【正文】 因此，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，除了要做好其前期的硬件設(shè)施外，后期的服務(wù)、管理也要一絲不茍。B、 選擇好合適的行車路線。促銷優(yōu)惠：⑴買（特價(jià)）房免一年物業(yè)管理費(fèi)⑵買房送全套家用電器或裝修⑶一口價(jià)定價(jià)說(shuō)明： 樓盤接近入伙，應(yīng)利用銷售的慣性通過(guò)價(jià)格杠桿加速尾樓資金的回籠。主要方式：A、 基本定價(jià)：開(kāi)盤最低面價(jià)為1500元/M2，平均單價(jià)為1800元/M2。二、 公關(guān)活動(dòng)的考慮因素天氣： 重慶天氣復(fù)雜，要充分考慮天氣因素，公關(guān)活動(dòng)內(nèi)容、場(chǎng)地選擇上要照顧到天氣；場(chǎng)地：舊售樓處門口范圍不夠大、且有一定角度斜坡，因此開(kāi)盤活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)定在舊售樓部門口的話，交通問(wèn)題較難處理，也不利于人流秩序，建議深入（花園）里面一些。（三） 促銷活動(dòng)此類活動(dòng)時(shí)間靈活，根據(jù)銷售情況具體制定，既可與前兩方面活動(dòng)搭配開(kāi)展，也可以單獨(dú)在某個(gè)促銷采用。E、 展板布置：采用5厘平波216?！?本折頁(yè)的設(shè)計(jì)思路——主基調(diào)：★ 法式地中海風(fēng)情 高級(jí)花園洋房社區(qū)★音樂(lè)暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào)★ 尊貴浪漫的法蘭西風(fēng)情★濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化總要求：共8P，內(nèi)有插頁(yè)帶。 大門通往花園的道路兩側(cè)：設(shè)為“名人街”，分列數(shù)尊法國(guó)歷史名人的畫像，如太陽(yáng)王路易十四、拿破侖、圣女貞德、伏爾泰、盧梭、莫里哀、巴爾扎克、戴高樂(lè)將軍等，并附上文字簡(jiǎn)介； 售樓處和樣板房（在第三部分中詳細(xì)論述）； 別墅：粉刷、每一幢掛上法式“壁燈”，并每一幢開(kāi)一“法式”別名（如：拿破侖居、圣女貞德居、伏爾泰居等）； 會(huì)所：更名為“盧浮宮”， 門口造一座法式疊泉，屋頂上裝著長(zhǎng)長(zhǎng)的、閃爍著紅光的大葉輪，一、二樓開(kāi)設(shè)法國(guó)著名的“紅磨坊”紅酒吧，內(nèi)設(shè)娛樂(lè)廳、桑拿、高級(jí)餐廳、健身房等休閑娛樂(lè)設(shè)施。據(jù)我所知，重慶是以“海”來(lái)命名的樓盤不多，因此我們提“?！钡母拍钜欢ㄒ觥焙！?，就只能是兩個(gè)方面可以入手，一是”虛“的海，做——海的形象，海的精神、海的文化和海的內(nèi)涵；二是”實(shí)“的海，做——?dú)W洲的地中海、愛(ài)琴海等真正的大海。特征描述： 擁有穩(wěn)定收入，家庭儲(chǔ)蓄在10—30萬(wàn)之間，月入在2500—4500元的中等收入家庭，年齡在35—50歲之間，有子女。/生活中，似乎已擁塞了太多的”?！?。通過(guò)以上“虛”“實(shí)”結(jié)合，從里到外把項(xiàng)目全力營(yíng)造出純正的重慶首席的法式地中海風(fēng)情 高級(jí)花園洋房社區(qū)。）★第7P：上端為重慶最繁華的夜景圖片（合折起來(lái)時(shí)與第2P的南岸步行街夜景相呼應(yīng)），圖片的夜色上空洋溢著濃濃的法蘭西浪漫情調(diào)，配上一對(duì)法國(guó)情侶含情脈脈的對(duì)視圖片；下端為“重慶南岸區(qū)的地位及未來(lái)展望”，右下端為“項(xiàng)目區(qū)位圖”（把長(zhǎng)江納入地圖，要求簡(jiǎn)潔、立體、直觀）；★第8P：（折合后為封底）為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造經(jīng)典的“裝修標(biāo)準(zhǔn)、合作單位名單”，下端為“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的名稱、地址、郵編、銷售熱線、傳真、網(wǎng)址、電子郵件”等資料。G、 售樓處外立面，以“白”色為基調(diào)，大面積平波落地窗設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)采光，頂端215 m2純形象大型噴繪廣告，再配以夜景投光燈，使之達(dá)到全方位展示效果。