【正文】 求建有足夠的停車泊位，并能有部分室內(nèi)停車位，必要時可設(shè)計成封閉式停車庫。部分為二～三層的低層建筑。其分散區(qū)域必須有封閉式連廊相接（產(chǎn)權(quán)式酒店別墅除外）。為能適應(yīng)市場需要，客房區(qū)總計設(shè)200間（套）左右，宜有普通客房區(qū)以接待一般會議和旅游團(tuán)隊之用，可略低于四星級標(biāo)準(zhǔn)（骨架部分盡量少變），數(shù)量可控制在客房總數(shù)的30%；標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)為45%，并設(shè)有殘疾人客房1間；豪華客房區(qū)即商務(wù)樓層區(qū)（行政樓層），總數(shù)可控制在20%左右，它應(yīng)有獨立的接待、商務(wù)、會議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能，房型以單床房為主；套房總數(shù)控制在5%左右，它宜分布在標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)和豪華客房區(qū)，房型以雙套房為主，并有三套房、四套房（或五套房）各一套，所有套房均應(yīng)設(shè)有供主人和來訪客人分別使用的衛(wèi)生間，其中四套房或五套房相鄰設(shè)有若干標(biāo)準(zhǔn)房，在平面布局上宜單獨成區(qū)，以確保安靜、方便，并能滿足政府接待保衛(wèi)工作的特殊要求。建議設(shè)置專用大型會議廳一間，面積240平方米左右，小型會議室四～六間，一間可活動分隔的多功能廳（會議、宴請、展覽用），面積約650平方米左右（凈高不低于5米）。設(shè)120～150平方米左右的會見室一間，含隱蔽式衛(wèi)生間。⑶ 全方位餐飲經(jīng)營功能。盡可能較大地占領(lǐng)當(dāng)?shù)刂懈邫n餐飲市場份額。其中設(shè)140～160座餐廳一間，包廂28～30間（其中可容納20人左右的豪華包廂一間，可容納2桌的包廂2～3間，可容納4桌的包廂1間，其余均為單桌包廂），包廂面積適當(dāng)寬敞，盡可能單獨設(shè)有衛(wèi)生間，其中包廂餐廳可設(shè)成二個區(qū)域，以便分區(qū)經(jīng)營。多功能廳也可接待大型宴請。與餐廳配套的廚房部分，面積適當(dāng)，布局合理，傳菜線路不與主要公共區(qū)域相交叉。利用優(yōu)越的地理條件，室外可設(shè)置網(wǎng)球場、燒烤區(qū)、釣魚池，預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑設(shè)施。在適當(dāng)區(qū)域設(shè)置獨立的書店、鮮花店、餅屋、商場、精品商店和美容美發(fā)中心及足浴按摩中心。⑸ 政府接待和會議功能。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容，以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。與上述經(jīng)營功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：① 前廳是酒店的門面，面積（不包括營業(yè)區(qū)域面積，如總服務(wù)臺、商場、商務(wù)中心、大堂吧等）以控制在300平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現(xiàn)高星級酒店的氣勢。② 工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動對賓客產(chǎn)生不良影響。③ 辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。④ 員工后勤區(qū)。應(yīng)設(shè)有員工食堂（120～150個餐位）、獨立更衣室、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動室及衛(wèi)生間。（四） 投資估算酒店按照36000平方米的建筑面積、200間（套）客房外加40幢獨立產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的投資進(jìn)行計算，一次投入費用初步估算如下：土建工程：36000平方米800元/平方米＝2880萬元給排水及鍋爐工程：36000平方米200元/平方米＝720萬元強(qiáng)電工程：36000平方米280元/平方米＝1008萬元弱電工程：36000平方米120元/平方米＝432萬元暖通空調(diào)工程：36000平方米200元/平方米＝720萬元電梯：300萬元道路、圍墻、庭院綠化：600萬元室內(nèi)裝修：36000平方米800元＝2880萬元質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理費：100萬元設(shè)計及咨詢費：250萬元開辦費用（包括餐飲、洗衣、PA、健身、娛樂、客房等設(shè)備設(shè)施費及員工服裝、培訓(xùn)等費用）：800萬元不可預(yù)見費：500萬元購買土地費用：1288萬元總計：12478萬元注：如客房區(qū)分期建造，則第一期投資可削減部分費用。