【正文】 合理配置和整合協(xié)調(diào)不同業(yè)態(tài)及不同行業(yè)的商家，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)要先行，確保主力店的招商成功，并在經(jīng)營(yíng)過程中不斷保持其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。最好還能引進(jìn)電影院等娛樂場(chǎng)所，如今電影院走弱，結(jié)合電影院并實(shí)行低價(jià)政策，有望提高競(jìng)爭(zhēng)力。最近我們調(diào)查了廣州的大型購(gòu)物中心，發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心與傳統(tǒng)的百貨店有相似之處。為了從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出購(gòu)物中心有必要在店鋪個(gè)性上建立更加明確的定位。許多外國(guó)企業(yè)都希望在迅速發(fā)展的零售市場(chǎng)中獲利，同時(shí)外國(guó)零售商也在中國(guó)積極地?cái)U(kuò)張，中國(guó)零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈。 現(xiàn)在大型購(gòu)物中心有取代百貨店的趨勢(shì)。從表中可以看出我國(guó)大型購(gòu)物中心從數(shù)量看沒有發(fā)達(dá)國(guó)家多，日本2004年一年就開業(yè)64家；從地區(qū)看主要集中在各省會(huì)大城市；從類型上看主要是區(qū)域型購(gòu)物中心，其基本商圈面向整個(gè)城市。租售并舉模式介于第一種和第三種之間，應(yīng)當(dāng)是一種過渡模式。由于賣散了業(yè)權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)無法集中，Shopping Mall成了一盤散沙式的小商品市場(chǎng)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)境況相當(dāng)難看。如廣州的天河城廣場(chǎng)，2004年租金比開業(yè)初期的1998年漲了6倍，而且發(fā)展勢(shì)頭一直穩(wěn)步上揚(yáng)，2004年的盈利比2003年猛增20%。購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)有其特有的個(gè)性，具備以下特點(diǎn)：多業(yè)態(tài)的集合體，購(gòu)物中心本身集聚了商業(yè)的所有業(yè)態(tài)。而如今的消費(fèi)者工作繁忙之余，不僅要求購(gòu)物方便，還希望在購(gòu)物的同時(shí)進(jìn)行休閑、娛樂活動(dòng)，以節(jié)省時(shí)間。目前世界上Shopping Mall的經(jīng)營(yíng)模式主要有三種：一是純銷售模式，二是租售并舉，三是純物業(yè)經(jīng)營(yíng)。它是一些購(gòu)物中心在認(rèn)識(shí)到純銷售模式的種種弊端后采取的一種經(jīng)營(yíng)模式。而這64家購(gòu)物中心普遍具有較高的運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)，在租金回報(bào)、商戶調(diào)整、商家銷售業(yè)績(jī)、市場(chǎng)公眾反映等方面相當(dāng)理想，其毛利普遍高于70%，有的甚至達(dá)到90%，年租金增長(zhǎng)率基本可以保證在5%左右的水平，這些都與產(chǎn)權(quán)式商鋪形成了鮮明的對(duì)比。 而超市的商品主要是日常生活用品為主，超市的主要商圈是滿足近鄰消費(fèi)者的日常需求。打破單一的現(xiàn)狀發(fā)展方便顧客生活的社區(qū)型（近鄰型）以及郊區(qū)型購(gòu)物中心勢(shì)在必行。 隨著計(jì)劃生育政策的持續(xù)，我國(guó)人口的老年化越來越明顯。 Shopping Mall這種購(gòu)物中心作為商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合,包含兩方面的特點(diǎn)，一方面是房地產(chǎn)的，如地段、區(qū)位、商圈、建筑形式、建設(shè)規(guī)劃等。購(gòu)物中心必須及時(shí)以主動(dòng)性的租戶調(diào)整來提升市場(chǎng)應(yīng)變能力，進(jìn)一步保持其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。12 / 12。在經(jīng)營(yíng)過程中還要遵循嚴(yán)格控制和靈活調(diào)整的原則，最大限度地維持項(xiàng)目的利好經(jīng)營(yíng)。 選擇了先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式，還需要良好的操作水平才能確保購(gòu)物中心的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 多元化表現(xiàn)在兩方面，其一是店鋪類型上的多元化，我國(guó)的購(gòu)物中心比較集中在大都市，城市中心型（區(qū)域型）購(gòu)物中心是我國(guó)的主流。千店一面的特點(diǎn)如廣州天河城廣場(chǎng)，2004年比2003年的銷售額只增長(zhǎng)了16％，但是凈利率卻增長(zhǎng)了53％，開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)由此可略見一斑。 租售并舉模式。如曾創(chuàng)下南京商鋪?zhàn)罡邇r(jià)的盤谷亞泰廣場(chǎng)，業(yè)主因開發(fā)商未能達(dá)到原來高回報(bào)率的承諾，多次集結(jié)起來沖擊開發(fā)商所在地，一度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。然而，03年以來，在購(gòu)物中心持續(xù)不斷的開發(fā)熱潮中，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)銀行不良貸款、土地市場(chǎng)不規(guī)范以及商戶糾紛方面的報(bào)道不時(shí)見諸媒體，使人們對(duì)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式和盈利能力產(chǎn)生迷茫和困惑。體驗(yàn)式購(gòu)物，購(gòu)物中心有優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境，不是一般的純購(gòu)物商場(chǎng)，是多元化消費(fèi)模式的延伸。這些Shopping Mall，以穩(wěn)健有序的租賃經(jīng)營(yíng)、細(xì)水長(zhǎng)流的租金回報(bào)，成為購(gòu)物中心發(fā)展的成功典范。 對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，購(gòu)物中心作為一種零售業(yè)的表現(xiàn)形式，其行業(yè)特點(diǎn)決定了它必須能夠根據(jù)市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求，及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整，而做出這種調(diào)整的前提就是掌握項(xiàng)目的控制權(quán)和所有權(quán)。純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。其二，2002年以來百貨店無論是銷售額還是營(yíng)業(yè)面積都呈下降趨勢(shì)。以廣州為例，天河城的主力店是吉之島超市和天河城百貨店，百貨店是購(gòu)物中心直營(yíng)。例如，突出時(shí)尚性流行性，突出文化性高雅性，突出趣味娛樂性，突出服務(wù)第一的特點(diǎn)等，在消費(fèi)者心目中建立一個(gè)個(gè)性鮮明的形象。 從1992年第一家中外合資的零售企業(yè)到現(xiàn)在，國(guó)際知名零售相繼進(jìn)入中國(guó)。隨著購(gòu)買習(xí)慣以及社會(huì)的發(fā)展有一些商品逐漸失去了盈利空間，如果用每平方米店鋪的銷售額來計(jì)算就會(huì)發(fā)