【正文】 (三)收集技術(shù)檔案不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料，為今后辦證，維修，改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。第九部分 物業(yè)管理的日常工作九，業(yè)主綜合服務(wù)滿意率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 95%承諾指標(biāo)：兩年內(nèi)達(dá) 97%以上測定依據(jù)：(滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù))/入住總戶數(shù)100%≥97%質(zhì)量保證措施：1，實(shí)行開放管理，向業(yè)主公開服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。5‰質(zhì)量保證措施：1，實(shí)行全員義務(wù)消防員制，建立一支消防快速反應(yīng)分隊(duì)；制定嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。2，垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類處理。建立嚴(yán)格的房屋修繕制度，實(shí)行24小時(shí)值班，設(shè)立業(yè)主報(bào)修專線電話。二，商業(yè)用房出租率及租金收取率(圖表略)質(zhì)量保證措施：1。四，社區(qū)文化活動精彩展現(xiàn)社區(qū)文化活動的策劃：社區(qū)文化活動的策劃好比寫文章，首先要提煉鮮明的主題，然后挖掘新鮮的內(nèi)容，接著設(shè)計(jì)新穎的形式。社區(qū)活動除開展常規(guī)活動外，還根據(jù)小區(qū)業(yè)主人口結(jié)構(gòu)，文化素質(zhì)和各種需求，開展特色活動如專題活動，興趣活動等調(diào)動業(yè)主的參與社區(qū)活動的熱情。(三)對操作和使用人員進(jìn)行控制，當(dāng)有授權(quán)的員工離職或改變工作崗位時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行安全系統(tǒng)的更新維護(hù)。四，網(wǎng)絡(luò)信息化社區(qū)的優(yōu)點(diǎn)(一)信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息平臺，集成信息服務(wù)，休閑娛樂，物業(yè)管理，社區(qū)電子商務(wù)等內(nèi)容；同時(shí)預(yù)留職能端口，集成社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能(如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)，消防自動控制系統(tǒng)，停車場IC卡管理系統(tǒng)，紅外線安防系統(tǒng)等)，達(dá)到設(shè)備應(yīng)用管理，公司內(nèi)部管理和住戶服務(wù)的高效統(tǒng)一；并具有相當(dāng)?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)及不同需求進(jìn)行刪減或增加。2。4，VOD視頻點(diǎn)播：可在家點(diǎn)播最新電影，享受在線卡拉OK及音樂服務(wù)。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個(gè)集游戲，學(xué)習(xí)，娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。6，迦南物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。四，維修基金的管理和使用(一)對維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。5，管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。一，財(cái)務(wù)管理模式(略) 八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識和把握。同時(shí)兼任行政主管和會所主管。在美麗莎業(yè)主委員會成立之前，美麗莎迦南置業(yè)有限公司通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理合同。 物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會化過程中，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個(gè)主動性角色。十一，規(guī)范管理，促進(jìn)社區(qū)服務(wù)社會化迦南物業(yè)自1999年開始實(shí)施管理體系的全面整合提升。我們設(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立迦南物業(yè)美麗莎管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)，政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，蘭州總部的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門，蘭州總部可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。迦南物業(yè)于九七年建立了ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過英國BSI 的第三方認(rèn)證，通過四年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。 美麗莎文化區(qū)這一規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù) 社區(qū)中的文化建設(shè)能否切合國家安定團(tuán)結(jié)的需要，物業(yè)管理企業(yè)管理的需要，社區(qū)成員自娛自樂的需要銷售對象主要為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，投資家，和高薪白領(lǐng)。 我們秉持實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意的質(zhì)量方針，對小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化，專業(yè)化的管理服務(wù)方式。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競爭上崗，雙向選擇的用人機(jī)制。五，建立數(shù)碼社區(qū)，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 國人生活品質(zhì)的不斷改進(jìn)，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個(gè)問題。即將管理處的內(nèi)部管理和對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。十，致力于共用設(shè)施，設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)業(yè)委會根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對管理上的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)和指導(dǎo)；5。