【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化管理系列

　　

【正文】 算外，其余不得任意調(diào)整 。 第 8條 土建部分的甲供材料需安裝的項(xiàng)目計(jì)費(fèi)直接在預(yù)算 標(biāo)書單價(jià)中扣出，不計(jì)任何費(fèi)用。 第 9 條 安裝部分的甲供材料、設(shè)備需 安裝的項(xiàng)目不計(jì)取稅金。 第 3 章 結(jié)算 工程量 確定 規(guī)范 工程量是工程結(jié)算的重要內(nèi)容與依據(jù)， 結(jié)算 人員在計(jì)算工程量時(shí)，必須遵守以下規(guī)定。 第 10 條 必須嚴(yán)格計(jì)算規(guī)則，項(xiàng)目劃分、計(jì)量單位、相關(guān)系數(shù)調(diào)整換算等內(nèi)容必須嚴(yán)格按公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第 11 條 必須嚴(yán)格按圖紙、隨工簽證和相關(guān)協(xié)議計(jì)算 、 計(jì)列單項(xiàng)工程量。 第 12 條 要在日常的工作中逐步總結(jié)影響結(jié)算及時(shí)性、準(zhǔn)確性的主要矛盾，安排合理的計(jì)算程序。 第 13 條 結(jié)合工作情況，整理匯總各種常用資料，使用常用的定額外標(biāo)準(zhǔn)、常用的計(jì)算結(jié)果，分門別類記錄在工作日志上，以備 查。 第 14 條 依據(jù)施工圖和竣工圖，按實(shí)物工程量編制結(jié)算，任何計(jì)費(fèi)都必須有據(jù)可查，不得隨意編列。 第 15 條 竣工結(jié)算的工程量，應(yīng)以 實(shí)際 安裝 （ 驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) ） 就位凈值數(shù)量為準(zhǔn) ， 不得將“工地材料投入量”和“實(shí)際安裝就位 凈值 數(shù)量”混為一談。 第 4 章 結(jié)算造價(jià)確定 規(guī)范 第 16 條 設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證分類計(jì)算并當(dāng)月結(jié)算 。 第 17 條 結(jié)算造價(jià) 要求分項(xiàng)計(jì)算并編制分項(xiàng)匯總表，其計(jì)算公式如下： 結(jié)算造價(jià) =預(yù)算造價(jià) +設(shè)計(jì)變 造價(jià) +現(xiàn)場(chǎng)簽證 造價(jià) +人工補(bǔ)差 +材料差價(jià) +增加項(xiàng)目 第 18 條 工程結(jié)算需 確定現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況、土壤的種 類、放坡坡度、運(yùn)距等 。 第 19 條 工程結(jié)算需扣除甲供材料的多用材料費(fèi)， 扣除預(yù)算中的未施工項(xiàng)目的造價(jià) 。 第 20 條 材料價(jià)差嚴(yán)格按項(xiàng)目 經(jīng)理 部的材料限價(jià) 進(jìn)行 調(diào)整 。 第 5 章 工程竣工結(jié)算書編制規(guī)范 第 21 條 項(xiàng)目經(jīng)理部預(yù)結(jié)算人員負(fù)責(zé)工程竣工 結(jié)算 工作。 第 22 條 主體工程項(xiàng)目 應(yīng)于承包商 提供結(jié)算后 的 2 個(gè)月內(nèi)核對(duì)完畢， 總體結(jié)算 應(yīng)在 竣工驗(yàn)收后 的 5 個(gè)月內(nèi)完成，其 他 工程項(xiàng)目 應(yīng)在 乙方提供結(jié)算后 的 30 天內(nèi)核對(duì)完畢 。 第 23 條 工程竣工結(jié)算 書 編制依據(jù)如下 所示 ： 1．竣工報(bào)告，交工驗(yàn)收資料 ； 2．施工設(shè)計(jì)、竣工圖紙、施工預(yù) 算、承包合同 ； 3．設(shè)計(jì)變更、材料代用申請(qǐng) ； 4．隨工現(xiàn)場(chǎng)簽證 ； 5．工程委托書； 6．材料市場(chǎng)價(jià)格資料 ； 7．工程各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和雙方協(xié)議等 。 第 24 條 工程竣工結(jié)算書 編制程序 如下 ： 1．