊西住宅價(jià)格上漲幅度較其他周邊縣市慢的最直接的因素。每個(gè)小區(qū)內(nèi)都配套休閑娛樂公共活動(dòng)場(chǎng)所和物業(yè)管理設(shè)施。? 購房熱情高、銷售勢(shì)頭旺，是刺激萊西樓市快速增長的主要?jiǎng)恿?，?2022年的購房群體看，外地購房者占總購房比例的 ％。樓型由以多層為主，另有部分別墅的開發(fā)，別墅的價(jià)格維持在 1700～2800 之間，多層以兩室一廳和三室兩廳為主，面積由 100 平方米－150 平方米。? 萊西市城區(qū)進(jìn)行新一輪規(guī)劃，制定城市中心北移的發(fā)展方向，拓展了城市發(fā)展空間，先后建成世紀(jì)廣場(chǎng)、行政辦公中心等一批代表萊西城市發(fā)展標(biāo)志象征，隨著城市的發(fā)展，城市品位的提高，決定了城市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物的消費(fèi)場(chǎng)所，而萊西目前的狀況難以滿足全方12 / 95位的要求，發(fā)展較高檔的商場(chǎng)成為必然。 規(guī)劃新園區(qū)拉動(dòng)萊西經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快城市建設(shè)必須有經(jīng)濟(jì)發(fā)展作支撐，園區(qū)則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效載體和城市建設(shè)的重要內(nèi)容。 建設(shè)生態(tài)濱河城市根據(jù)山東省建設(shè)山東半島都市群的戰(zhàn)略部署，萊西市將針對(duì)地處半島都市群通向內(nèi)陸的咽喉要道， “大青島”輻射和拉動(dòng)半島都市群“橋頭堡”的地位，依據(jù)當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)，萊西未來發(fā)展的城市規(guī)劃建設(shè)要體現(xiàn)“顯山、露水、透綠、出新”的自然水鄉(xiāng)特色，形成萊西獨(dú)特的城市個(gè)性和魅力，并著力規(guī)劃綠色的城市生態(tài)體系，建設(shè)綠色道路、綠色小區(qū)、綠色機(jī)關(guān)，努力建設(shè)“城在森林中，人在花園中”的綠色生態(tài)型城市。世界 500 強(qiáng)之一的雀巢公司及韓國泰光制鞋有限公司等一批大型企業(yè)紛紛落戶萊西，增資發(fā)展。人民生活水平不斷提高。完成了梅花山生態(tài)園二期、月湖廣場(chǎng)二期、月湖清淤改造、潴河治理及煙臺(tái)路、青島路、文化路、上海路等城區(qū)主要道路改造工程，硬化翻修城區(qū)道路 萬平方米；鋪設(shè)雨污管網(wǎng) 萬米；鋪裝人行道板 萬平方米；綠化面積 47 萬平方米；安裝路燈 507 基，城區(qū)亮化率保持在 97％以上，城市功能更加完善?！吧鷳B(tài)萊西”——“一個(gè)最適合人居和創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化生態(tài)型濱河城市”的城市定位既增強(qiáng)了對(duì)外的吸引力，又增強(qiáng)了對(duì)內(nèi)的凝聚力，使萊西成為觀光和6 / 95投資興業(yè)的熱土。濰（坊）萊（陽）高速公路在萊西境內(nèi)經(jīng)過，設(shè)有 3 個(gè)出入口。萊西市屬北溫帶半濕潤東亞季風(fēng)氣候，冬暖夏涼，氣候宜人。 地理位置及區(qū)位優(yōu)勢(shì)萊西市位于青島、濰坊、煙臺(tái)、威海四大城市之間，地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)，是膠東半島的交通樞紐，在青島市一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，交通運(yùn)輸條件便利。該港年貨運(yùn)吞吐量 億噸。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上，突出新型工業(yè)化，堅(jiān)持以工業(yè)化帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)化、推進(jìn)城市化、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。