【正文】 四維修工具”是指我公司已有的裝備，因使用率不高，可以在各區(qū)之間共同使用，因不再重新購(gòu)置，此類項(xiàng)目不計(jì)入管理成本，由此我公司可以減少部份成本，服務(wù)的費(fèi)用也因此降低。七、地震應(yīng)急預(yù)案（1）學(xué)習(xí)防震避震、醫(yī)療救護(hù)、搶險(xiǎn)救援等知識(shí)；（2）適時(shí)開(kāi)展地震應(yīng)急救援模擬演練；（3）觀察環(huán)境，掌握安全地帶和避震通道；（4）儲(chǔ)備急救藥品、方便食品、水、防護(hù)品等；（5）預(yù)先做好防火、防爆、防砸、防碎等工作；（6）對(duì)地震異常注意識(shí)別和保持警惕；（7）發(fā)現(xiàn)地震異常及時(shí)向地震部門報(bào)告；（8）收聽(tīng)政府發(fā)布的災(zāi)害信息，不聽(tīng)信謠傳。大到暴雨預(yù)警（預(yù)報(bào)、預(yù)警、警報(bào)）的等級(jí)，向各服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布預(yù)防準(zhǔn)備通知，各部門間應(yīng)給予人力和物力上的支持與協(xié)助。、客服人員、秩序維護(hù)人職工作職責(zé)：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人做為主要責(zé)任人應(yīng)以最快的速度到達(dá)電梯困人現(xiàn)場(chǎng)，全面指揮、協(xié)調(diào)、組織處理事故，安撫解救被困人員，當(dāng)被困人員需就醫(yī)時(shí)，立即組織協(xié)調(diào)送往醫(yī)院就醫(yī)；因故不能馬上到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的，應(yīng)指定現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人，保持聯(lián)系盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)。必要時(shí)，在外圍設(shè)立安全警示標(biāo)識(shí)。，攔截并疏泄積水防止水浸蔓延，組織人力保護(hù)好辦公區(qū)重要辦公室和設(shè)施免受水浸損失，如：A、將電梯升高離開(kāi)受浸之范圍；B、關(guān)閉受浸區(qū)域電源，以免人員觸電；C、盡快在跑水管道處加裝抱箍（如管道出現(xiàn)砂眼、裂痕）；D、用布、沙包或其他材料塞住跑水漏洞；E、在跑水蔓延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸蔓延到其下部樓層；F、盡快疏通排水地漏、排水管道；G、開(kāi)啟排水泵，采用吸水機(jī)吸水；《突發(fā)事件處理記錄表》向總公司匯報(bào)。在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話報(bào)警時(shí)，應(yīng)該脫離現(xiàn)場(chǎng)到安全區(qū)域后再報(bào)警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w。 ，現(xiàn)場(chǎng)工作人員應(yīng)采取有效的措施進(jìn)行災(zāi)情控制，防止火勢(shì)漫延、擴(kuò)張。(三)維修服務(wù)規(guī)范要求 要求工程部職工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，著裝整齊，乘搭規(guī)定的職工電梯；走路輕盈，維修工作時(shí)盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公共場(chǎng)所大聲講話喧嘩。地面雨排水溝保潔由外圍保潔員每月一次清洗保潔，綠化中雜物清理。保證其生長(zhǎng)旺盛，并且量要適當(dāng)，方法合理，時(shí)節(jié)適宜，無(wú)肥害現(xiàn)象發(fā)生。、石、泥等工程完工后應(yīng)及時(shí)清理干凈。(4)做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。(1)制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并切實(shí)執(zhí)行。根據(jù)我市一般做法及意圖，樓宇供電系統(tǒng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，作為物業(yè)管理部門重點(diǎn)做好以下工作:(1)做好巡視和記錄。公共部位保持100%的亮燈率。（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，確保隨時(shí)啟用。設(shè)備機(jī)房、消防泵房管理（1）消防泵房防火制度A、嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入泵房，泵房?jī)?nèi)不準(zhǔn)私人會(huì)客。b、部門能解決的不交管理處。C、崗位、班組每日班后進(jìn)行防火自查。（4）崗位培訓(xùn)內(nèi)容：形勢(shì)教育、法律基本常識(shí)、專業(yè)基礎(chǔ)和消防知識(shí)、緊急情況處理、擒拿格斗知識(shí)、隊(duì)列、文明、職業(yè)道德、職業(yè)紀(jì)律、敬業(yè)精神等。日常保潔特殊服務(wù)除了日常保潔管理的六大部分外，我司還擬定出如下保潔特殊服務(wù)：進(jìn)場(chǎng)之初，本公司將組織人員對(duì)保潔范圍內(nèi)的所有區(qū)域作一次深入徹底的開(kāi)荒保潔。清掃時(shí)密封裝置，確保無(wú)飄灑和滴水現(xiàn)象，及時(shí)清洗垃圾筒外表及內(nèi)面，保持干凈，無(wú)異味、無(wú)滿溢。