項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé) 編制 工程竣工 結(jié)算工作計(jì)劃 ； 2． 100 萬 元 以上的工程 ， 項(xiàng)目 經(jīng)理部 預(yù) 決 算 人員必須 對(duì)原預(yù)算及不清楚的問題及時(shí) 與造價(jià)管理 部聯(lián)系 ； 3．造價(jià)管理 部有必要進(jìn)行關(guān)于前期預(yù)算編制問題的結(jié)算工作協(xié)調(diào)及配合 ； 4． 收集 并 整理 結(jié)算依據(jù)，包括 分項(xiàng)工程的材料設(shè)備限價(jià)價(jià)格表、圖紙、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、涉及造價(jià)的會(huì)議紀(jì)要、圖紙部分未施 工項(xiàng)目的記錄、付款及待墊款、甲供材料設(shè)備的領(lǐng)用清單、承 包商 的結(jié)算報(bào)價(jià)等 ； 5．項(xiàng)目經(jīng)理部預(yù)決算人員負(fù)責(zé) 工程量的計(jì)算 ，并與承包商進(jìn)行 核對(duì) ； 6．項(xiàng)目經(jīng)理部預(yù)決算人員 單列清理甲供的預(yù)算工程量及承建商超領(lǐng)用量的扣款表 ； 7． 確定結(jié)算造價(jià)后， 10 萬 元 以上 的 工程報(bào) 造價(jià)管理部進(jìn)行核定。 第 25 條 進(jìn)行工程竣工結(jié)算時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)核實(shí)竣工圖紙的完整性。 第 26 條 項(xiàng)目經(jīng)理部需 提前選擇供電、自來水、煤氣、電話工程結(jié)算，便于 承包商 配合 業(yè)主 入住的 “ 四通 ”工作。 第 27 條 工程 竣工 結(jié)算書的主要內(nèi)容包括以下三個(gè)方面 ： 1．編 制說明，包括工程概況、編制依據(jù)、經(jīng)濟(jì)分析及其 他 需要說明的問題 ； 2．竣工結(jié)算書的主要內(nèi)容，包括竣工圖、工程量、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、人員費(fèi)、材料費(fèi)、各種工程簽證等 ； 3．工程結(jié)算的分析。 第 28 條 工程竣工 結(jié)算 書必須經(jīng) 項(xiàng)目經(jīng)理部預(yù)算人員及 造價(jià) 管理部 人員 相互交叉審核 ，經(jīng)審核后的造價(jià)方可 作為最終 的 結(jié)算價(jià)。 第 29條 項(xiàng)目經(jīng)理部建立 “承包商 的結(jié)算報(bào)送及審核情況登記臺(tái) 賬” ，便于時(shí)間的掌握及責(zé)任的界定。 第 30條 項(xiàng)目經(jīng)理部 預(yù) 算人員 必須 建立 “ 三方及甲供材料的領(lǐng)用及付款臺(tái) 賬” ，對(duì)領(lǐng)用單的原件進(jìn)行存檔，便于結(jié)算扣減。 第 6 章 附則 第 31 條 本 制度 由造價(jià)管理部擬定，并由造價(jià)管理部負(fù)責(zé)解釋和修改。 第 32 條 本 制度 經(jīng)總經(jīng)理 審批通過后 ，自頒布之日起實(shí)施。 2． 2． 7 工程尾款支付工作 規(guī)定 以下是某房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程尾款支付工作規(guī)定，供讀者參考。 房地產(chǎn)開發(fā)公司工程尾款支付工作規(guī)定 第 1 條 目的 為確保工程尾款的正確支付，避免產(chǎn)生遺留問題，結(jié)合公司的實(shí)際情況，特制定本規(guī)定。 第 2 條 相關(guān)定義 工程尾款是指工程完工并已完成結(jié)算程序，但還未支付的款項(xiàng)，包含質(zhì)保金和 除 質(zhì)保金外的其他款項(xiàng)。 第 3 條 適用范圍 本規(guī)定適用于 所有已經(jīng)結(jié)算審核的工程（除零星工程以外）。 第 4 條 職責(zé) 1．項(xiàng)目經(jīng)理部對(duì)工程質(zhì)量扣款、保修情況、工程檔案資料 的 上交情況作最后確認(rèn)。 2．財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)工程尾款的審核與支付工作。 第 5 條 工程尾款支付原則 1．按合同主體分類管理。 2．