【正文】 同時(shí)，還有一大批每年定期回家鄉(xiāng)省親的華僑，由于與別墅相配套的酒店式服務(wù)也將極大地方便他們的在外生活，從而增加他們?cè)诋?dāng)?shù)氐臏魰r(shí)間，無(wú)形中也為當(dāng)?shù)貛?lái)了招商引資的機(jī)遇和巨大的消費(fèi)群。與上述經(jīng)營(yíng)功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：① 前廳是酒店的門面，面積（不包括營(yíng)業(yè)區(qū)域面積，如總服務(wù)臺(tái)、商場(chǎng)、商務(wù)中心、大堂吧等）以控制在300平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現(xiàn)高星級(jí)酒店的氣勢(shì)。盡可能較大地占領(lǐng)當(dāng)?shù)刂懈邫n餐飲市場(chǎng)份額。產(chǎn)權(quán)式酒店別墅擬建于東區(qū)。擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開間），雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來(lái)訪客人使用的衛(wèi)生間。酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計(jì)，輕材料。應(yīng)積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣案骷?jí)機(jī)構(gòu)的大力支持，爭(zhēng)取將本項(xiàng)目樹立為良好的政府形象工程。（四） 消費(fèi)市場(chǎng)分析通過(guò)對(duì)江京地區(qū)飯店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等方面的實(shí)地調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)江京地區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)不是特別發(fā)達(dá)，但是一般市民的消費(fèi)水準(zhǔn)卻比想象中要高。江京是一個(gè)清新秀美的世界。地區(qū)近年來(lái)積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。它背靠著名的南明山風(fēng)景區(qū)和建設(shè)中的未來(lái)的繞城公路，正在擴(kuò)建的小水門大橋和規(guī)劃中的紫金大橋一左一右地將酒店與市區(qū)緊密相連，分別距離市中心4公里、老長(zhǎng)途汽車站6公里、火車站8公里，可以說(shuō)是處在自然風(fēng)景秀麗、周邊環(huán)境優(yōu)雅、地域視線開闊、城區(qū)交通便捷的良好環(huán)境之中，是一塊典型的“鬧中取靜”的世外桃源和風(fēng)水寶地，非常符合建造園林式綜合性酒店的地理要求。 社會(huì)人文歷史江京地區(qū)歷史悠久，文化積淀深厚。它東南與溫州市接壤，西南與福建省寧德市、南平市毗鄰，西北與衢州市相接，北部與金華市交界，東北與臺(tái)州市相連。57′之間。江京還擁有兩座各500噸泊位的溫溪港，貨輪可直達(dá)全國(guó)各大港口和香港、澳門等地。自古以來(lái),江京就是浙西南地區(qū)的歷史重鎮(zhèn)，青田更是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)。城鄉(xiāng)居民食品支出占消費(fèi)支出的比例（即恩格爾系數(shù)）也由前一年的43%降到了去年的41%。市政府采取加大政策扶持引導(dǎo)、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大招商引資力度等措施，使園區(qū)建設(shè)步伐明顯加快，云和木制玩具工業(yè)園區(qū)、遂昌凱恩高科技紙業(yè)園區(qū)、慶元竹木制品工業(yè)園區(qū)、縉云新碧仙都五金工業(yè)園區(qū)、龍泉太陽(yáng)傘園區(qū)、青瓷寶劍園區(qū)、青田外貿(mào)服裝工業(yè)園區(qū)、景寧食品工業(yè)園區(qū)和松陽(yáng)西屏特色工業(yè)園區(qū)等各具特色，發(fā)展?jié)摿薮蟆?。兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店建筑以獨(dú)立式別墅為主，規(guī)模為40幢左右，每幢建筑面積為250平方米～350平方米之間。酒店設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要，適當(dāng)分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時(shí)進(jìn)行分區(qū)域設(shè)置計(jì)量裝置。總體布局酒店總體布局?jǐn)M呈園林式布置，與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，使之成為名副其實(shí)的公園一部分和一個(gè)特殊的景區(qū)與亮點(diǎn)。大型會(huì)議室應(yīng)配置同聲傳譯設(shè)施。政府接待是一塊較大的市場(chǎng)，是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。從社會(huì)效益來(lái)看，本項(xiàng)目如果正常經(jīng)營(yíng)，每年向國(guó)家直接上繳各類稅金200多萬(wàn)元，此外酒店還能為當(dāng)?shù)靥峁?00人左右的勞動(dòng)就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無(wú)疑是對(duì)當(dāng)?shù)卣木薮笾С趾蛶椭?。?jù)我們調(diào)查了解，目前在浙江省內(nèi)有不少地區(qū)為了吸引投資，當(dāng)?shù)卣紩?huì)采取形形色色的特殊優(yōu)惠政策，例如：有些地方政府對(duì)到該地區(qū)投資建造星級(jí)酒店的開發(fā)商，免費(fèi)贈(zèng)送開發(fā)所用的配套用地等等……考慮到當(dāng)?shù)氐膶?shí)際市場(chǎng)情況并結(jié)合酒店自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為，在酒店建造的同時(shí)如能允許投資方兼帶建造一批產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，這樣其實(shí)是一種對(duì)政府、對(duì)開發(fā)商形成雙贏的做法。