【正文】 這些因素受政治、經(jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟利益。（3）項目成本控制項目在資金的使用上，要合理安排，在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量減少項目的財務(wù)壓力，在資金控制上，以設(shè)計為重點。B、主要假設(shè)前提：沒有自然及社會環(huán)境的變化；房地產(chǎn)開發(fā)按現(xiàn)行的法律、規(guī)范、政策來執(zhí)行；報告中所涉及的利率等財務(wù)內(nèi)容一律按照報告撰寫日為基準；報告中所涉及的物業(yè)售價均為當時當?shù)胤康禺a(chǎn)市場均價，由于售價是市場上最敏感的因素之一，還有待于產(chǎn)品投放市場時所確定價為準。并且臨沂市政府最近又提出把臨沂城建設(shè)成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市，這為房地產(chǎn)業(yè)打開了廣闊的發(fā)展空間。成本法所確定的銷售價格一般作為項目的銷售底價。項目的風險分析（1）政策風險最近國家面對新一輪的房地產(chǎn)熱出臺了一系列的政策，比如“121文件”、“”等，同時近來銀行又提高了利率，在房地產(chǎn)的致命點——資金、土地上進行了調(diào)控，這些因素增加了當前房地產(chǎn)開發(fā)的成本，種種跡象表明國家新一輪的宏觀調(diào)控還可能繼續(xù)。？？？？（2）前期工程費前期工程費主要包括：開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘查以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。并且，方案二的經(jīng)濟效益評價指標顯示，其具有高出行業(yè)基準收益率的內(nèi)部收益率，項目盈利水平高，并且抗風險性能比較強，具有很強的可行性。房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在臨沂一直作為朝陽產(chǎn)業(yè)，近幾年臨沂市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資和年度新開工面積保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，開發(fā)到位資金比較充足，商品房價穩(wěn)中趨升，市場銷售形勢平穩(wěn)，基本處于健康發(fā)展階段。（8）銷售費用銷售費用是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。項目建議通過以上分析，本著滿足市場與社會需求、尊重自然開發(fā)原則，方案二具有很強的適應(yīng)性和廣闊的發(fā)展前景。（5）公共建筑配套費用公建配套工程主要是指小區(qū)內(nèi)的會所、幼兒園等，不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的費用。交通情況項目周邊臨近多條交通大道交通十分方便，并且36路公交車可以直達項目小區(qū)內(nèi)部。配套情況項目位于多個生活小區(qū)內(nèi)，居住氛圍比較濃厚，其周邊有欣琦幼兒園、商城實驗小學、蘭山一中等教育單位，并且菜市場、銀行、 超市、醫(yī)療門診等商業(yè)網(wǎng)點聚集，配套設(shè)施非常完二、市場分析社會經(jīng)濟臨沂位于山東東南部，是一個正處于騰飛階段的成長型城市，近幾年其經(jīng)濟發(fā)展迅速，固定資產(chǎn)投資增長較快，城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施改造取得了比較大的進步。（6）不可預(yù)見費用 不可預(yù)見費用主要包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或是其他工程增加的費用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費用。并且，方案二的經(jīng)濟效益評價指標顯示，其具有高出行業(yè)基準收益率的內(nèi)部收益率，項目盈利水平高，并且抗風險性能比較強，具有很強的可行性。按（土地使用權(quán)出讓金及征地費+前期工