減少對(duì)公司當(dāng)前進(jìn)行的其他項(xiàng)目的影響。 3．考慮減少公司風(fēng)險(xiǎn)和保護(hù)公司的信譽(yù)。 4．根據(jù)資金狀況制訂支付計(jì)劃并有效執(zhí)行。 第 6 條 工程尾款支付確認(rèn) 工程結(jié)算經(jīng)造價(jià)管理部審核完畢后，造價(jià)總工程師在填寫“付款申請(qǐng)單”之前，必須先辦理“工程尾款支付確認(rèn)單”，該確認(rèn)單作為辦理結(jié)算付款 的前提條件。 第 7 條 工程檢查 根據(jù) “ 工程尾款支付確認(rèn)單 ” 的要求，由造價(jià)工程師到相關(guān)單位辦理有關(guān)手續(xù)，再次確認(rèn)該工程已無任何質(zhì)量、保修上的扣款。如果有扣款，則應(yīng)開出扣款單，以便在尾款中扣除，并 以加蓋相關(guān)單位 公章為準(zhǔn)。 第 8 條 工程檔案管理 為保證完整工程檔案，項(xiàng)目工程師應(yīng)到檔案專管人員處再次核實(shí)歸檔情況，并簽署意見。 第 9 條 “工程尾款支付確認(rèn)單”管理 項(xiàng)目經(jīng)理部在辦理完“工程尾款支付確認(rèn)單”后，方可辦理付款申請(qǐng)，該確認(rèn)單即作為尾款付款申請(qǐng)的附件，一起上報(bào)公司財(cái)務(wù)部。 第 10 條 本規(guī)定由公司造價(jià)管理 部制定，解釋權(quán)、修改權(quán)歸造價(jià)管理部所有。 第 11 條 本規(guī)定自發(fā)布之日起開始實(shí)施。 2． 3． 1 項(xiàng)目招標(biāo)管理制度 以下是某房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目 招 標(biāo)管理制度，供讀者參考。 房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目招標(biāo)管理 制度 第 1 章 總則 第 1 條 目的 1． 規(guī)范公司的招標(biāo)活動(dòng)，加強(qiáng)公司對(duì)招標(biāo)工作的管理 。 2．合理評(píng)估投標(biāo)公司，選擇與工程項(xiàng)目匹配的承包商。 3． 保證開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期，降低開發(fā)成本，提高公司的投資效益 。 第 2 條 適用范圍 本制度適用于本公司所有分包工程、工程監(jiān)理及所有甲供、乙供（包括三方合同）的工程材料 采購(gòu)、設(shè)備采購(gòu)。以下情況除外。 1．工程造價(jià)在 5 萬元以下或者采購(gòu)材料設(shè)備在 1 萬元以下的。 2．明碼實(shí)價(jià)的商品以及壟斷經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 3．經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)的其他項(xiàng)目。 第 3 條 招標(biāo)原則 1．全面招標(biāo)原則，凡是符合招標(biāo)條件的工程項(xiàng)目都要以招標(biāo)方式確定承包單位。 2．整體招標(biāo)原則，禁止將項(xiàng)目肢解或化整為零， 以 規(guī)避招標(biāo)的行為。 3．事前預(yù)算原則，施工類工程在招標(biāo)前，應(yīng)先根據(jù)施工圖預(yù)算書編制標(biāo)底。 4．資質(zhì)審查原則， 所 有投標(biāo)單位都要經(jīng)過嚴(yán)格的資質(zhì)預(yù)審，符合項(xiàng)目要求的投標(biāo)單位才有資格參加項(xiàng)目投標(biāo)。 5．合理低價(jià)中標(biāo)原則， 選擇的中標(biāo)單位應(yīng)是在滿足招標(biāo)綜合要求的前提下，報(bào)價(jià)較低且合理 的那家 。 6．公平、公正、公開原則。 7．保密原則，要做好標(biāo)底、投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容的保密工作，以 免 影響招標(biāo)的公正與效果。 第 2 章 招標(biāo)管理組織及其職 能 第 4 條 招標(biāo)管理組織 公司的建設(shè)工程招標(biāo)工作由本公司招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)實(shí)施。 