【正文】 。 ⑶廣州電臺(tái)一、二臺(tái)、城市之聲電臺(tái)、音樂(lè)電臺(tái)。 利用敝司原有的廣闊客戶(hù)資料，通過(guò)主動(dòng)聯(lián)絡(luò)推銷(xiāo)方式，增加項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)源。附送所有零碎配件飄窗臺(tái)采用飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)，窗臺(tái)貼天然大理臺(tái)。㈤項(xiàng)目場(chǎng)地銷(xiāo)售包裝由于本項(xiàng)目首期推出為南邊F幢單位，該幢南向環(huán)境十分惡劣，更不言景觀，因此，針對(duì)此弊端有“化弊端為利”的原則進(jìn)行有針對(duì)性的掩飾，并能通過(guò)此一手法帶動(dòng)后期的樓盤(pán)銷(xiāo)售，以達(dá)到理想的銷(xiāo)售效果。，頂層送天臺(tái)花園，使低層單位和頂層單位促銷(xiāo)（首層綠化詳見(jiàn)項(xiàng)目綠化建議），采取北單位比南向便宜，同理使得B幢臨街北向單位促銷(xiāo)，而南向小花園的景觀單位以好的價(jià)格銷(xiāo)售。根據(jù)實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶(hù)群定向細(xì)分如下：分析：?jiǎn)T村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。唯此，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)情況和自身特點(diǎn)，敝司建議以“區(qū)域中最好的住宅小區(qū)”定位入市，充分迎合市場(chǎng)，進(jìn)而突破市場(chǎng)，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要大量的規(guī)劃及硬件配合。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在小區(qū)規(guī)劃、園林綠化、現(xiàn)場(chǎng)包裝、接待中心、示范單位、等方面營(yíng)造一個(gè)非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷(xiāo)售策略上營(yíng)造的熱烈買(mǎi)賣(mài)氣氛，力求迅速打動(dòng)客戶(hù)的心，促進(jìn)客戶(hù)成交。⑥康體：天河體育中心、羽毛球館⑦公園：天河公園⑧醫(yī)院：華僑醫(yī)院、市六醫(yī)院23路車(chē) 陂—梅花路504路西 洲—白云路39路員 村—豪賢路518路棠 下—廣園西瑤臺(tái)53路員 村—寶崗大道540路怡景新村—瑤 臺(tái)177路員 村—廣州東站542路怡景新村—瑞寶村221路保 稅 區(qū)—江南新村550路絹麻廠—廣州火車(chē)站243路員 村—文化公園813路員 村—火車(chē)站245路保 稅 區(qū)—農(nóng)林下路882路保稅區(qū)—彩虹橋腳284路員 村—廣園新村886路員村生活區(qū)—機(jī)場(chǎng)生活區(qū)296路員 村—南湖游樂(lè)園㈢項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析⑴優(yōu)勢(shì)分析①區(qū)域納城市東移之先聲，符合市政規(guī)劃的方向和需要，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ虼?，位于天河區(qū)政府門(mén)前的員村，還是可以借助天河區(qū)新政府落成這一東風(fēng)，使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。房地產(chǎn)業(yè)已真正進(jìn)入比小分的時(shí)代。此外，今年19月市區(qū)批出預(yù)售許可證可上市的商品房面積為499萬(wàn)平方米，%。中國(guó)地產(chǎn)被同行贊譽(yù)為“在整個(gè)大陸市場(chǎng)上創(chuàng)造著神話(huà)”。發(fā)展至今，在中國(guó)內(nèi)陸觸角已延伸至廣州、北京、天津、上海、?？凇⒑贾?、無(wú)錫等地，在香港、臺(tái)灣、新加坡、雅加達(dá)、東京等地成立了分支機(jī)構(gòu)。當(dāng)明確福利分房政策延遲至九九年末時(shí)，自九九年第四季度，廣州樓市迅速陷入低潮。而個(gè)人購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)則略有上升，預(yù)計(jì)全年成交量約為550萬(wàn)平方米。