續(xù)建、引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目 105 個(gè)，投資總額 億元，實(shí)際到位 億元，同比增長 %。 全市居民存貸款狀況類 型 金 額 增長2022 年末金融機(jī)構(gòu)存款余額（本外幣） 598409 萬元 %2022 年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（本外幣） 483440 萬元 %2022 年末金融機(jī)構(gòu)貸款余額（本外幣） 391990 萬元 %2022 年末金融機(jī)構(gòu)存款余額（本外幣） 523712 萬元 %2022 年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（本外幣） 425200 萬元 %2022 年末金融機(jī)構(gòu)貸款余額（本外幣） 364890 萬元 8.% 萊西經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn) 萊西整體經(jīng)濟(jì)逐年平穩(wěn)增長萊西市近年通過創(chuàng)建國家生態(tài)環(huán)境保護(hù)模范城市，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，使城市的綜合素質(zhì)和核心競爭力明顯提高，同時(shí)也帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，更榮獲“全國第四屆縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣（市） ”稱號(hào)。 萊西市城市發(fā)展規(guī)劃特點(diǎn) 以經(jīng)營城市的方式規(guī)劃城市并實(shí)施了“積極拓展城市發(fā)展空間，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，大力發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)，帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)大發(fā)展”的戰(zhàn)略。累計(jì)投入改造資金 6 億元，完成拆遷項(xiàng)目 100 多個(gè)，總面積 200 萬平方米，拆遷了部分城中村、城中企業(yè)和城市破舊建筑物，解決了布局不合理、環(huán)境臟亂差的問題。重點(diǎn)園區(qū)的規(guī)劃，為城市發(fā)展注入經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，加快城市人口聚集，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)。其中住宅投資 億元，比上年同期增長 95％。時(shí) 代 印 象 萊 西 市 新 市 政 府 西側(cè)青 島 天 泰 置 業(yè) 總 建 13 萬 —— 起 價(jià) ： 2980山 水 景 園 青 島 路 與 梅 花 山 前路 交 匯青 島 銀 泰 房 地 產(chǎn) 總 建 萬255～ 268（ 別 墅 ）起 價(jià) ： 1968楓 林 綠 洲 煙 臺(tái) 路 與 上 海 路 交界青 島 歐 美 房 地 產(chǎn) 總 建 萬 81～ 125 起 價(jià) ： 1318月 湖 豪 庭 文 化 東 路 月 湖 公 園南 門青 島 寶 景 房 地 產(chǎn) —— 106～ 230 起 價(jià) ： 1860海 景 山 莊 青 島 路 7 號(hào) 青 島 海 星 建 筑 總 建 4 萬 144～ 240 起 價(jià) ： 1318盛 泰 萬 象 園 上 海 路 北 青 島 盛 泰 置 業(yè) 98～ 128 起 價(jià) ： 1198盛 泰 山 莊 新 市 府 正 南 600米青 島 盛 泰 置 業(yè) —— 221～ 248（ 別 墅 ）起 價(jià) ： 2600香 港 旺 角 花 園 北 京 路 與 香 港 路 交界青 島 銀 泰 房 地 產(chǎn) 占 地 310 畝 244～ 292（ 別 墅 ）起 價(jià) ： 2300潤 發(fā) 新 城 北 部 新 區(qū) 的 中 心 青 島 潤 發(fā) 新 城 總 建 35 萬 253～ 318（ 別 墅 ）均 價(jià) ： 2420御 苑 楓 景 新 市 府 附 近 青 島 歐 美 房 地 產(chǎn) 總 建 萬82～ 132. 