第 5 條 組建招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組 公司招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組是公司招標(biāo)工作的決策機(jī)構(gòu)，由總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建。招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的成員一般應(yīng)包括總經(jīng)理（可授權(quán)），主管副總，項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理及項(xiàng)目管理人員，工程技術(shù)部經(jīng)理及專業(yè)人 員，造價(jià)管理部經(jīng)理及專業(yè)人員等。 第 6 條 招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的主要職責(zé) 1．確定招標(biāo)方式。 2．審定招標(biāo)計(jì)劃和招標(biāo)文件。 3．確定單價(jià)合同、總價(jià)合同或其他合同形式。 4．確定投標(biāo)單位。 5．確定評(píng)標(biāo)專家組人數(shù)及其成員。 6．確定中標(biāo)單位。 第 7 條 相關(guān)職能部門職責(zé) 1．項(xiàng)目開發(fā)部的主要職能 （ 1）提出詳細(xì)的招標(biāo)要求（如承包單位、材料設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃和技術(shù)要求）。 （ 2）全過程參與招標(biāo)工作（主要是會(huì)審工作），并督查招標(biāo)工作的進(jìn)展。 2．工程技術(shù)部的主要職能 （ 1）投標(biāo)單位資質(zhì)預(yù)審，建立合格承包商數(shù)據(jù)庫(kù)。 （ 2）編制招標(biāo)文件，發(fā)標(biāo)，評(píng)技術(shù)標(biāo)，控制整個(gè)招標(biāo)工作進(jìn)度。 （ 3）負(fù)責(zé)招標(biāo)資料的收集、整理、歸檔、保存。 （ 4）負(fù)責(zé)會(huì)務(wù)安排。 3．造價(jià)管理部的主要職能 造價(jià)管理部主要負(fù)責(zé)編制標(biāo)底、接標(biāo)、參與開標(biāo)、評(píng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)、談判。 第 3 章 招標(biāo)方式的選擇 第 8 條 選擇招標(biāo)方式 本 公司 建設(shè) 工程 的 招標(biāo)方式 一般采用 公開招標(biāo)、 邀請(qǐng)招 標(biāo)、定向 招標(biāo)（又稱為協(xié)商 議標(biāo) ）三種方式。 1． 單項(xiàng) 工程發(fā)包、重要單位工程發(fā)包采用公開招標(biāo)的方式進(jìn)行。 2．有特殊要求的單位工程發(fā)包和分項(xiàng)工程發(fā)包可采用 邀請(qǐng)招 標(biāo)、定向 招標(biāo)的方式進(jìn)行 。 第 9 條 公開招標(biāo) 1．公開招標(biāo)的定義 公開招標(biāo)即由公司通過報(bào)刊、電視、廣播等形式公開發(fā)表招標(biāo)公告，邀請(qǐng)不特定的法人或其他組織參加投標(biāo)。招標(biāo)公告的主要內(nèi)容包括工程項(xiàng)目的名稱、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)與設(shè)備安裝特征、質(zhì)量要求、招標(biāo)投標(biāo)日期等。 2． 實(shí)行公開招標(biāo)的工程發(fā)包由項(xiàng)目 開發(fā)部經(jīng)理 牽頭， 項(xiàng)目開發(fā)部 組織招標(biāo)活動(dòng)。 3． 公開招標(biāo)必須有三家以上的投標(biāo)單位參與競(jìng)標(biāo)，但下列情況除外。 （ 1） 金額 （ 工程造價(jià) ） 在 5 萬元以下的工程可按照“貨比三家、合理低價(jià)”的原則，通過 對(duì) 承包商 進(jìn)行 考察，報(bào)公司招標(biāo)工作 領(lǐng)導(dǎo) 小組批準(zhǔn)后確定承包單位。 （ 2） 某些經(jīng)過公 司審批 已 確定了長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系的工程。 （ 3） 某些壟斷工程。 