【正文】 **?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和**產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，已被列入**重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。研究政府態(tài)度、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、人民群眾生活需求，順應(yīng)大勢(shì)，同時(shí)加強(qiáng)與政府相關(guān)部門溝通，獲取更多政策支持。由于**?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目是近年來國家振興發(fā)展的物流業(yè)，由國家政府部門進(jìn)行政策扶植，物流園項(xiàng)目的開發(fā)，不可避免的受政策因素的影響，有些影響可能是負(fù)面的。第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策**?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營是一個(gè)龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目對(duì)**物流業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)大別山地區(qū)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品運(yùn)銷體系的提升與發(fā)展也具有重大意義。項(xiàng)目建成后,按目前的經(jīng)驗(yàn)估算,年租金收入將達(dá)到9398萬元，交易傭金收入1000萬元，共計(jì)銷售收入10398萬元。 流動(dòng)資金估算本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式，鑒于本項(xiàng)目招商特點(diǎn)，本項(xiàng)目各階段建設(shè)期間即可開展招商工作，在建成運(yùn)營前即可獲得一定收入，由于本項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營所占流動(dòng)資金較少，因此本項(xiàng)目各建設(shè)期間可以不考慮流動(dòng)資金的投入。第一階段：前期準(zhǔn)備階段。，實(shí)施節(jié)水目標(biāo)責(zé)任制，節(jié)約設(shè)備用水和生活用水，嚴(yán)禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費(fèi)水的現(xiàn)象。 防火、防盜、防傳染措施(1) 建立防火檔案，確定消防安全重點(diǎn)部位，設(shè)置防火標(biāo)志，實(shí)行嚴(yán)格管理；(2) 實(shí)行每日防火巡查，并建立巡查記錄；(3) 對(duì)職工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)；(4) 制定滅火和應(yīng)急疏散方案，定期組織消防演練；(5) 執(zhí)行上級(jí)有關(guān)防火安全規(guī)定和文件，組織實(shí)施各項(xiàng)消防安全制度；(6) 制訂崗位防火責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況；(7) 劃分防火責(zé)任區(qū)，指定區(qū)域防火負(fù)責(zé)人，配置必要的消防器材，落實(shí)防范措施；(8) 對(duì)職工進(jìn)行消防安全教育，普及消防知識(shí)，新職工、臨時(shí)工要做好上崗位前的防火安全教育；(9) 組織專職、義務(wù)消防隊(duì)，定期開展消防訓(xùn)練、消防演習(xí)，不斷提高防火滅火技能；(10) 組織職工和警消人員進(jìn)行護(hù)庫值班、值宿、夜間巡邏檢查。因此，項(xiàng)目在建設(shè)過程及建成投產(chǎn)后，如能嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目“三同時(shí)”的有關(guān)規(guī)定，落實(shí)污染治理措施，則對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量不會(huì)造成太大影響，本項(xiàng)目在環(huán)保治理方面是可行的。 污染治理措施 污水 設(shè)污水處理站，果蔬清洗污水經(jīng)隔渣、沉淀后排入污水處理站處理。 預(yù)測(cè)平均日污水量為2700立方米/日，總變化系數(shù)Kz=。本項(xiàng)目的建筑物大部分為低層建筑，可由管網(wǎng)直接供水。 買家進(jìn)場(chǎng)——檔位看貨、詢價(jià)、侃價(jià)——商定價(jià)格——配貨稱貨（計(jì)件）——交現(xiàn)金（賒賬）——檔位工人送貨至車輛停放處、裝貨上車——批發(fā)完成。表41規(guī)劃功能分區(qū)用地匯總綠化用地：指為園區(qū)配套建設(shè)的園區(qū)綠地、小游園用地，以及植草磚鋪地，周圍植樹的綠化生態(tài)停車場(chǎng)用地等。年平均氣溫為16℃，全年無霜期在200240天。在1+8城市圈的背景下，**被國務(wù)院定位為某城市圈的城區(qū)性中心城市、鄂東交通樞紐、旅游服務(wù)基地和大別山南麓工貿(mào)、物流中心，為**打造區(qū)域性甚至全國性的批發(fā)商貿(mào)物流基地奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物流園區(qū)建設(shè)開始起步，倉儲(chǔ)、配送設(shè)施現(xiàn)代化水平不斷提高，一批區(qū)域性物流中心正在形成。 項(xiàng)目工期： 項(xiàng)目總投資及資金籌措：該項(xiàng)目總投資50080萬元，資金來源為企業(yè)自籌2億元、銀行貸款3億元，2009年計(jì)劃投資為6500萬元，現(xiàn)已征地200畝，前期已投入1200萬元征地。