【正文】 　　1）項(xiàng)目融資屬于轉(zhuǎn)讓收購(gòu)的 　　融資方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目資產(chǎn)移交過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀加以核實(shí)，主要審核的內(nèi)容有：土地權(quán)屬是否存在瑕疵，相關(guān)相鄰單位由無(wú)其他爭(zhēng)議，項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目規(guī)劃及相關(guān)批準(zhǔn)文件是否一致，是否有違反和超出核定范圍的建設(shè)事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，規(guī)費(fèi)繳納情況，工程現(xiàn)狀與工程量、造價(jià)等是否一致，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備狀況及基礎(chǔ)實(shí)施條件，項(xiàng)目的有關(guān)權(quán)益是否設(shè)定其他債權(quán)或連帶關(guān)聯(lián)債務(wù)，等等。 　　對(duì)于項(xiàng)目方為“掛靠”其他具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的投資方的 　　此類(lèi)項(xiàng)目融資涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，出資方或受讓方應(yīng)當(dāng)特別謹(jǐn)慎。在可以合作開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)行的模式下，項(xiàng)目方的權(quán)益比例不會(huì)超過(guò)10%. 　　d、項(xiàng)目建設(shè)為掛靠其他具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的，投資方按照約定向資質(zhì)單位繳納的管理費(fèi)用或分配的款項(xiàng)（或資產(chǎn)）應(yīng)當(dāng)在測(cè)算前予以扣除，也可以在轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)中轉(zhuǎn)由融資方向資質(zhì)方支付。 項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 　　其中： 土地成本為融資方獲得項(xiàng)目時(shí)所支付的土地價(jià)格或融資談判過(guò)程中雙方確認(rèn)的土地價(jià)值。這里根本不存在關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃與概念的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的程序和需求，它們只是為投資和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和投資資訊。目前太多的融資中介、創(chuàng)投機(jī)構(gòu)和投資理論都在向融資各方傳達(dá)所謂投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估和分析的重要性和科學(xué)方法是必要的和極其重要的，特別是對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎所有的融資項(xiàng)目都會(huì)被要求提供項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)、財(cái)務(wù)分析報(bào)告以及其中的關(guān)于利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、（凈）現(xiàn)金流等多種財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目依照資本市場(chǎng)私募理論和工具實(shí)施融資，更包括了融資的財(cái)務(wù)顧問(wèn)等方案都會(huì)使企業(yè)融資需求走向極其遙遠(yuǎn)的目標(biāo)。 　　在《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》征求意見(jiàn)稿中，房地產(chǎn)收益憑證將替代目前的信托合同，這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)房地產(chǎn)信托渠道融資無(wú)疑會(huì)更加規(guī)范和擴(kuò)展。 　　而從房地產(chǎn)行業(yè)投資分析結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目中土地購(gòu)入成本占項(xiàng)目投入的構(gòu)成比例是2035%.我們可以理解國(guó)家這一政策規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本風(fēng)險(xiǎn)控制，即試圖通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的要求來(lái)防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資金嚴(yán)重不足導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和過(guò)分依賴(lài)銀行信貸資金。同時(shí)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)貸款并沒(méi)有政策和趨勢(shì)證明已經(jīng)得到緩解。但實(shí)際上除了房地產(chǎn)貸款資金總體規(guī)模受到限制外，對(duì)于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)并不會(huì)產(chǎn)生牽制作用，利率的調(diào)高并會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和資金費(fèi)用比例以及會(huì)降低了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴(lài)程度和預(yù)期。 　　海外基金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)基本上集中在上海、北京兩地，基本集中在兩地的那幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)這些基金與這些開(kāi)發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)都有著密切的合作，如海外上市推薦、國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)的處置等，如摩根就是復(fù)地、富力香港上市的推薦人。