天府路為中軸線(xiàn)的新城市中心，根據(jù)其發(fā)展的特點(diǎn)，東移重心將會(huì)沿著中山大道沿線(xiàn)發(fā)展起來(lái)，而黃埔大道沿線(xiàn)則因?yàn)楣S、企業(yè)眾多，村落范圍廣闊等負(fù)面特點(diǎn)，使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃邁向受到一定程度的阻礙。對(duì)手六：怡景花園：由15幢多層組成：現(xiàn)推貨尾單位：旭日初升，怡景花園：3018～3214元/m2，均價(jià)3149元/m2：毛坯房：⑴優(yōu)勢(shì)分析①為早期開(kāi)發(fā)之樓盤(pán)，有一定的知名度；②小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施較完善，方便住戶(hù)日常生活；③小區(qū)內(nèi)有公交車(chē)總站，交通便利；④小區(qū)均由多層無(wú)電梯建筑組成，適合中低收入人士入住，對(duì)銷(xiāo)售有幫助。項(xiàng)目整體規(guī)劃布局仍存多處不足，由于前期建設(shè)已成定局，故只能進(jìn)行適當(dāng)改善。五、項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 定 位 策 略㈠項(xiàng)目市場(chǎng)定位員村附近的樓盤(pán)可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說(shuō)“一路之隔，樓價(jià)翻一番”。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：天河新中心分析：其他區(qū)域如東山區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)人士，欲改換生活環(huán)境，選擇新規(guī)劃的東部城市中心作為置業(yè)對(duì)象，同時(shí)享?yè)硇乱?guī)劃帶來(lái)的新設(shè)施新配套。 首層架空的優(yōu)點(diǎn)逐漸所被人認(rèn)同，其擴(kuò)大綠化面積，擴(kuò)大視野，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主相互交流，可謂“功不可沒(méi)”，所以，敝司建議項(xiàng)目全部首層都應(yīng)作為架空層，除了綠化率達(dá)100%等各大優(yōu)點(diǎn)外，還可以做成突破區(qū)域界限，沖出外界市場(chǎng)。廳、房地面可選拋光磚內(nèi)墻客廳、臥室扇灰并掃高級(jí)乳膠漆配石膏線(xiàn)，廚房、浴室鋪貼精美瓷片到頂。⑵為小區(qū)住宅造勢(shì)目的：把市場(chǎng)的注意力拉至小區(qū)住宅，突出項(xiàng)目形象，以小區(qū)住宅環(huán)境好，綠化率高的優(yōu)點(diǎn)吸引買(mǎi)家。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，二則可以使買(mǎi)家體會(huì)發(fā)展商以客為尊的誠(chéng)意及細(xì)致優(yōu)良的服務(wù)。附件一、廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 服 務(wù) 內(nèi) 容 根據(jù)項(xiàng)目的具體特性，敝司可提供多方面的服務(wù)，以協(xié)助貴司對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的順利進(jìn)行，具體內(nèi)容如下：㈠土地評(píng)估 ； ； ； ，規(guī)劃局主管人士咨詢(xún)服務(wù)。附件四、項(xiàng) 目 操 作 所 需 資 料；；；；（或施工證）；（含平立面和整體規(guī)劃）；（含外銷(xiāo)許可證）。 基于敝司對(duì)項(xiàng)目介入度不足，本策劃案的建議尚屬探討階段，待貴司認(rèn)可本策劃的整體思路后，敝司將與貴司詳細(xì)商討后再另案補(bǔ)充實(shí)操性更強(qiáng)的方案，望貴司見(jiàn)諒。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶(hù)聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房 通過(guò)對(duì)示范單位和樣板房的包裝設(shè)計(jì)，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，促進(jìn)成交。針對(duì)小區(qū)范圍的客流量少的不利因素，敝司建議還須在黃埔大道、員村二橫路口附近增設(shè)一售樓部，有效地彌補(bǔ)人流量不足和小區(qū)處認(rèn)知能力較低的弱點(diǎn)。