商務(wù)中心收入 200元365天會議室收入 2500元365天30%其他收入 迷你吧、電訊、洗衣等：500元365天營業(yè)收入合計 減：營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅 娛樂： 20%＝：(－)5%＝增值稅 (－80%)17%＝城建稅 (＋)7%＝教育費附加 (＋)4%＝營業(yè)稅金及附加合計 減：營業(yè)成本 餐飲成本 58%＝商場成本 80%＝康樂成本 30%＝其他成本 20%＋20%＋50%＝營業(yè)成本合計 減：各項費用 工資及福利費用 工資：360人800元/月12月＝：50%＝ (包括:職工養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、大病保險、工傷保險、生育保險、糧食補(bǔ)償金、住房公積金、教育統(tǒng)籌基金、工會經(jīng)費等及其他有關(guān)職工福利費)能源費用 營業(yè)收入的10%日常維修費用 營業(yè)收入的2%公眾責(zé)任保險 3 累計賠償額1000萬%營業(yè)部門費用 營業(yè)收入的7%（包括：客用品、免費食品、裝飾費用、清潔用品、賣房傭金、布草、器皿、酒吧費用、布草洗滌費、音樂娛樂費、印刷費、廚房用具、園林綠化費用等）市場推廣費用 營業(yè)收入的2%一般管理費用 營業(yè)收入的7%（包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓(xùn)費用、工作餐費、工作服裝費及不可預(yù)見費用等）管理公司管理費用 管理費用：2%＝ 各項費用合計 營業(yè)利潤（GOP） 五、結(jié)論通過以上各項研究分析及測算，結(jié)果表明：無論是從旅游市場發(fā)展的需要、建設(shè)條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從酒店日后的經(jīng)營效益和投資風(fēng)險等方面來看，建造江京大飯店項目都是比較有利的，預(yù)計經(jīng)營效益良好，然投資回報期會較長，但還是值得建造的。江京市作為該地區(qū)人民政府所在地，一向缺乏上檔次、高規(guī)格的高星級酒店，這與其浙西南最大城市的地位極不相符，一旦本項目建成營業(yè)，即可緩解市區(qū)缺乏接待高規(guī)格政府首腦與政府代表團(tuán)、大型商務(wù)活動、高檔次宴會及展覽、大型國際國內(nèi)會議及新聞發(fā)布會、高檔次商務(wù)散客及觀光客的高星級酒店的問題，這樣既能快速地提升江京的城市檔次與品位，有效地改善其投資環(huán)境，同時又能有力地促進(jìn)江京旅游賓館、飯店業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進(jìn)一步推動當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當(dāng)?shù)纳鐣?yīng)。同時，還有一大批每年定期回家鄉(xiāng)省親的華僑，由于與別墅相配套的酒店式服務(wù)也將極大地方便他們的在外生活，從而增加他們在當(dāng)?shù)氐臏魰r間，無形中也為當(dāng)?shù)貛砹苏猩桃Y的機(jī)遇和巨大的消費群。酒店的建造是一個投資大、短期經(jīng)濟(jì)效益差且投資回報期長的浩大的工程，因此作為投資方來說，考慮如何有效地規(guī)避投資風(fēng)險，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時也是必須的。此外，當(dāng)?shù)貙捤傻恼攮h(huán)境和政府部門的大力支持也是增強(qiáng)開發(fā)商信心的有利因素。根據(jù)當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)市場的特點，我們認(rèn)為江京大飯店的主體建筑應(yīng)按照五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，但為了節(jié)約投資和費用，更好地適應(yīng)市場，建議酒店現(xiàn)階段按照四星級標(biāo)準(zhǔn)建造。21 / 21