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉(cāng)庫(kù)等用房，并附設(shè)員工服裝間。咖啡廳（兼早餐自助餐）200平方米左右，大堂吧約150平方米左右。建筑設(shè)計(jì)根據(jù)江京市主管部門提出的建造“園林式”酒店的要求，結(jié)合所在地理環(huán)境的特點(diǎn)，酒店建筑層數(shù)以五～六層的多層建筑為主，主樓不設(shè)地下室，底層除必須設(shè)置的經(jīng)營(yíng)用房外，可設(shè)置工程設(shè)備用房和后勤員工用房及停車庫(kù)。擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備。酒店的總體建筑分為高層主樓與產(chǎn)權(quán)式酒店別墅兩大部分。酒店類型為城市綜合商務(wù)型。我們?cè)谡{(diào)查中還特別關(guān)注了年夜飯的基本標(biāo)準(zhǔn)，每桌從668元～1280元不等，不低于杭州的消費(fèi)水準(zhǔn)，且消費(fèi)市場(chǎng)基本成熟，這就為建設(shè)高星級(jí)酒店奠定了消費(fèi)基礎(chǔ)。江京還是全國(guó)最大的畬族聚居地，景寧是全國(guó)惟一的畬族自治縣，多姿多彩的畬族傳統(tǒng)文化和民俗風(fēng)情引人入勝，讓人流連忘返。從2002年的發(fā)展情況看，一是培育壯大的四大行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，%、%、%、%。尤其把旅游業(yè)的發(fā)展擺到重要的位置。唐朝武德四年（公元621年）復(fù)改為括州，779年改為處州。 江京市山清水秀、古跡眾多。41′～120176。556座各類電站已與華東大電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)供電，使得全區(qū)電訊、供電穩(wěn)定可靠。1968年改稱江京地區(qū)，1978年設(shè)立江京地區(qū)行政公署。，%，%；，%。這表明江京市主攻個(gè)體私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策已顯成效。景區(qū)接待收入2002年江京地區(qū)主要景區(qū)（點(diǎn)）接待人數(shù)為：；；；東西巖；；。三、項(xiàng)目分析與市場(chǎng)定位（一） 項(xiàng)目分析考慮到江京整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游等發(fā)展?fàn)顩r，綜合自然、地域、氣候等因素及投資回報(bào)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)成本等預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為，目前江京市已完全有必要投資建設(shè)高星級(jí)的城市綜合商務(wù)型酒店，并可兼帶部分產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，同時(shí)在建造過(guò)程中，特別需要注意下列因素：規(guī)格檔次起步一定要高，設(shè)計(jì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)為五星級(jí)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為四星級(jí)，這樣就能快速占領(lǐng)當(dāng)?shù)仫埖陿I(yè)的制高點(diǎn)。四、項(xiàng)目建設(shè)的基本思路與建議根據(jù)江京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和旅游業(yè)及飯店業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合投資方的經(jīng)營(yíng)思路，擬建的江京大飯店初步定位為城市綜合型商務(wù)酒店，兼帶部分產(chǎn)權(quán)式酒店別墅?？傮w布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營(yíng)造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。1擁有符合高星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的停車場(chǎng)地（所）。建議設(shè)置專用大型會(huì)議廳一間，面積240平方米左右，小型會(huì)議室四～六間，一間可活動(dòng)分隔的多功能廳（會(huì)議、宴請(qǐng)、展覽用），面積約650平方米左右（凈高不低于5米）。在適當(dāng)區(qū)域設(shè)置獨(dú)立的書店、鮮花店、餅屋、商場(chǎng)、精品商店和美容美發(fā)中心及足浴按摩中心。（四） 投資估算酒店按照36000平方米的建筑面積、200間（套）客房外加40幢獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的投資進(jìn)行計(jì)算，一次投入費(fèi)用初步估算如下：土建工程：36000平方米800元/平方米＝2880萬(wàn)元給排水及鍋爐工程：36000平方米200元/平方米＝720萬(wàn)元強(qiáng)電工程：36000平方米280元/平方米＝1008萬(wàn)元