【正文】 （ 4）組織有證設計單位完成施工圖。 第 10 條 邀請招標 1．邀請招標的定義。 （ 2）全過程參與招標工作（主要是會審工作），并督查招標工作的進展。 2．整體招標原則，禁止將項目肢解或化整為零， 以 規(guī)避招標的行為。 第 7 條 工程檢查 根據 “ 工程尾款支付確認單 ” 的要求，由造價工程師到相關單位辦理有關手續(xù)，再次確認該工程已無任何質量、保修上的扣款。 第 28 條 工程竣工 結算 書必須經 項目經理部預算人員及 造價 管理部 人員 相互交叉審核 ，經審核后的造價方可 作為最終 的 結算價。 第 11 條 必須嚴格按圖紙、隨工簽證和相關協(xié)議計算 、 計列單項工程量。 第 4 章 圖紙 的 歸檔 第 17 條 項目竣工前，設計管理部圖紙管理人員負責對各階段設計圖紙進行分項分類存檔整理工作。 第 3 條 職責 公司設計管理部 是技術圖紙等相關資料的歸口管理部門，設計管理部設專人（可兼職 ）負責圖紙的發(fā)放和歸檔工作。 第 2 章 圖紙自審的 內容 第 4 條 圖紙自審前，需審查各專業(yè)施工圖的張數、編號與圖紙目錄是否相符。質量管理工作包括質量體系管理、質量人員管理、材料設備管理、項目前期質量管理、施工過程質量管理、項目竣工質量驗收管理等多個方面，具體的制度體系設計如圖 110 所示。根據圖紙設計與管理程序，圖紙管理各項工作任務所需遵循的制度體系可按圖 11 所示的模板設計。 材料設備采購管理 提出采購申請 采購決策、制訂采購計劃 編制采購預算 市場調查、詢價、比價 采購績效管理 采購申請管理制度?? 采購計劃管理制度、采購庫存管理制度?? 采購預算管理制度?? 采購價格管理辦法、采購招標管理制度?? 供應商管理制度、采購質量認證制度?? 采購合同管理制度?? 采購訂單跟催管理規(guī)定?? 跟單與催貨管理制度?? 采購檢驗管理制度、采購付款管理制度?? 采購績效評估制度、采購成本管控制度?? 供應商評價 供應商管理制度?? 采購檢驗、采購付款 選擇供應商 訂立采購合同 履行采購合同、執(zhí)行采購作業(yè) 監(jiān)督供應商準時交貨 圖 17 房地產企業(yè)材料設備使用 管理制度體系 設計示例 1． 2． 3 工程施工現場管理制度設計 房地產企業(yè)施工現場管理工作主要包括施工現場人員管理、施工計劃與進度管理、施工技術質量管理、施工現場材料設備管理、安全文明施工管理、施工成本控制等，其制度體系的設計如圖 18 所示。 房地產開發(fā)公司 圖紙 自審管理辦法 第 1 章 總則 第 1條 為規(guī)范圖紙自審工作，使圖紙滿足公司要求，提高會審工作質量和項目工作效率，結合公司的實際情況，特制定本辦法。 2． 1． 3 圖紙資料管理辦法 以下是某房地產開發(fā)公司的圖紙資料管理辦法，供讀者參考。 第 14 條 作廢圖紙經項目總工程師同意后，由各領取人加蓋“作廢”章。 第 9 條 安裝部分的甲供材料、設備需 安裝的項目不計取稅金。 第 25 條 進行工程竣工結算時，項目經理部應核實竣工圖紙的完整性。 3．考慮減少公司風險和保護公司的信譽。 2．明碼實價的商品以及壟斷經營項目。 5．確定評標專家組人數及其成員。 （ 1） 金額 （ 工程造價 ） 在 5 萬元以下的工程可按照“貨比三家、合理低價”的原則，通過 對 承包商 進行 考察，報公司招標工作 領導 小組批準后確定承包單位。 （ 1）去有關部門辦理建設用地規(guī)劃許可證。 （ 1）招標 工程綜合說明。 邀請招標是建立在公司 招標工作 領導 小組 根據所掌握的情報資料，已經得知被邀請的企業(yè)在社會上有一定的信譽和實力，曾承擔過類似的工程項目，施工技術、施工經驗和信譽都 比較可靠，工程質量和進度能基本上得到保證。 （ 3）負責招標資料的收集、整理、歸檔、保存。 5．合理低價中標原則， 選擇的中標單位應是在滿足招標綜合要求的前提下，報價較低且合理 的那家 。 第 9 條 “工程尾款支付確認單”管理 項目經理部在辦理完“工程尾款支付確認單”后，方可辦理付款申請，該確認單即作為尾款付款申請的附件，一起上報公司財務部。 