第四部分 媒體廣告策略廣告的階段性及策略（一）廣告準(zhǔn)備階段（開(kāi)盤前，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段）時(shí) 間： 2002年10月至2002年11月廣告策略：以“樓體條幅”輻射為主，配合“單張”派發(fā)吸引部分受眾關(guān)注。同時(shí)彩花齊放，舞獅、腰鼓表演，全場(chǎng)鼓掌。C、 促銷優(yōu)惠：⑴開(kāi)盤一周內(nèi)購(gòu)房享受額外99折⑵參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)（詳情待定）定價(jià)說(shuō)明：⑴起價(jià)于該價(jià)位，基本符合本樓盤的“商意中價(jià)”定價(jià)。這是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的一種最主要方式，對(duì)大型跨年度發(fā)展的項(xiàng)目尤顯重要。C、配合強(qiáng)有力的促銷措施D、展銷會(huì)場(chǎng)氣氛的調(diào)控經(jīng)綜合分析，本項(xiàng)目的展銷方案一是參加市政府的春秋兩季房交會(huì)，二是在南岸區(qū)人流較旺的步行商業(yè)街，周末和節(jié)假日搞活動(dòng)，配看樓專車接送。無(wú)論是發(fā)展商、中介商還是媒體都已充分認(rèn)識(shí)到“顧客營(yíng)銷”的重要性并已開(kāi)始實(shí)際行動(dòng)。硬件不行只能用軟件，即服務(wù)和入住率來(lái)重塑品牌。推出促銷方法（看樓者皆可獲贈(zèng)小禮品等），促使更多的人流集中在周末出現(xiàn)。第三階段：持銷期、（11月28日—— 3月28日）定價(jià)原則： 平穩(wěn)銷售、穩(wěn)中有升、追求利潤(rùn)最大化主要方式：A、 基本定價(jià)：起價(jià)和平均單位上漲100元/ M2。三、 各階段價(jià)格策略 第一階段：籌備期9月20日——10月28日定價(jià)原則：以超低價(jià)面市，試探市場(chǎng)反映。12月底1月初——元旦期間的高峰期，以脈沖式規(guī)律性廣告投放為主，配合促銷活動(dòng)，如舉辦法國(guó)紅酒嘉年華等活動(dòng)，爭(zhēng)取在春節(jié)之前實(shí)現(xiàn)最大化銷售目標(biāo)。將售樓處與工地圍墻有機(jī)地組合為一體，繪以大面積的色彩圖案和簡(jiǎn)要文字，并配上迎風(fēng)招展的各色彩旗，以使行人在幾百米以外都能為其所吸引。四、 現(xiàn)場(chǎng)包裝因房地產(chǎn)的不動(dòng)性，現(xiàn)場(chǎng)包裝在商品房的銷售中有著舉足輕重的地位。 雜志廣告根據(jù)項(xiàng)目具體情況，暫不計(jì)劃投放雜志廣告。法蘭西歷史悠遠(yuǎn)，藝術(shù)成就突出，其長(zhǎng)久以來(lái)就是一個(gè)令人心馳神往的浪漫國(guó)度。就是說(shuō)，要把本項(xiàng)目朝“法蘭西”風(fēng)格方向渲染，把她那浪漫的“海韻元素”用藝術(shù)情調(diào)表現(xiàn)出來(lái)，讓慕名而來(lái)的客戶切身感受到淌洋在浪漫的地中海風(fēng)情文化氛圍之中。濱海二、 印刷媒體 售樓書(shū)、折頁(yè)及戶型圖價(jià)格表等插頁(yè)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝包含的細(xì)項(xiàng)很多，有售樓處內(nèi)外的裝飾、樣板房或示范單位、工地圍墻廣告、看板、模型、效果圖等。地盤四周的圍墻可以羅馬柱、巴洛克柱及雕塑為裝飾，同時(shí)漆上宣傳口號(hào)以配合樓盤的宣傳定位。2003年2月——廣告消化階段，以脈沖式廣告投放為主；由于春節(jié)期間重慶樓市銷勢(shì)低迷，因此建議此階段適當(dāng)減少?gòu)V告的投放量，以少量軟文鞏固前期廣告效果即可，保持見(jiàn)報(bào)率。主要方式：⑴先以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式收取小定，為業(yè)主保留房號(hào)至開(kāi)盤。B、 付款方式：⑴一次性付款96折⑵銀行按揭，首期二成，八成三十年按揭97折。（2） 采取多種措施，促使每一個(gè)購(gòu)房者更多地出現(xiàn)在銷售現(xiàn)場(chǎng)。四、 業(yè)主直銷（即顧客營(yíng)銷體系）通常，一個(gè)已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主現(xiàn)身說(shuō)法，去向其親朋好友推薦購(gòu)買其樓盤，這樣的