【正文】 而當情況相反時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會促使房地產(chǎn)價格進一步下跌。五、經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建筑材料價格），建筑人工費，利息率，居民收入，房地產(chǎn)投資。這方面的因素有：聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格必然低下。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規(guī)則，地價就高；土地形狀不規(guī)則，地價就低。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設向高層化發(fā)展的情況下，地質(zhì)條件對地價的影響較大。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。影響房地產(chǎn)價格的因素多而復雜，通常需要進行歸納分類。B期望價期望價，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時希望賣出的滿意價格。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。Ｂ使用權價格房地產(chǎn)的使用權價格，是指交易房地產(chǎn)使用權的價格。認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。同一塊土地，在估價時考慮（或假設）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格（或某特定時間的價格）。主樓周圍是一片綠色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。色彩運用也十分大膽，以紅色和白色為主調(diào)。屋脊同懸山式。講究色彩的搭配。1建筑物內(nèi)無樓梯，設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計算。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。l 梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設有斜梁，斜梁搭置在平臺梁上。（2）樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部分組成。拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。轉(zhuǎn)門對隔絕室內(nèi)外空氣對流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應考慮人流疏散、安全防火、家具設備的搬運安裝以及建筑藝術等方面的要求綜合確定?？招陌澹核舷卤砻嫫秸?，隔音和隔熱效果好，大量應用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。l 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應各種形狀的建筑平面，設備留洞或設置預埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。 地面與樓板（1）地面：是指建筑物底層的地坪。對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻?；A的埋置要有一個適當?shù)纳疃龋缺ＷC建筑物的安全、又節(jié)約基礎用材，并加快施工進度。這種基礎適用于上部結(jié)構荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎不能滿足要求的情況。（4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅固整體。主要用于檁條、地板、木樁等。按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。（3）常用水泥的技術特性l 凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關的各項優(yōu)惠政策。不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標、拍賣等。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。一、 地產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)：即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。處分權：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權。房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。第三節(jié) 房地產(chǎn)消費一、房地產(chǎn)消費的類型：投資型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、結(jié)構和形式，通過出售或出租來獲取利潤。一、影響房地產(chǎn)消費的因素（1）經(jīng)濟社會發(fā)展及城市化的水平經(jīng)濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費也就越大。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。排架結(jié)構主要承重體系由屋架和柱組成。顆粒越細，早期強度越高。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。分直接使用原木和加工用原木。吸水后約為3 Kg。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。埋置深度不超過5M者稱為淺基礎，大于5M者稱為深基礎。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預制樁和灌注樁。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。（3）過梁與圈梁過梁：其作用是承擔門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預制的板塊等。其缺點是剛度小，不利于承受大的集中荷載。其中以木窗和鋼窗應用最廣。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。門芯板可用木版、膠合板、纖維板等板材制作。它只有一個梯段，中間不設休息平臺，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大的房屋。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構件和人群的重量，并把它傳給墻體。建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。1有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構筑物如獨立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。復興時期的建筑：此類建筑是十五世紀至十七世紀流行歐洲的建筑風格。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢，由5座式樣不同的斜頂樓群構成，最低的一層樓高，最高的只有4層。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。對于同一宗房地產(chǎn)來說：房地價格＝土地價格＋建筑物價格土地價格＝房地價格－建筑物價格建筑物價格＝房地價格－土地價格總價格、單位價格、樓面地價這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。中國目前的房租有市場租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金?；鶞实貎r、標定地價、房屋重置價格這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價格。要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應在觀念上有下面四點認識：l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價格l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產(chǎn)的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習慣而有所不同。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價格的影響力就大。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。六、社會因素政治安定狀況政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權的穩(wěn)固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。實行低租金、福利制，必然造成房地產(chǎn)價格低落。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。就一國而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。氣溫、濕度、降水量這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會降低房地產(chǎn)價格。地價與土地面積大小的關系是可變的。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。房地產(chǎn)的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。兩者的關系是：期貨價=現(xiàn)貨價相應的投資利息177。協(xié)議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；招標方式由于不僅考慮報價，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報價方式投標有抬高地價的作用；在拍賣的場合，由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，所以最能抬高地價。買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格A買賣價格買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。建筑總面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：樓面地價＝土地單價247。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內(nèi)，與這里的建筑物價格的含義不同。一般來說，具有豐富經(jīng)驗的估價人員評估出的價格，較接近于市價。市場價格、理論價格、評估價格A市場價格房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。房地產(chǎn)價格與一般物價的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的特征。庭院式建筑：是指運用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)的建筑藝術與現(xiàn)代化的最新技術巧妙地融合在一起，建造成各種自成體系、獨具風格的庭院式建筑物。哥特式建筑與羅馬式建筑造型穩(wěn)重、線條圓渾的風格恰恰相反，它以動式取勝，統(tǒng)貫全身、直刺蒼穹的垂直線條，鋒利的尖頂是其主要特征，是超凡入勝的宗教情緒的集中表現(xiàn)。廡殿式建筑：最高級，只有皇家重要建筑、宮殿或大殿才使用。單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。屋頂（1）屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結(jié)構組成。平臺的深度應使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通行和搬運家具。按樓梯的布置方式可分為：單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。常見的門扇有下列幾種：鑲板門扇：是最常用的一種門扇形式，內(nèi)門、外門均可選用。平開門：有單扇門與雙扇門之分，又有內(nèi)開及外開之分，用普通鉸鏈裝于門扇側(cè)面與門框連接，開啟方便靈活，是工業(yè)與民用建筑中應用最廣泛的一種。作為圍護結(jié)構的一部分，窗應有適當?shù)谋匦裕诤涞貐^(qū)作成雙層窗，以利于冬季防寒。無梁樓板：其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上，不設主梁和次梁。地面的種類：l 整體地面：其面層是一個整體。l 磚墻的厚度應滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。l 相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時，除應根據(jù)上述條件決定基礎埋深外，還應考慮新建房屋基礎對舊有建筑的影響。樁基礎：當建造比較大的工業(yè)與民用建筑時，若地基的軟弱土層較厚，采用淺埋基礎不能滿足地基強度和變形要求，常采用樁基。基礎（1）基礎的類型按使用的材料分為：灰土基礎、磚基礎、毛石基礎、混凝土基礎、鋼筋混凝土基礎。它承受基礎傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設備的重量及風雪荷載等。（1）黏土磚的種類：l 標準磚：標準磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。（3）木材的類別為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強度，是小型構件的主要預應力鋼材。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標號、礦物組成和細度有關。框架結(jié)構主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構成了一個整體剛架（或稱框架）。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構筑物的總稱。增長性：一般情況下對房地產(chǎn)的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷售狀況。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。使用權：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。l 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。四、房產(chǎn)的分類住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。供求關系狀況：商品房供應量與本市年度預計購買量的比值。連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費的連續(xù)性和間斷性。（6）消費者對經(jīng)濟發(fā)展形勢預測消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到實現(xiàn)。此結(jié)構用于高層或大跨度房屋建筑中。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生