第三章、物業(yè)管理方案一、清掃保潔保潔管理重點(diǎn)和模式環(huán)境保潔管理追求是始終如一保潔環(huán)境，管理的重點(diǎn)在于整潔環(huán)境的保持，在本項(xiàng)目，我們對(duì)環(huán)境管理提出一個(gè)重要理念：（一）“無(wú)干擾”服務(wù)我們對(duì)保潔人員的工作時(shí)間進(jìn)行了硬性規(guī)定：一切保潔工作盡量不在客戶上下班高峰時(shí)間進(jìn)行。綜合部設(shè)檔案管理員；（2）為此，我們除了人才委以重任之外，還給予人才物質(zhì)和精神的雙重獎(jiǎng)勵(lì)。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給予高度尊重。量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對(duì)企業(yè)的人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人、用好人”的思路。培訓(xùn)記錄由各部門保存。每一項(xiàng)制度都是責(zé)任者、執(zhí)行者對(duì)所承擔(dān)的管理、服務(wù)各項(xiàng)責(zé)任的集中反映。負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置保潔材料及工器具。編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。負(fù)責(zé)初審分承包方、分供方，審批樓宇管理服務(wù)公開(kāi)文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。[設(shè)備管理部]設(shè)備管理部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。根據(jù)實(shí)際需要，及時(shí)提醒市政辦進(jìn)行更有效的除“四害”工作。至于如需地板打磨拋光等復(fù)雜工作，會(huì)安排在晚上進(jìn)行。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬職工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。組織擬制、審核和貫徹管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過(guò)程中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。負(fù)責(zé)對(duì)綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。所有管理制度的建立，均以法律法規(guī)及物業(yè)管理服務(wù)合同為基礎(chǔ)，保證物業(yè)管理服務(wù)合同的順利實(shí)施。(2)上崗培訓(xùn)：1) 職工入職培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種需經(jīng)上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)時(shí)間不得少于1周時(shí)間。（2）錄用考核：所有管理層人員，除經(jīng)過(guò)正常的筆試、面試、心理測(cè)試等錄用考核外，必須通過(guò)基本知識(shí)的考核成績(jī)合格者方可錄用；操作層人員要通過(guò)技能考試；保安人員經(jīng)過(guò)政審合格。（2）末位淘汰、吐故納新：為使文華花園管理隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況進(jìn)行優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰機(jī)制，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。為此，我們堅(jiān)持職工建議制度，在廣大職工中，定期開(kāi)展調(diào)查活動(dòng)，認(rèn)真聽(tīng)取、分析、處理職工反映的意見(jiàn)和建議。所有資料檔案實(shí)行“雙檔“（電腦檔案、文本檔案）管理。綜合部每季度對(duì)檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。3局部地面每月根據(jù)地面情況進(jìn)行徹底沖洗。6及時(shí)清倒垃圾，將垃圾放到指定地點(diǎn)。二）、安全管理隊(duì)伍建設(shè)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)（1）安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)主要分上崗前培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)兩個(gè)類型。發(fā)生火災(zāi)時(shí)負(fù)責(zé)指揮職工進(jìn)行補(bǔ)救，追查火災(zāi)原因，對(duì)有關(guān)責(zé)任者進(jìn)行處理。c、定整改負(fù)責(zé)人：依據(jù)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則”，落實(shí)整改負(fù)責(zé)人。（9）新建、改建、擴(kuò)建工程不得妨礙消防設(shè)施的使用。（4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。(二)加強(qiáng)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)工作通過(guò)落實(shí)巡回檢查制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。