（具體詳見(jiàn)項(xiàng)目園林規(guī)劃建議）③若此舉實(shí)施，使得B、C座朝向小中庭花園的單位在銷(xiāo)售率與價(jià)格定位方面得到提升，此點(diǎn)最為主要。分析：他們擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，樂(lè)意在經(jīng)營(yíng)范圍附近的置物業(yè)，既方便居住，亦能隨時(shí)照顧生意，一舉兩得。故此，在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶(hù)一種“既享受周邊完善配套，又有高質(zhì)素內(nèi)部居庭”的生活環(huán)境。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。但目前區(qū)域的外部條件劣勢(shì)較為明顯，故如何做好項(xiàng)目的銷(xiāo)售企劃工作，將是項(xiàng)目能否取得成功的重點(diǎn)。對(duì)手五：恒安大廈：1幢連體30層：現(xiàn)推恒樂(lè)軒5～25層：一點(diǎn)一滴……令為生活細(xì)節(jié)設(shè)想：4218～5980元/m2，均價(jià)5102元/m2：毛坯房：⑴優(yōu)勢(shì)分析①位于主干道旁，交通方便，出入市區(qū)方便，有一定的升值潛力；②戶(hù)型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，間隔采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，方便住戶(hù)日常生活；③雖為單體樓，但內(nèi)部配套設(shè)施齊全，有助吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)；④南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境，有利于銷(xiāo)售。天河區(qū)樓盤(pán)分布相對(duì)集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域，根據(jù)廣州市國(guó)土局房管局的房地產(chǎn)信息中心的成交數(shù)據(jù)，（），列八大區(qū)之首。 根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查資料顯示：今年19月，%。中地行的這種專(zhuān)業(yè)精神和精品意識(shí)在市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟，獲得了地產(chǎn)同行一致肯定，以下是敝司在廣州市場(chǎng)部分代理項(xiàng)目的形象定位：項(xiàng) 目形象定位部分宣傳主題廣州奧林匹克花園首個(gè)“陽(yáng)光健身工程”中國(guó)首個(gè)“運(yùn)動(dòng)型，健康型大型小區(qū)運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口龍湖大廈唯我，坐享東湖開(kāi)門(mén)見(jiàn)湖日夕間，東湖完全擁有江湖地位龍起東湖傲千禧天立大廈天河中心蝶型華宅零缺點(diǎn)空間設(shè)計(jì)今天，廣州的復(fù)式都相形見(jiàn)矮紫荊花園機(jī)場(chǎng)路半山園林式純住宅小區(qū)推動(dòng)高尚住宅大眾化實(shí)現(xiàn)高尚住宅大眾化薈賢大廈海幢文化，薈賢人家好樓，好價(jià)錢(qián)，好在薈賢大廈荔湖明苑湖畔、江邊、世居名園荔湖明苑三大皇牌獨(dú)領(lǐng)荔灣（皇牌價(jià)格、一苑三大景、優(yōu)越間隔）天誠(chéng)廣場(chǎng)羅馬藝術(shù)開(kāi)創(chuàng)新天一樣的天河北，不一樣的生活藝術(shù)新城海濱花園規(guī)劃起革命二、市 場(chǎng) 分 析㈠整體市場(chǎng)分析 回顧九九年市場(chǎng)可謂先有高峰繼有低谷。 就本項(xiàng)目的整體策劃包裝和銷(xiāo)售代理，敝司成立專(zhuān)項(xiàng)小組，以專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專(zhuān)業(yè)發(fā)揮，配合貴司對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)意圖，務(wù)求使之成為貴司實(shí)力與形象體現(xiàn)的成功典范。在輝煌的公司業(yè)績(jī)背后，中地行始終保持著務(wù)實(shí)低調(diào)的工作風(fēng)格，努力不懈地為發(fā)展商提供優(yōu)質(zhì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)。商品房上市量與市場(chǎng)實(shí)際消化量的