第 6 章 附則 第 31 條 本 制度 由造價管理部擬定，并由造價管理部負責解釋和修改。 第 14 條 依據施工圖和竣工圖，按實物工程量編制結算，任何計費都必須有據可查，不得隨意編列。 第 20 條 本辦法自發(fā)布之日起實施。 第 5條 工程技術部組織項目經理部、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位參與圖紙會審會議，充分熟悉掌握設計具體情況，解決會審中出現的圖紙問題。 第 7條 審查圖面上的尺寸，標高，預留孔、預埋件的位置，構件平、立面的配筋與剖面等是否存在錯誤。其制度體系設計如圖 112 所示。 圖紙管理設計 設計 單位招標管理 圖紙自審管理 圖紙會審管理 設計變更管理 圖紙資料管理 設計交底管理 規(guī)劃設計招標實施細則?? 圖紙自審制度?? 圖紙會審制度?? 設計變更管理制度、工程簽證管理規(guī)定?? 施工圖設計交底制度?? 圖紙資料管理制度?? 圖 12 房地產企業(yè)工程造價 管理制度體系 設計示例 1． 1． 3 工程招標制度設計 房地產企業(yè)為 規(guī)范公司的招標活動 ， 選擇合適的外部合作單位， 保證開發(fā)項目的質量、工期，提高公司的投資效益 ，需 建立規(guī)范化的工程招投標制度 與流程，并不斷合理化。根據采購方式及相應的采購作業(yè)程序，采購過程中各項工作任務所需遵循的制度 體系可按 圖 16 所示的模板設計。 財務管理 貨幣資金控制制度、采購業(yè)務控制制度、銷售業(yè)務控制制度、長期股權投資控制制度、對外擔?？刂浦贫?、成本費用控制制度、業(yè)務外包控制制度、內部審計控制制度?? 資金管理 內部控制管理 資產管理 會計管理 財務組織管理 財務預算管理 成本控制管理 全面預算管理制度 、收入預算管理制度、費用預算管理制度?? 貨幣資金管理制度、貨幣資金預算制度、現金管理制度、銀行結算制度、融資管理制度、投資管理制度、資金運營管理制度、收入及利潤分配制度?? 固定資產管理制度、存貨管理制度、流動資產管理制度、無形資產管理制度、財產清查制度、財產盤點制度、物資管理制度、物資編碼管理制度、定額管理制度、價格管理制度?? 成本費用管理制度、采購成本管理制度、質量成本管理制度、人力成本管理制度、銷售費用管理制度、管理費用管理制度、財務費用管理制度、差旅費與會議費開支制度?? 財務體制管理制度、財務部經濟責任制度、財會人員管理 制度、財會人員工作交接制度 請參照圖 118 的相關內容 圖 118 房地產企業(yè)會計 管理制度體系 示例 1． 6 人事行政規(guī)范化管理制度 設計概述 1． 6． 1 人事管理制度設計 房地產企業(yè)人事管理包括人力資源規(guī)劃、崗位分析、招聘與甄選管理、培訓管理、績效管理、薪酬福利管理、 員工關系管理、企業(yè)文化管理等方面的工作，其制度體系設計如圖119 所示。 第 14 條 在圖紙 自 審前 ，設計管理部需將自審結果反饋給 設計單位，設計人員提早熟 悉圖紙存在的一些問題，做好設計交底準備，以節(jié)省時間，提高會審的質量。 第 12 條 圖紙管理人員需詳細記錄圖紙接收與發(fā)放情況，設立設計圖紙收發(fā)臺賬。 第 6條 設計中的分項工程在定額上 既 不能換算 ， 又不能套用時， 必須 編制補充單價 。 第 22 條 主體工程項目 應于承包商 提供結算后 的 2 個月內核對完畢， 總體結算 應在 竣工驗收后 的 5 個月內完成，其 他 工程項目 應在 乙方提供結算后 的 30 天內核對完畢 。 2．財務部負責工程尾款的審核與支付工作。 第 2 條 適用范圍 本制度適用于本公司所有分包工程、工程監(jiān)理及所有甲供、乙供（包括三方合同）的工程材料 采購、設備采購。 2．審定招標計劃和招標文件。招標公告的主要內容包括工程項目的名稱、建筑面積、建筑結構與設備安裝特征、質量要求、招標投標日期等。 2．項目招標工作計劃報經招標領導工作小組審查，報經公司董事會通過后，應 嚴格貫徹執(zhí)行。 （ 4）造價管理部提出工程款支付方式及預付款的百分比，并報招標工作領導小組正、副組長審核確定。 