【正文】 《銷售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)公司審查通過。 對(duì)于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實(shí)際消耗量和施工單位領(lǐng)用量之后，方進(jìn)行計(jì)量和計(jì)價(jià)工作。 合同規(guī)定合同價(jià)款調(diào)整范圍內(nèi)（增加和/或減少）工程內(nèi)容的結(jié)算。 發(fā)包人對(duì)承包人履約情況的說(shuō)明，包括： 專業(yè)分包工程合同結(jié)算是指發(fā)包人直接分包的專業(yè)分包工程完工后，按專業(yè)分包工程合同條件進(jìn)行的工程驗(yàn)收、結(jié)算。 合同價(jià)款是承發(fā)包雙方在合同中約定，發(fā)包人用以支付承包人按照合同約定承包人完成承包范圍全部工程并承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任的款項(xiàng)。7）必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過程的行為。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。 原則上現(xiàn)場(chǎng)簽證按量?jī)r(jià)分離要求進(jìn)行，即工程量由工程部負(fù)責(zé)，價(jià)款由預(yù)算部負(fù)責(zé)。 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。 約為銷售收入的5％一2％； 可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。 開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 共有八項(xiàng)： 由于從事預(yù)決算工程的預(yù)算員，對(duì)某單位工程可能不十分了解，而一些施工工藝較為復(fù)雜的施工或裝潢工程，竣工圖不可能面面俱到，逐一標(biāo)明，因此在工程量計(jì)算階段必須要深入工地現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)、丈量、記錄才能準(zhǔn)確無(wú)誤。 竣工圖是工程交付使用時(shí)的實(shí)樣圖。不按合同要求套用費(fèi)用定額。 第一，聯(lián)系單盲目簽證，事后補(bǔ)簽，簽證表述不清、準(zhǔn)確度不夠、時(shí)間性不強(qiáng)以及簽證內(nèi)容與開辦費(fèi)相重疊。 依據(jù)合同規(guī)定，尚若未發(fā)生包干范圍以外的工程增減項(xiàng)目，包干造價(jià)就是最終結(jié)算造價(jià)。 工程竣工結(jié)算可作為承包商確定最終收入，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，考核工程成本的依據(jù)。施工單位要有對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé)的態(tài)度認(rèn)真編制竣工結(jié)算。甲方在收到竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后56天內(nèi)仍不支付的，乙方可以與甲方協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以由乙方申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，乙方就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受賞。 我國(guó)頒布的《招標(biāo)文件范本》中規(guī)定，尾留款（保留金）的扣除，可以從甲方向乙方第一次支付的工程進(jìn)度款開始，在每次乙方應(yīng)得的工程款中扣留投標(biāo)書附錄中規(guī)定金額作為保留金，直至保留金總額達(dá)到投標(biāo)書附錄中規(guī)定的限額為止。 我國(guó)工商行政管理總局，建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程施工合同文本》中對(duì)工程進(jìn)度款支付作了如下規(guī)定： 工程師接到報(bào)告后7天內(nèi)按設(shè)計(jì)圖紙核實(shí)已完工程量（以下稱計(jì)量），并在計(jì)量前24小時(shí)通知乙方，乙方為計(jì)量提供便利條件并派人參加。 可從未施工工程尚需要的主要材料以及構(gòu)件的價(jià)值相當(dāng)于備料款數(shù)額時(shí)起扣，從每次結(jié)算工程價(jià)款中，按材料比重扣抵工程價(jià)款，在竣工前全部扣清。 一般情況建筑工程不得超過當(dāng)年建安工作量（包括水、電、暖）的30%；安裝工程按年安裝工程量的10%；材料所占比重較多的安裝工程按年計(jì)劃產(chǎn)值的 15%左右撥付。 （一）預(yù)付備料款的限額 兩者發(fā)生的原因各不相同。 所以，對(duì)于實(shí)行按收入總額核定應(yīng)稅所得率征收所得稅的企業(yè)，有處置固定資產(chǎn)并盈利的營(yíng)業(yè)外收入及其它業(yè)務(wù)收入的，也應(yīng)納入企業(yè)收入總額的核定征稅范圍。《辦法》規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)向付款方開具發(fā)票，特殊情況下由付款方向收款方開具發(fā)票。相反，如果房地產(chǎn)公司的銷售行為不是一項(xiàng)真實(shí)的銷售而是一項(xiàng)融資行為，那么既然銷售并沒有發(fā)生，該房地產(chǎn)仍然屬于房地產(chǎn)公司的存貨。 答案是不一定的。 房地產(chǎn)存貨的確認(rèn)中，較為特殊且容易發(fā)生爭(zhēng)議的問題有以下幾個(gè)方面： 其一，劃撥土地使用權(quán)能夠?yàn)楣編?lái)潛在的經(jīng)濟(jì)利益，并能夠?yàn)楣舅刂?。