物流基礎(chǔ)設(shè)施條件逐步完善。**是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的對(duì)外開放城市,近幾年來國家將幾百億的資金投向**。鐵路、公路、水路、航運(yùn)構(gòu)成**交通優(yōu)勢(shì)。交易、加工、倉儲(chǔ)用地：交易用地，指為各品類商品批發(fā)交易提供集中交易場(chǎng)所的建筑用地；加工用地，指對(duì)存放商品貨物進(jìn)行簡單加工及進(jìn)行有關(guān)貨物的分類、包裝、保管等輔助作業(yè)的用地；倉儲(chǔ)用地，指以儲(chǔ)存物理化學(xué)性能穩(wěn)定的各類商品為主的倉庫建筑用地。主要人行出入口在車行出入口旁設(shè)置，地塊內(nèi)部設(shè)計(jì)井形消防通道。人行交通組織——人行主要出入口設(shè)在平安大道與城市支路交叉口兩側(cè)和城市支路中部。 。 廢氣項(xiàng)目投產(chǎn)后，產(chǎn)生的廢氣主要是廚房烹調(diào)過程中產(chǎn)生的廢氣和汽車尾氣。4．廢棄金屬、廢棄塑料等，有回收再利用價(jià)值的交由社會(huì)廢品收購站回收，其余的由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)運(yùn)到垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行處理。國務(wù)院新工時(shí)制度規(guī)定：各企業(yè)及個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織的職工，從1995年5月1日起執(zhí)行每日工作8小時(shí)，每周工作40小時(shí)的新工時(shí)制度。，提高客運(yùn)效率。本著“科學(xué)管理合理安排”的原則，組織施工。建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)具體內(nèi)容詳見表《招標(biāo)基本情況表》項(xiàng)目名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√重要設(shè)備√√√ 第九章 投資估算和資金籌措 投資估算編制說明及依據(jù)1.《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》2**近期工程造價(jià)信息 建設(shè)投資估算編制說明**城市建設(shè)投資有限公司提供；，流動(dòng)資金和建設(shè)期利息。項(xiàng)目的建設(shè)和成功的運(yùn)用，可以為全國農(nóng)產(chǎn)品物流配送的業(yè)務(wù)提供一個(gè)技術(shù)進(jìn)步，現(xiàn)代化管理的示范推廣基地。這樣，會(huì)改變?cè)?xiàng)目評(píng)估時(shí)技術(shù)參數(shù)和投入產(chǎn)出指標(biāo)。加強(qiáng)工程項(xiàng)目的過程管理，邀請(qǐng)具有一定資質(zhì)的咨詢公司進(jìn)行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強(qiáng)對(duì)工期進(jìn)度的控制。，建設(shè)周期24個(gè)月，投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值24094萬元，%。因此，**?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的，建設(shè)條件是充分的。8．環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目建設(shè)期間，應(yīng)嚴(yán)禁高噪聲設(shè)備在休息時(shí)間作業(yè)，必要時(shí)對(duì)噪聲采取消聲和隔聲的措施；運(yùn)營期間，對(duì)產(chǎn)生的污水垃圾等污染物采取相應(yīng)的環(huán)保措施處理。物流園項(xiàng)目處于**陵園村內(nèi)，項(xiàng)目用地原為該村所有。 項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)分析，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素有：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。按國家統(tǒng)一所得稅率25%計(jì)提。 資金運(yùn)用本項(xiàng)目建設(shè)期為24個(gè)月，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容及開發(fā)進(jìn)度，以12個(gè)月為一個(gè)投資周期，則各階段建設(shè)投資分期投入的比例分別為50%、50%。建設(shè)準(zhǔn)備：作好技術(shù)準(zhǔn)備，搞好“四通一平”工作；協(xié)調(diào)圖紙和技術(shù)資料的供應(yīng)；落實(shí)相關(guān)材料、設(shè)備及制品的供應(yīng)等。董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理信息/結(jié)算中心檢驗(yàn)檢疫中心客戶服務(wù)中心計(jì)財(cái)部人力資源部交易管理部倉儲(chǔ)管理部加工中心管理部加工配送管理部裝卸搬運(yùn)部圖61 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理辦公室安保部工程動(dòng)力中心 機(jī)構(gòu)定員表62 項(xiàng)目定員一覽表序號(hào)部 門管理人員一般員工合計(jì)1公司領(lǐng)導(dǎo)442總經(jīng)理辦公室2353人力資源部1234計(jì)財(cái)部2685客戶服務(wù)中心1566檢驗(yàn)檢疫中心2577信息/結(jié)算中心 1568工程動(dòng)力中心2469交易管理部281010倉儲(chǔ)管理部281011加工中心管理部25712加工配送管理部24613裝卸搬運(yùn)部3424514安保部22527 合計(jì)28122150 人員培訓(xùn) 一般而言，對(duì)新員工都應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一的職前培訓(xùn)，包括：(1)一般性的職前培訓(xùn)。