均 價(jià) ： 1300雍 景 園 （ 二 期 ） 上 海 路 南 新 市 政 府前青 島 海 星 建 設(shè) 總 建 88～ 135 均 價(jià) ： 1168在城市中心北移的帶動(dòng)下，吸引了大批本區(qū)域以外的房地產(chǎn)開發(fā)商抓住城市新區(qū)建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇前來投資建設(shè)。商業(yè)營業(yè)用房及其它投資 6376 萬元，比上年同期增長 40％。樓型由以多層為主，且具有建筑容積率低，注重景觀建設(shè)，體現(xiàn)了人性化設(shè)計(jì)等特點(diǎn)，因此吸引了不少圖價(jià)廉物美的青島市買家投資用作度假。? 目前萊西市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目供給中，95%以上為住宅，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)明顯跟不上住宅發(fā)展的步伐，可以預(yù)測(cè)，未來萊西市投資性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)存在有較大的市場(chǎng)空間。女裝：納雨、紫滕羅、阿青娜、瑞和菲馬、黑騎（休） 、吸引力（運(yùn)動(dòng)） 、雪妮兒、以純（休） 、斯?fàn)桘惸醒b：保羅騎士、保馬服裝、積派、 爾多斯、金利來、瑞和、與狼共舞、華倫天奴、派克服飾、 賽爾妮、九牡王、卡迪璐、喜鵲、夢(mèng)特嬌、寶馬服飾、英國藍(lán)旗、雄、袋鼠（意大利） 、金絲狐、花花公子、太子龍男裝、老人頭、步云西褲。劣勢(shì)：? 該項(xiàng)目定位比較模糊，主題不明確，且缺乏商場(chǎng)整體形象包裝；? 整個(gè)商場(chǎng)的管理機(jī)制滯后，柜臺(tái)分布不整齊，裝修顯得較為陳舊，燈光昏暗，無法顯示商場(chǎng)的形象和檔次；? 業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂，沒有系統(tǒng)而有機(jī)分布及點(diǎn)綴，造成消費(fèi)者不能達(dá)到有效的購物目的；? 商場(chǎng)里也沒有明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo)及方便消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)、購物；? 超市的購物環(huán)境較差，商品的擺設(shè)陳列不合理，且生鮮類食品顯得不夠新鮮。 萊西市專業(yè)市場(chǎng)分析 萊西溫州商貿(mào)城25 / 95? 萊西溫州商貿(mào)城經(jīng)營概況：該項(xiàng)目開發(fā)商成功開發(fā)即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)，在行內(nèi)具有一定的知名度，而且由于前期得到政府的大力支持，更運(yùn)用大戶招商先行的策略，利用相對(duì)優(yōu)惠的政策，吸引了大批溫州行內(nèi)龍頭商戶進(jìn)駐，帶動(dòng)不少散戶進(jìn)場(chǎng)，因此萊西溫州商貿(mào)城首期開發(fā)得到空前的成功，公開推出后租售兩旺，在較短的時(shí)間全部招滿開業(yè)，由于開發(fā)商不注重后期的經(jīng)營管理及缺乏相應(yīng)的營銷推廣，導(dǎo)致商場(chǎng)的后期經(jīng)營項(xiàng)目名稱 萊西溫州商貿(mào)城 地理位置 黃海西路投資開發(fā) 溫州人連巖奎先生獨(dú)資創(chuàng)建商場(chǎng)規(guī)模 占地 100 多畝，建筑面積 10 萬多平方米。 昌隆市場(chǎng)? 昌隆市場(chǎng)經(jīng)營概況：昌隆市場(chǎng)是 90 年代初萊西市與香港中隆市場(chǎng)推廣有限公司合資開發(fā)建設(shè)，經(jīng)27 / 95過十幾年的“開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理” ，目前已成為萊西乃至膠東半島有名的大型商貿(mào)城。而服裝、眼鏡、精品、電腦維修等業(yè)態(tài)主要集中在緊靠威海東路的臨街商鋪。 