收銀員：高中以上學(xué)歷，具有會計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預(yù)測，銷售對象應(yīng)定位為在迦南創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領(lǐng)階層。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算提要：每年按收入的15%提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理；四，增收節(jié)支的措施(一)根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動，努力增加營業(yè)外收入。一，服務(wù)思路(一)提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣，食，住，行，用等各方面。在當(dāng)今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。(六)社區(qū)電子商務(wù)1，網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時(shí)間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。將每一個(gè)社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源通過網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上游戲，網(wǎng)上視頻點(diǎn)播，網(wǎng)上教育，網(wǎng)上醫(yī)療，網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務(wù)來獲得相應(yīng)的收入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)物業(yè)管理處也可以利用自身優(yōu)勢，幫助經(jīng)營者形成有效交易，并從中獲取利潤。另外可通過電話與蘭州總公司，各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，及時(shí)獲取公司的信息，或?qū)⒐芾硖幍男畔⒀杆賯鞯娇偣净蚱渌止尽?我們提高居住生活品質(zhì)，不應(yīng)以制造水泥森林和文化沙漠為代價(jià)。如《美麗莎居住區(qū)社區(qū)文化工作制度》，《美麗莎社區(qū)文化活動運(yùn)作流程》，《美麗莎社區(qū)文化活動計(jì)劃》等以及專職社區(qū)文化工作人員的崗位職責(zé)，還將制訂會所的管理制度。五，社區(qū)文化建設(shè)的效果評估社區(qū)文化建設(shè)是一項(xiàng)極有意義的工作，物業(yè)管理人應(yīng)該堅(jiān)持不懈，志在長遠(yuǎn)，建立評估反饋機(jī)制，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整思路和計(jì)劃，確保社區(qū)文化活動的實(shí)施效果。與商家簽訂商用房租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，對租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定，如簽定租賃合同時(shí)收取一定押金以及提前一個(gè)月預(yù)收租金等。4。5‰測定依據(jù)：案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)1000‰0。5，加強(qiáng)巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。十，綠化完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 98%承諾指標(biāo) 98%測定依據(jù)：完好綠化面積/總綠化面積100%≥98%質(zhì)量保證措施：1，制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。一，入住儀式簡潔活潑為擴(kuò)大美麗莎居住區(qū)的知名度及影響力，增加業(yè)主的社區(qū)榮譽(yù)感，增強(qiáng)居住區(qū)的凝聚力，樹立美麗莎居住區(qū)精品物業(yè)及物業(yè)管理人的形象，我們將舉行簡潔活潑的入住儀式，邀請廣大業(yè)主以及政府主管部門，房地產(chǎn)開發(fā)公司等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，當(dāng)?shù)孛襟w，知名人士參加，以體現(xiàn)物業(yè)管理人與業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我的信心和美好愿望。 簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名管理，技術(shù)人員，組成美麗莎小區(qū)項(xiàng)目小組，先行到位，開展前期介入工作。第一章 前期介入 2，入職培訓(xùn)，崗位技能培訓(xùn)，素質(zhì)提高培訓(xùn)和理論政策培訓(xùn)相結(jié)合，采用先進(jìn)的培訓(xùn)方式確保培訓(xùn)效果。(二)投訴處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 99%承諾指標(biāo) 99%測定依據(jù)：處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)100%≥99%質(zhì)量保證措施：1，設(shè)立總服務(wù)臺并實(shí)行24小時(shí)值班，接受業(yè)主的各類投訴。4，實(shí)行業(yè)主搬出/入登記制度，嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。3，加強(qiáng)外購材料，備件的驗(yàn)收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確認(rèn)。房屋及配套設(shè)施的巡查，保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)人。第一章 經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施一，管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)收取率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)：實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收費(fèi)用總額100%≥98%質(zhì)量保證措施：1，加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費(fèi)意識。(三)場所安排1，管理處將充分利用小區(qū)內(nèi)的戶外空間(如休閑走廊，綠地，濱河，花園等)和會所開展活動，并適時(shí)走出小區(qū)，組織業(yè)主參加集體公益活動，把整個(gè)小區(qū)營造成人與人，人與自然優(yōu)雅的生活和社交的園地。社區(qū)活動源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。他們追求時(shí)尚， 品味高雅。為人事勞資管理節(jié)省了大量時(shí)間和工作量。電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圖(圖表略)住戶及社區(qū)管理者只需一個(gè)瀏覽器，就可隨時(shí)隨地登陸社區(qū)網(wǎng)站，獲取即時(shí)信息；并可通過各自的身份登陸，進(jìn)行管理，查詢，看樓，預(yù)約等。(八)社區(qū)內(nèi)免費(fèi)電子郵箱(九)高速接入internet及其它局域網(wǎng)1，不限時(shí)限量，價(jià)格低廉。