即便目前在政策上?duì)于補(bǔ)交采取了延期的優(yōu)惠，但這種政策具有相當(dāng)大的臨時(shí)性和不確定性，因而建立在此基礎(chǔ)上的潛在經(jīng)濟(jì)利益也具有相當(dāng)大的不確定性。因此，判斷的關(guān)鍵是確認(rèn)該項(xiàng)交易的性質(zhì)是一項(xiàng)銷售還是一項(xiàng)融資，此時(shí)對(duì)于存貨的確認(rèn)是與銷售收入的確認(rèn)緊密相關(guān)且一致的。 借款費(fèi)用是納稅人為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要承擔(dān)的，與借入資金相關(guān)的利息費(fèi)用，包括長(zhǎng)期、短期借款的利息；與債券相關(guān)的折價(jià)或溢價(jià)的攤銷；安排借款時(shí)發(fā)生的輔助費(fèi)用的攤銷；與借入資金有關(guān)，作為利息費(fèi)用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額。 房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理 工程結(jié)算在項(xiàng)目施工中通常需要發(fā)生多次，一直到整個(gè)項(xiàng)目全部竣工驗(yàn)收，還需要進(jìn)行最終建筑產(chǎn)品的工程竣工結(jié)算。 采取旬末或月中預(yù)支，月終結(jié)算，竣工后清算的辦法。甲方不按約定預(yù)付，乙方在約定預(yù)付時(shí)間7天后向甲方發(fā)出要求預(yù)付的通知，甲方收到通知后仍不能按要求預(yù)付，乙方可在發(fā)出通知后7天停止施工，甲方應(yīng)從約定應(yīng)付之日起向乙方支付應(yīng)付款的貸款利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。如象工業(yè)項(xiàng)目中鋼結(jié)構(gòu)和管道安裝所占比重較大的工程，其主要材料所占比重比一般安裝工程高，故備料款的數(shù)額亦相應(yīng)提高。由乙方開始向甲方還款，甲方從每次應(yīng)付給的金額中，扣回工程預(yù)付款，甲方至少在合同規(guī)定的完工期前三個(gè)月將工程預(yù)付款的總計(jì)金額按逐次分?jǐn)偟霓k法扣回，當(dāng)甲方一次付給乙方的余額少于規(guī)定扣回的金額時(shí)，其差額應(yīng)轉(zhuǎn)入下一次支付中作為債務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)。 工程師收到乙方報(bào)告后7天內(nèi)未進(jìn)行計(jì)算，從第8天起，乙方報(bào)告中開列的工程量即視為已被確認(rèn)，作為工程價(jià)款支付的依據(jù)。 合同中規(guī)定的初始收入，即建造承包商與客戶在雙方簽訂的合同中最初商訂的合同總金額，它構(gòu)成合同收入的基本內(nèi)容。 五、工程保修金（尾留款）的預(yù)留 甲方收到乙方遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后28天內(nèi)進(jìn)行核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。 這種方式是雙方根據(jù)施工圖和有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料，經(jīng)計(jì)算確定出每平米造價(jià)，在此基礎(chǔ)上，按實(shí)際完成的平方米數(shù)量進(jìn)行結(jié)算。審查工作通常由業(yè)主、監(jiān)理公司或?qū)徲?jì)部門把關(guān)進(jìn)行。工程量的計(jì)算是依據(jù)竣工圖紙、設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的計(jì)算規(guī)則來(lái)編制的，是結(jié)算編制的基礎(chǔ)。特別是一些高級(jí)裝飾材料，進(jìn)貨前必須征得建設(shè)單位或監(jiān)理同意，其價(jià)格必須要建設(shè)單位簽證，對(duì)于一些涉及工程較多而工期較長(zhǎng)的工程，價(jià)格漲跌幅度較大，必須分期多批對(duì)主要材料與建設(shè)單位進(jìn)行價(jià)格簽證。 一個(gè)優(yōu)秀的預(yù)算員不僅要深入工程實(shí)地掌握實(shí)際，還要深入市場(chǎng)了解建筑材料的品種及價(jià)格。編制時(shí)，不依編制對(duì)象與自己親、熟、好、壞而因人而異。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目使用。 不可預(yù)見費(fèi) 在開發(fā)建設(shè)的整個(gè)過程中（立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算、銷售）每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關(guān)注財(cái)務(wù)成本，而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。 設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本、用戶使用成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費(fèi)。1 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。5 附則監(jiān)理工程師及項(xiàng)目職能部門相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)、準(zhǔn)確、合理地對(duì)簽證簽署意見。 由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r(jià)款調(diào)整：如工程變更、發(fā)包人違約等等；b) 一切結(jié)算均需要符合合同規(guī)定的要求。 iii. 