健全維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管理。(4)車管系統(tǒng)。(3)嚴(yán)格執(zhí)行水泵運(yùn)行操作規(guī)程。五）、綠化養(yǎng)護(hù)，無(wú)煙頭、果皮、紙屑、塑料袋等生活垃圾。，修剪后的植物應(yīng)迅速回復(fù)，保持旺盛的生長(zhǎng)勢(shì)頭。各類地面設(shè)施設(shè)備表面保潔；由區(qū)域保潔員每日定時(shí)循環(huán)保潔。維修完畢應(yīng)要求客戶簽名確認(rèn)，并征求滿意度。講解：必要時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識(shí)，及正確使用設(shè)備的注意事項(xiàng)。必要時(shí)，消防組長(zhǎng)可撥打120/999急救。，應(yīng)提高警惕，隨時(shí)留意周邊可疑情況，若發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)與中控聯(lián)系，采取措施，中控迅速利用監(jiān)控進(jìn)行監(jiān)控并通知巡視人員跟進(jìn)隨時(shí)匯報(bào)。（2）排水系統(tǒng)，設(shè)備運(yùn)行人員應(yīng)立即疏通，屬嚴(yán)重堵塞的，應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)，并請(qǐng)專業(yè)公司及時(shí)疏通。必須盤車解救被困乘客：“斷開(kāi)”位置，轎廂門必須關(guān)閉，并告知被困乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，以便進(jìn)行解救；，必須兩人同時(shí)操作：①拆除曳引機(jī)尾罩，裝上盤車手輪；②一人把持旋柄，另一人手持釋放桿，輕輕撬開(kāi)制動(dòng)器，利用轎廂自重向正方向移動(dòng)，直至接近平層位置177。做到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)高度重視，認(rèn)真組織切實(shí)落實(shí)。(7)中控室及各崗位配備必要的安全防護(hù)用具，確保人身安全。會(huì)務(wù)人員在做好本職工作的同時(shí)，協(xié)助會(huì)務(wù)組織其它部門共同做好會(huì)議服務(wù)的接待工作。1日常清潔工具套102日常綠化工具套若干1日常維修工具臺(tái)10物業(yè)公司共設(shè)共用2電工工具套1本項(xiàng)目日常使用3水工工具套1本項(xiàng)目日常使用五服裝（13）聽(tīng)到人聲，用敲擊、呼喊等法求救；（14）要保持精力、體力，耐心等待救援。 ：預(yù)警— 確認(rèn)— 報(bào)告— 指揮— 疏散— 警戒— 災(zāi)后清理。為保證您的安全，請(qǐng)靠后站，不要擁擠，有序走出電梯，我們將在電梯門口接應(yīng)您”。，設(shè)備運(yùn)行人員應(yīng)及時(shí)采取有效的防護(hù)措施，確保電梯、供電設(shè)施等的安全。如泵房出現(xiàn)積水，應(yīng)立即疏通排水管道進(jìn)行排水，同時(shí)組織運(yùn)行中心工程人員進(jìn)行搶修、閥門故障：運(yùn)行中心維修人員應(yīng)迅速查明故障部位及原因并告知項(xiàng)目經(jīng)理及客服中心，以便在客戶詢問(wèn)時(shí)答復(fù)。（2）如火勢(shì)初期較小，目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報(bào)警。，并及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告。如果要進(jìn)房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開(kāi)門。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測(cè)機(jī)制。，要掌握好病蟲害發(fā)生的規(guī)律，做到以防為主，防治相結(jié)合，確保無(wú)大規(guī)模病蟲害發(fā)生。，而松土則有利于根系發(fā)育。每二年對(duì)泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機(jī)絕緣、自動(dòng)控制箱、軸承、葉輪和密封等。給排水系統(tǒng)管理方案(1)接待業(yè)主用電故障報(bào)修，并及時(shí)做出處理，如屬供電部門的，及時(shí)與之聯(lián)系，如屬業(yè)主報(bào)修求助的，按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。健全報(bào)修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。（9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。D、泵房?jī)?nèi)禁止吸煙。e、解決完后，要報(bào)管理處和消防部門驗(yàn)收。C、查制度：是否落實(shí)。在人員招聘中，嚴(yán)格把關(guān)。保潔管理的要點(diǎn)：A、保潔時(shí)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)避開(kāi)客戶或客戶聚集的區(qū)域，待客戶離散后再補(bǔ)做；客戶進(jìn)出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點(diǎn)拖擦；B、電梯間鋪設(shè)地毯并每天進(jìn)行清洗一次；C、垃圾處理：客戶的生活垃圾箱設(shè)在隱蔽且異味不易擴(kuò)散的地方；公共區(qū)間垃圾桶設(shè)在電梯入口處；垃圾清理頻數(shù)要快，保持日產(chǎn)日清，不能產(chǎn)生異味；清運(yùn)垃圾時(shí)選擇適宜的時(shí)間和通道，不可使用客梯；可按客戶要求上門清理較大量的生活垃圾。