2．定向招標 的 適用 范圍 。 第 3 章 招標方式的選擇 第 8 條 選擇招標方式 本 公司 建設 工程 的 招標方式 一般采用 公開招標、 邀請招 標、定向 招標（又稱為協(xié)商 議標 ）三種方式。 第 2 章 招標管理組織及其職 能 第 4 條 招標管理組織 公司的建設工程招標工作由本公司招標工作領導小組負責實施。 2． 3． 1 項目招標管理制度 以下是某房地產開發(fā)公司的項目 招 標管理制度，供讀者參考。 房地產開發(fā)公司工程尾款支付工作規(guī)定 第 1 條 目的 為確保工程尾款的正確支付，避免產生遺留問題，結合公司的實際情況，特制定本規(guī)定。 第 17 條 結算造價 要求分項計算并編制分項匯總表，其計算公式如下： 結算造價 =預算造價 +設計變 造價 +現場簽證 造價 +人工補差 +材料差價 +增加項目 第 18 條 工程結算需 確定現場的實際情況、土壤的種 類、放坡坡度、運距等 。 第 2 條 本 制度 適用于工程結算的管理事項。 第 8條 圖紙發(fā)送一般采用圖文發(fā)送單的形式 ，設計單位草擬圖文發(fā)送單，經設計管理部經理審閱后簽發(fā)。 第 10 條 審查圖紙上構配件的編號、規(guī)格型號及數量與構配件一覽表是否相符。 銷售管理 促銷管理 銷售任務管理 銷售人員管理 銷售團隊管理 客戶管理 招商管理 銷售管理制度、銷售計劃與任務分配管理制度、 銷售會議管理 制度 ?? 銷售人員管理辦法、銷售新人培訓管理制度、 銷售考核管理制度 、銷售獎金管理制度、職務晉升考核管理制度?? 請參考圖 114 的相關內容 促銷活動管理規(guī)定、促銷人員管 理規(guī)范、促銷宣傳品管理辦法?? 客戶關系管理辦法、客戶接待管理制度、客戶信息管理制度?? 銷售團隊管理制度、銷售團隊考核制度、銷售評比管理制度?? 商業(yè)地產招商管理制度、招商合同管理制度?? 售樓中心管理 銷售合同管理 銷售合同管理制度、銷售談判管理制度、銷售代理合同管理制度?? 銷售費用管理 銷售費用預算制度、銷售費用控制制度、銷售費用報銷管理制度、銷售提成管理制度?? 圖 114 房地產企業(yè)售樓中心 管理制度體系 設計示例 1． 4 投 資融資規(guī)范化管理制度 設計概述 1． 4． 1 投資管理制度設計 為加強投資管理工作，選擇合適的項目，降低投資風險，確保投資報酬，企業(yè)應建立一整套規(guī)范化的投資管理制度體系和工作程序，具體制度 體系的 設計如圖 115 所示。工程外包管理過程中所需遵循的制度體系可按圖 14 所示的模板設計。 圖 14 房地產企業(yè)工程外包 管理制度體系 設計示例 工程外包 承包商選擇 與管理 簽訂承包合同 承包過程管理 工程分包管理 各專業(yè)承包管理 項目招標管理制度、工程承包商管理制度?? 管理制度、?? 勘察設計合同 管理制度、施工合同管理制度、監(jiān)理合同管理制度、合同評審管理制度 ?? 、?? 工程承包管理制度 ?? 工程分包商管理規(guī)定 ?? 工程監(jiān)理單位管理辦法 、設計外包管理制度?? 項目招投標 決策管理 招標實施管理 開標、評標、議標管理 標底管理 招標決策管理制度、招標費用預算制度?? 管理制度、?? 項目招標管理制度 、招標費用控制制度?? 評標專家管理制度?? 勘察設計合同 管理制度、施工合同管理制度、監(jiān)理合同管理制度、合同評審管理制度 ?? 招標標底編制規(guī)范、標底保密工作規(guī)定?? 招 投 標文件 管理 招標文件編寫規(guī)范?? 各專業(yè)項目招投標細則 規(guī)劃設計招標實施細則、監(jiān)理單位招標實施細則、工程施工招標實施細則?? 簽訂合同 工程招投標 1． 1． 5 工程項目合同管理制度設計 為確保房地產企業(yè)工程項目各項合同的談判、擬訂、簽訂與執(zhí)行等工作順利進行，公司需建立規(guī)范化的合同管理制度與工作程序。 圖 115 房地產企業(yè)投資 管理制度體系 設計示例 投資管理 投資項目調研、可行性研究 投資決策