工程結(jié)算書：a) 對(duì)于總價(jià)合同，嚴(yán)格按照合同價(jià)款進(jìn)行結(jié)算,嚴(yán)格審查合同內(nèi)的工作內(nèi)容是否在實(shí)際施工中按合同要求完成,包括產(chǎn)品設(shè)備的型號(hào)是否和合同相符；b)a)其次審查違約索賠是否符合合同和法律時(shí)限和程序的規(guī)定。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。5 甲供設(shè)備和材料的結(jié)算 核對(duì)實(shí)際的品牌、規(guī)格、型號(hào)及技術(shù)要求是否和合同要求一致； 供貨單位必須提供收料單原件，且收料單數(shù)量應(yīng)與現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，以證其真實(shí)性；，并有使用單位（施工單位）的簽收記錄；，外觀及內(nèi)在品質(zhì)是否在安裝過程中受到破壞或變形以及損失或損蝕； 供貨單位必須提供產(chǎn)品證明書以證明其產(chǎn)地及質(zhì)量，以及供貨合同要求的其它資料。 對(duì)于未進(jìn)行招投標(biāo)，合同約定按照施工圖預(yù)算加調(diào)整計(jì)算合同價(jià)格的工程，應(yīng)依據(jù)施工圖和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況、按照合同規(guī)定采用定額的工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量和計(jì)價(jià)。所謂附加工程是指那些該合同項(xiàng)目所必不可少的工程，如果缺少了這些工程，該合同項(xiàng)目便不能發(fā)揮合同預(yù)期的作用。 采取一次性扣留保修金，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。 每月10日前，對(duì)于截止上月末已完工程但尚未確定最終審定價(jià)的簽證費(fèi)用預(yù)算，甲、乙雙方應(yīng)進(jìn)行綜合性核對(duì)和價(jià)格商談，并形成核對(duì)與商談?dòng)涗浨鍐巍?上述金額范圍是指單筆單項(xiàng)變更簽證的總金額，不得分筆分項(xiàng)拆分變更簽證金額，并報(bào)公司審計(jì)以備抽審。現(xiàn)場(chǎng)簽證（洽商及設(shè)計(jì)變更）1 現(xiàn)場(chǎng)簽證范圍項(xiàng)目施工過程中凡是由乙方提出須經(jīng)甲方現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)的、引起工程造價(jià)變化又不屬于包干合同范圍的事項(xiàng)及合同明確需現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容均屬于現(xiàn)場(chǎng)簽證范圍的，可以辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證，包括：工程量增減、材料設(shè)備價(jià)格變化等。 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。 （1）廣告宣傳費(fèi)。 前期工程費(fèi) 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算對(duì)定額中的缺項(xiàng)套用子目或換算的理解有出入、忽略定額綜合解釋，不換算系數(shù)、故意高套定額；對(duì)綜合定額所包含的工作內(nèi)容了解不詳細(xì)造成重復(fù)計(jì)算的。 材料價(jià)款在結(jié)算工程款時(shí)陸續(xù)抵扣，這部分材料，承包方不應(yīng)收取備料款。主要從費(fèi)率、計(jì)算基礎(chǔ)、價(jià)差調(diào)整、系數(shù)計(jì)算、計(jì)費(fèi)程序等方面著手進(jìn)行。 通常中標(biāo)一方根據(jù)工期、質(zhì)量、獎(jiǎng)懲、雙方所承擔(dān)的責(zé)任簽訂工程合同，對(duì)工程實(shí)行造價(jià)一次性包干。 價(jià)差調(diào)整。 業(yè)主或委托工程建設(shè)監(jiān)理單位對(duì)結(jié)算項(xiàng)目逐一核實(shí)，是否符合設(shè)計(jì)及驗(yàn)收規(guī)范要求，不符合不予結(jié)算，需返工的，應(yīng)返工后結(jié)算。 甲方收到竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后28天內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不支付工程竣工結(jié)算價(jià)款，從第29天起按乙方同期向銀行貸款利率支付拖欠工程價(jià)款的利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。 在乙方向甲方提交金額等于預(yù)付款數(shù)額（甲方認(rèn)可的銀行開出）的銀行保函后，甲方按規(guī)定的金額和規(guī)定的時(shí)間向乙方支付預(yù)付款，在甲方全部扣回預(yù)付款之前，該銀行保函將一直有效。 （四）目標(biāo)結(jié)算 二、工程價(jià)款結(jié)算的方式 土地成本按照房地產(chǎn)面積分?jǐn)?，符合合法性原則；按照房地產(chǎn)收入分?jǐn)偡吓浔刃栽瓌t。本文認(rèn)為，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，這種利息支出應(yīng)當(dāng)允許資本化（確切地說(shuō)是存貨成本化），即發(fā)生時(shí)列作開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本，待銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按照配比原則轉(zhuǎn)入當(dāng)期的銷售成本。從上述企業(yè)介紹情況來(lái)看，由于該單位住宅樓開發(fā)項(xiàng)目尚未完工，所以此單位兩筆借款利息費(fèi)用也就不存在利息資本化問題，也不存在分配問題，應(yīng)該全部計(jì)入住宅樓開發(fā)成本中去。 其二，房地產(chǎn)公司對(duì)劃撥土地使用權(quán)的控制受到