第五章 節(jié) 能加強(qiáng)節(jié)能工作是深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀、落實(shí)節(jié)約資源基本國策、建設(shè)節(jié)約型和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要措施，也是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展一項(xiàng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針和緊迫任務(wù)。企業(yè)新職工按規(guī)定通過三級(jí)完全教育并經(jīng)考核合格方可上崗。生活污水采用三級(jí)厭氧工藝處理后排入污水處理站。 機(jī)修庫 機(jī)修庫的任務(wù)主要承擔(dān)中心內(nèi)的各種生產(chǎn)設(shè)備、配送車輛及裝卸機(jī)械的小修和零件修理，機(jī)修庫可根據(jù)實(shí)際情況配備一般的通用設(shè)備和修理機(jī)具。未預(yù)見及滲漏水量按15%計(jì)。 主要設(shè)備及生產(chǎn)控制系統(tǒng)：各類適合保鮮、冷藏的汽車、集裝箱車等；、冷藏設(shè)備；：各類輸送機(jī)、鏟車及叉車等；：主要包括包裝機(jī)、自動(dòng)稱及選別機(jī)等；；；；。同時(shí)在各交易、加工配送、倉儲(chǔ)片區(qū)構(gòu)筑立體互通交通體系，實(shí)現(xiàn)各層區(qū)域都可與地面通過車道直接相連，從而形成交通順暢、功能完善、集約高效的現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)園區(qū)。目前，全市共引進(jìn)招商項(xiàng)目100多個(gè)，解決了城鄉(xiāng)大量就業(yè)和從業(yè)人員，城鎮(zhèn)居民逐年呈上升趨勢(shì)，有力促進(jìn)了**國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的全面發(fā)展，**城市化進(jìn)程建設(shè)得到穩(wěn)步發(fā)展。國家發(fā)改委也出臺(tái)《物流業(yè)調(diào)整和振興專項(xiàng)投資管理辦法》，促使物流業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和振興，充分發(fā)揮物流業(yè)調(diào)整和振興專項(xiàng)投資的作用。國家“十一五”規(guī)劃綱要明確提出“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”，中央和地方政府相繼建立了推進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，出臺(tái)了支持現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的規(guī)劃和政策。其中：實(shí)收資本36000萬元，資本公積14427萬元，未分配利潤764萬元。物流業(yè)發(fā)展水平顯著提高。**?中國中部物流園區(qū)建設(shè)作為**乃至**物流發(fā)展的重要示范性項(xiàng)目，其主要使命并不僅僅局限于園區(qū)內(nèi)企業(yè)物流服務(wù)的具體運(yùn)作，而是通過園區(qū)建設(shè)建立起**現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎(chǔ)平臺(tái)與運(yùn)作基地，積極引導(dǎo)和扶持**現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展，并依托園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施與政策環(huán)境條件，建立起**乃至**區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代物流運(yùn)作、組織和信息管理的系統(tǒng)框架。**?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的，建設(shè)條件是充分的。第三章 工程技術(shù)方案 項(xiàng)目用地功能分區(qū) 指導(dǎo)思想本項(xiàng)目根據(jù)場(chǎng)地的實(shí)際情況，本著節(jié)約用地、運(yùn)距較短、交通暢通、合理作業(yè)、節(jié)約建設(shè)資金、布局合理的原則精神，根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品物流運(yùn)作的特點(diǎn)和需要，劃分成各種功能區(qū)，然后在各功能區(qū)內(nèi)根據(jù)生產(chǎn)作業(yè)流程及經(jīng)營管理模式布置建筑物和生產(chǎn)、生活設(shè)施。主要設(shè)施自**自東向西兩側(cè)建設(shè)，截止閔五路交叉處。2．基地內(nèi)部流線清晰、便捷高效、易于裝卸，做到人車分流、客貨分流，倉儲(chǔ)區(qū)、加工區(qū)、生活輔助區(qū)等相互獨(dú)立，互不干擾。④在規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃一定數(shù)量的室外消火栓，每個(gè)室外消火栓的間距不