商場(chǎng)規(guī)劃超前度不足萊西市大部份商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)都缺乏超前性，由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)把握不足，至現(xiàn)在，這些商場(chǎng)已顯得過時(shí)和老態(tài)了，如：糧貿(mào)大廈、月宮超市等都是由于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)超前度不足，最后進(jìn)行加建、重新裝修。市場(chǎng)需求和市場(chǎng)空白為本項(xiàng)目定位提供了有利參考依據(jù)，其中的正規(guī)量販?zhǔn)?KTV，以及綜合性健身健美中心，調(diào)研結(jié)果市場(chǎng)需求是最高的。 現(xiàn)經(jīng)營的商鋪的租售形式11%89%買租觀點(diǎn)：目前萊西市場(chǎng)上的商鋪以租賃為主，而自己購買的僅占 11％，究其原因主要是目前現(xiàn)有的商鋪供應(yīng)量少，尤其是地段位置佳、商業(yè)氛圍好、綜合條件佳的商鋪，目前在市場(chǎng)上售賣的，更是沒有。從目前萊西市商鋪的租金水平看，與周邊各縣市的租金水平相比，萊西商鋪的租金水平屬于低租值。 受訪消費(fèi)者的年齡分析：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，21~35 歲之間的受訪者達(dá)到 64%，36~40歲之間的受訪者達(dá)到 10%，41 歲以上的受訪者達(dá)到 15%；中青年主力消費(fèi)群體為主要訪問對(duì)象。 選擇商場(chǎng)購物的原因27%16%22%20%15%購 物 環(huán) 境 好商 品 檔 次 高花 樣 品 種 齊 全交 通 方 便商 品 時(shí) 尚 新 穎觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，萊西市民對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所的要求的順序：第一重要為購物環(huán)境（占 27％） 、第二重要花樣品種齊全（占 22％） 、第三重要是交通（占 20％） 、商品檔次及商品的時(shí)尚新穎所占的比例相當(dāng)，分別占16％、15％。 消費(fèi)者購物通常選取的交通工具統(tǒng)計(jì)14%5%6%1%10%17%47%公 交 車的 士私 家 車公 務(wù) 車摩 托 車單 車步 行43 / 95觀點(diǎn)：從消費(fèi)者調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前萊西消費(fèi)者購物通常選取的交通工具是以步行、單車為主（兩項(xiàng)共占 64％） ，公交車及摩托車為輔分別占 10％和14％，而私家車、的士及公務(wù)車的較少，三項(xiàng)共占 12％。16%10%18%6%24%15%11%韓 國 時(shí) 尚 商 品KTV、 酒 吧 及 的 士 高休 閑 潮 流 服 飾家 私 及 家 居 精 品西 餐 廳國 內(nèi) 品 牌兒 童 娛 樂 天 地45 / 95觀點(diǎn)：在訪問中建議我們?cè)诒卷?xiàng)目中增加西餐廳的人最多，占總量的 24%，它們普遍認(rèn)為目前萊西市還沒有一個(gè)正規(guī)上檔次的西餐廳，想找一個(gè)地方朋友聚會(huì)聊天的地方都沒有，引進(jìn)上檔次的西餐廳顯得非常必要。地下一層為維客超市，另有服裝，餐飲（中式快餐） ，藥店。平時(shí)人流較少，據(jù)調(diào)查只有星期六日，人流才相對(duì)密集。百盛百貨位于佳樂家對(duì)面，規(guī)模較佳樂家小，經(jīng)營狀態(tài)類似。第一百貨（當(dāng)?shù)睾喎Q 100） ，規(guī)模是約2022m2/層，共 3 層。佳樂家在當(dāng)?shù)匾?guī)模較大，設(shè)計(jì)上采用雙首層概念，實(shí)為金城廣場(chǎng)房地產(chǎn)首二層群樓商鋪，在當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)顯得時(shí)尚新穎，購物環(huán)境較為舒適；劣勢(shì)是地理位置屬新城區(qū)，較第二百貨偏，目前人流較為稀少，商場(chǎng)場(chǎng)面較為冷清，部分商鋪空置。威海韓國城是威海重要的旅游題材之一，每年接待了大批的韓國客戶和慕名而來的外地游客。韓國城可以做得規(guī)模小些，但必須以韓國真貨為賣點(diǎn)，否則吸引不了