資金來(lái)源包括：上級(jí)或控股單位的劃撥和借款，銀行專(zhuān)項(xiàng)的封閉土地儲(chǔ)備/開(kāi)發(fā)貸款，私募投融資借款，施工企業(yè)借款等。 　　如何通過(guò)項(xiàng)目不同的要件來(lái)判斷項(xiàng)目融資能力和談判定價(jià)能力？ 　　這里一個(gè)重要的選擇條件就是從項(xiàng)目的成熟與否來(lái)考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)程度。也有的是為了償還其他借款（如貸款到期），以保證項(xiàng)目的相關(guān)權(quán)益可以繼續(xù)為項(xiàng)目方所有和有效控制，如早期的融資借款將項(xiàng)目公司股權(quán)抵押或托管給出借人，土地抵押給貸款銀行等，項(xiàng)目方期望通過(guò)進(jìn)一步的融資來(lái)釋放原先首控制的權(quán)利與權(quán)益。 　　b）項(xiàng)目建設(shè)的工程主體已經(jīng)完成的，可以根據(jù)項(xiàng)目在建工程實(shí)際完工的建筑面積測(cè)算出融資交易價(jià)格，在這個(gè)方案中，土地價(jià)格和工程造價(jià)合而為一個(gè)完整的項(xiàng)目交易條件。 　?。ㄒ唬?、關(guān)于項(xiàng)目公司股權(quán)處置 　　房地產(chǎn)企業(yè)基本上都是項(xiàng)目公司，即因?yàn)槟骋粋€(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目而設(shè)立的專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)企業(yè)，該類(lèi)項(xiàng)目的融資或轉(zhuǎn)讓必須與該項(xiàng)目公司的股權(quán)以及公司治理緊密相聯(lián)系，基本的路徑包括：股權(quán)變更、托管、代管。 　　在項(xiàng)目融資談判至融資方（出資方）接管項(xiàng)目資產(chǎn)前在項(xiàng)目（或項(xiàng)目公司）轉(zhuǎn)移至融資方控制前，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資各方會(huì)選擇下列兩種路徑： 　　1）簽訂相關(guān)協(xié)議后，融資方支付定金或預(yù)付款項(xiàng) 　　這是一種符合常理以及法律規(guī)定的經(jīng)營(yíng)行為，但在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境缺乏誠(chéng)信的狀態(tài)下，除了收購(gòu)項(xiàng)目一種形式外，其他的私募融資都不可能采取這種方案。 　　2）項(xiàng)目融資屬于權(quán)益融資的 　　最為關(guān)鍵的是對(duì)有關(guān)資金監(jiān)管和公司/項(xiàng)目的管理權(quán)力應(yīng)當(dāng)具體落實(shí)和到位，這在項(xiàng)目合作建設(shè)中是難以做到的，這已經(jīng)是涉及到公司治理的另一個(gè)課題了。 　　（二）、融資資金的監(jiān)管與運(yùn)用 　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資活動(dòng)中，資金的安排、監(jiān)管、運(yùn)用等各方都較為關(guān)注的，也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。這種局面產(chǎn)生的主要因素就是交易雙方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資活動(dòng)所需的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)缺乏。其中，屬于轉(zhuǎn)讓收購(gòu)的，工程量現(xiàn)值的出讓價(jià)款可以由雙方談判確定，屬于合作類(lèi)的融資類(lèi)型的，應(yīng)當(dāng)以工程量的現(xiàn)值為準(zhǔn)。這一類(lèi)土地在“”中有不少未能過(guò)關(guān)，給房地產(chǎn)企業(yè)或投資商造成的間接經(jīng)濟(jì)損失是當(dāng)初購(gòu)入土地價(jià)格的數(shù)倍。 　　與投資方的初步接觸，投資方通常會(huì)在接觸過(guò)后對(duì)公司、項(xiàng)目、管理團(tuán)隊(duì)、領(lǐng)導(dǎo)人等價(jià)以綜合評(píng)價(jià)，而不會(huì)是馬上對(duì)項(xiàng)目與投資與否做出結(jié)論，投資方會(huì)對(duì)項(xiàng)目的情況資料加以核實(shí)，所以初次接觸的過(guò)度表現(xiàn)往往會(huì)適得其反，給投資方留下不良印象。 　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款趨緊的新政時(shí)期，有很大一部分房地產(chǎn)存量項(xiàng)目只能面臨兩難選擇，要么項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，要么尋找到過(guò)橋資金。此舉一是防范境內(nèi)機(jī)構(gòu)向海外非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，二是防止投機(jī)性的短期資本非法流入。；失敗的例子是順馳和SOHO中國(guó)，前者原因在于公司治理缺陷和信息披露缺乏透明，后者原因在于只有概念推銷(xiāo)卻缺少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備。 　　本文延引“私募融資”的概念恰恰想修正這一“理論”定義，試圖在我國(guó)實(shí)際的融資需求和真實(shí)的融資交易中間找到符合國(guó)情的一種含義，更多地要表明在中國(guó)的融資環(huán)境和需求中，它主要的就是指向民間融資的范疇而非由西方資本市場(chǎng)和理論推導(dǎo)出的金融產(chǎn)品和投融資服務(wù)形式，同時(shí)基本表現(xiàn)形式為財(cái)務(wù)融資和股權(quán)融資這兩種權(quán)益融資模式。 　　從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以及融資的角度來(lái)分析，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目35%比例自有資金的真實(shí)與來(lái)源，無(wú)論是從