第 10 條 邀請(qǐng)招標(biāo) 1．邀請(qǐng)招標(biāo)的定義。 邀請(qǐng)招標(biāo)是公司根據(jù)工程特點(diǎn)，有選擇地向有限的幾個(gè)特定法人或其他組織（具有承擔(dān)該工程能力的企業(yè)）發(fā)出招標(biāo)通知，邀請(qǐng)其前來投標(biāo)。 2．邀請(qǐng)招標(biāo)的使用范圍。 邀請(qǐng)招標(biāo)是建立在公司 招標(biāo)工作 領(lǐng)導(dǎo) 小組 根據(jù)所掌握的情報(bào)資料，已經(jīng)得知被邀請(qǐng)的企業(yè)在社會(huì)上有一定的信譽(yù)和實(shí)力，曾承擔(dān)過類似的工程項(xiàng)目，施工技術(shù)、施工經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)都 比較可靠，工程質(zhì)量和進(jìn)度能基本上得到保證。 第 11 條 定向 招標(biāo) 1． 定向 招標(biāo)的定義。 定向招標(biāo)是 指經(jīng)建設(shè)主管部門同意后，直接選定本公司所熟悉并信任的施工承包企業(yè)，并與之進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成協(xié)議后簽訂合同的 招 標(biāo)活動(dòng)。 2．定向招標(biāo) 的 適用 范圍 。 因定向招標(biāo)方式?jīng)]有競(jìng)爭(zhēng)性，一般適用于某些專業(yè)性較強(qiáng)的工程，以及急于開工、沒有充足時(shí)間組織招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的工程。此外，因政策等特殊原因，承包商目前處于壟斷地位時(shí)，也適合采用定向招標(biāo)這一方式。 第 4 章 項(xiàng)目招標(biāo)前期準(zhǔn)備 第 12 條 制訂招投標(biāo)工作計(jì)劃 1．項(xiàng)目開發(fā)部根據(jù)項(xiàng)目的總體安排，提出項(xiàng)目招標(biāo)工作計(jì)劃。 2．項(xiàng)目招標(biāo)工作計(jì)劃報(bào)經(jīng)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)工作小組審查，報(bào)經(jīng)公司董事會(huì)通過后，應(yīng) 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。 第 13 條 招標(biāo)登記 1．凡按規(guī)定應(yīng)實(shí)行招標(biāo)的建設(shè)工程，項(xiàng)目開發(fā)部均應(yīng)到市招標(biāo)辦進(jìn)行招標(biāo)登記。 2．項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)建人員應(yīng)牽頭落實(shí)招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作，具體包括以下 5 個(gè)方面。 （ 1）去有關(guān)部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 （ 2）實(shí)現(xiàn)“三通一平”。 （ 3）落實(shí)建設(shè)工程所需外部市政、公用設(shè)施條件。 （ 4）組織有證設(shè)計(jì)單位完成施工圖。 （ 5）進(jìn)行施工圖預(yù)算或設(shè)計(jì)概算，并向有關(guān)部門領(lǐng)取建設(shè)施工許可證。 第 14 條 招標(biāo)文件編制與報(bào)批 1．項(xiàng)目開發(fā)部牽頭組織編制招標(biāo)文件，其具體內(nèi)容包括以下 5 個(gè)方面。 （ 1）招標(biāo) 工程綜合說明。 （ 2）確定招標(biāo)方式，招標(biāo)方案報(bào)董事會(huì)審查確定。 （ 3）材料設(shè)備部確定甲供材料范圍（包括特殊材料）與設(shè)備的供應(yīng)方式以及材料價(jià)差處理方法。 （ 4）造價(jià)管理部提出工程款支付方式及預(yù)付款的百分比，并報(bào)招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組正、副組長(zhǎng)審核確定。 （ 5）造價(jià)管理部編制現(xiàn)行建設(shè)工程合同文本內(nèi)容需修改和添加的條款。 2．招標(biāo)文件編制好后，項(xiàng)目