3，社區(qū)信息統(tǒng)計(jì)，投訴處理等服務(wù)。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。第五部分 特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月；主管2人，1200元/人。三，管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取(一)我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。(二)建立規(guī)范，透明的財(cái)務(wù)體系。二，提供物業(yè)管理咨詢第三章 資源配置情況提要：1，物資裝備堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)，實(shí)用，節(jié)儉的原則進(jìn)行測算和配置；2，美麗莎前期開辦費(fèi)人民幣總計(jì)42萬元。物業(yè)主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備，設(shè)施的維護(hù)，檢修以及業(yè)主的請修工作。國民環(huán)保意識有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；2。另外，根據(jù)個(gè)別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請及方案審核的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。對于管理處，我們通過要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)賬目，定期提交管理報(bào)告，組織管理處開放日活動，公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督；對于業(yè)委會，我們將在小區(qū)入伙并達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立，并從保護(hù)業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)委會自治管理的意識和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。 如果這些有志之士把加盟迦南物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。 要實(shí)現(xiàn)我們在管理方案中的各項(xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的城市家園文化區(qū)。 我們提出構(gòu)建美麗莎文化區(qū)的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的文化社區(qū)的管理目標(biāo)。迦南開發(fā)區(qū)按照高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略，以建設(shè)迦南新區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)為目標(biāo)，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書）提 綱（目錄）第一部分 目物業(yè)管理理念 第一章 項(xiàng)目調(diào)研 第二章 管理服務(wù)理念及管理思路 第三章 探求，創(chuàng)造美麗莎文化區(qū)物業(yè)管理新模式 第四章 擬采取的管理服務(wù)措施第二部分 項(xiàng)目管理方式 第一章 管理模式 第二章 各類人員的素質(zhì)要求，選用辦法和人員編制情況 第三章 資源配置情況第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施，承諾 第一章 銷售對象的定位 第二章 配合銷售的措施第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi) 第一章 財(cái)務(wù)管理 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算第五部分 特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第六部分 未來接管中的新舉動，新設(shè)想 第一章 建立物業(yè)信息島，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 第二章 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動化第七部分 社區(qū)文化建設(shè)第八部分 項(xiàng)目管理目標(biāo)及承諾 第一章 經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施 第二章 管理指標(biāo)承諾及采取的措施第九部分 物業(yè)管理的日常工作 第一章 前期介入 第二章 業(yè)主入住 第三章 二次裝修管理 第四章 業(yè)主投訴處理 第五章 安全管理 第六章 車輛及交通管理 第七章 消防管理 第八章 園林綠化與養(yǎng)護(hù) 第九章 機(jī)電，智能化等設(shè)備設(shè)施的管理 第十章 環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù)第一部分 目物業(yè)管理理念 第一章 項(xiàng)目調(diào)研 7畝。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心，親近自然的居住需要。 迦南物業(yè)在蘭州發(fā)展已有八年，自身經(jīng)營管理不斷完善，市場表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運(yùn)作較為成熟的管理模式，并于2000年成功進(jìn)入全國物業(yè)管理市場，相繼在江蘇承接了昆山凱悅花園，石家莊博雅莊園，無錫太湖世家， 蘭州龍昆居，創(chuàng)新科技廣場等大型物業(yè)管理項(xiàng)目，結(jié)合本地特色，積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。為此，在美麗莎我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確上述三者之間的分工及配合，即：物業(yè)管理人專業(yè)服務(wù)，業(yè)委會自治管理與居委會社區(qū)管理。我們擬通過公開招標(biāo)的方式引入3—4家具有一定品牌，資質(zhì)，售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主；同時(shí)，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)，施工，養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。 環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類回收已運(yùn)行多年，而真正較為科學(xué)徹底的實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因?yàn)樵诂F(xiàn)階段至少還受制于以下因素：1。管理處經(jīng)理助理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)兼任行政主管和會所主管，降低人力資源成本。如果這些有志之士把加盟迦南物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。而在銷售中心的前期管理上，建議亦簽定委托管理協(xié)議，明確管理范圍，費(fèi)用，內(nèi)容，期限等事宜，