7每月清除一次衛(wèi)生死角，如雨水管處、下水道口等，雨季加強(qiáng)力度清理，以防堵塞，同時(shí)防止孳和蚊蠅，每月清理一次沙井、排水溝、水池雨水槽內(nèi)、陰溝、排洪溝、污水井雜物，確保其內(nèi)無(wú)雜物。公共區(qū)域視需要設(shè)置垃圾桶，在確定垃圾桶的具體位置時(shí)考慮美觀、實(shí)用與環(huán)境協(xié)調(diào)一致。明確收集、整理、分類、編號(hào)、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項(xiàng)管理流程。同時(shí)也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視在的職位。通過(guò)充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等，關(guān)注職工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使職工與企業(yè)共同成長(zhǎng)。通過(guò)規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束職工行為。3) 根據(jù)崗位工作要求或政府部門的要求，公司組織相關(guān)崗位人員接受外部培訓(xùn)，以更新知識(shí)和豐富技能。制度文字條款簡(jiǎn)明扼要，便于員工理解、記憶、接受、執(zhí)行，也便于適時(shí)進(jìn)行修改、調(diào)整、補(bǔ)充。門崗保安對(duì)主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令；在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；驗(yàn)證《物品出門證》，施工人員《臨時(shí)出入證》后放行；發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級(jí)報(bào)告；負(fù)責(zé)外來(lái)人員的登記，備用鑰匙管理；協(xié)助主管進(jìn)行緊急服務(wù)處理。保安服務(wù)部主管在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)。擬制樓宇的業(yè)戶服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)的質(zhì)量控制。人員配備管理處各崗位職工的任職要求。日常修繕工作做到工程人員每日巡查樓宇一次，并做書面的巡查記錄，對(duì)需修繕的項(xiàng)目做詳細(xì)的登記，根據(jù)情況按規(guī)定進(jìn)行修復(fù)或告知。清潔衛(wèi)生方面由于政府大院和行政樓及配套用房是政府職能部門,也是窗口部門，環(huán)境很重要，我公司會(huì)根據(jù)貴單位上班特點(diǎn)，合理安排清潔工作，盡量不對(duì)正常辦公產(chǎn)生影響，例如會(huì)安排清潔工在7：30分在貴單位上班前將樓宇外圍清掃干凈，樓梯等公共通道掃一次拖一次，上班后立即清潔辦公室內(nèi)衛(wèi)生。各類樹苗共605棵。[維修養(yǎng)護(hù)]具有工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神。完成經(jīng)理交辦的其他工作。協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。我公司物業(yè)將以ISO9001：2000管理體系為基礎(chǔ)，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn),根據(jù)《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》和國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，提煉形成本項(xiàng)目物業(yè)管理規(guī)章制度體系。培訓(xùn)內(nèi)容（1）入職培訓(xùn)1）所有新入職本公司的職工在入職的第一周內(nèi)都應(yīng)該接受培訓(xùn)及考核。為了有效地提高職工的積極性和創(chuàng)造性，讓職工努力為客戶服務(wù)。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套實(shí)行績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案。我們?cè)谟萌藛?wèn)題上堅(jiān)持唯才是舉、任人唯賢的原則。（3）（7）室外部分日常保潔保養(yǎng)序號(hào)日常保潔工作范圍（早晨7:30前全部清掃完畢）1每天清掃道路地面垃圾雜物及污水跡，不停巡視，發(fā)現(xiàn)臟物廢物品及時(shí)處理。3在空車位的地方用雞毛撣清除庫(kù)頂?shù)闹┲刖W(wǎng)、管道上面的灰塵，對(duì)有停車的車位，待車走后再進(jìn)行對(duì)庫(kù)頂?shù)那鍜撸苑琅K客人的車輛。管理每月組織進(jìn)行一次綜合安全檢查，大節(jié)假日五一、國(guó)慶、元旦、春節(jié)前進(jìn)行綜合大檢查。負(fù)責(zé)消防制度的建立和落實(shí)。隱患整改制度A、對(duì)消防機(jī)關(guān)及保衛(wèi)部門發(fā)出的火險(xiǎn)隱患通知書，或是自己查出的隱患要做到“四定，三不交”。（7）各部位需要進(jìn)行施工改造及內(nèi)裝修工程進(jìn)，須事先將施工方案及有關(guān)圖紙報(bào)一份交管理處備案，