地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 （2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要在于當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)與潛在的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周?chē)阡N(xiāo)售的樓盤(pán)不是分多，這對(duì)項(xiàng)目的推出提供了一個(gè)比較好的機(jī)會(huì)；但調(diào)研后的數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，項(xiàng)目周?chē)南M(fèi)者所能接受的價(jià)位主要在1500元/平方米——1800元/平方米，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目位置有64%的被訪者認(rèn)為一般，所以項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要在項(xiàng)目本身的定位。成本構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元)單位成本（元/平方米）方案A方案B方案A方案B1土地成本557855785245242前期工程費(fèi)213021302002003建安工程費(fèi)12004132458919984公建配套費(fèi)960104090985不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用75582170776管理費(fèi)用42945640437利息費(fèi)用68475564718銷(xiāo)售費(fèi)用6967426367總計(jì)232362476719422078銷(xiāo)售單價(jià)的確定（1）市場(chǎng)比較法技術(shù)路線、可比實(shí)例的選取方案A售價(jià)（均價(jià)）市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表 單位：（元/平方米）項(xiàng)目名稱修正因素張王莊小區(qū)后園馨園小區(qū)北園小區(qū)園中苑河畔花園成交（預(yù)期）價(jià)格1260028003200交易情況修正1111交易時(shí)間修正1區(qū)域因素修正1個(gè)別因素休整1所占比例1本項(xiàng)目的相對(duì)價(jià)格2822275131002639方案B售價(jià)（均價(jià)）市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表 單位：（元/平方米）項(xiàng)目名稱修正因素張王莊小區(qū)宋王莊小區(qū)同心小區(qū)沂河花園成交（預(yù)期）價(jià)格1350030003588交易情況修正1111交易時(shí)間修正1區(qū)域因素修正1個(gè)別因素休整1所占比例1本項(xiàng)目的相對(duì)價(jià)格2822333330923252（2）成本法成本法定價(jià)主要是從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的角度對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)，主要思路是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各種成本費(fèi)用、稅費(fèi)等累加后再加上開(kāi)發(fā)商一定的預(yù)期利潤(rùn)之和。（3）建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修費(fèi)用。每套100平方米計(jì)算， 2005年到2015年的10年里全市每年將需新建住宅500萬(wàn)左右平方
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