【正文】 第五章 法律責(zé)任 第三十八條 違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。 第三十三條 專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。 第四章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第二十六條 禁止下列損害公共利益的行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（三）破壞房屋外貌；（四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（七）排放有毒、有害物質(zhì)；（八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；（九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。 建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。 業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。 第七條 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。 　　第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。 　　第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。 　　第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。 　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。十一、 業(yè)主/住戶應(yīng)注意學(xué)習(xí)消防安全知識，掌握安全逃生知識和技巧，積極配合、參與管理處組織的消防活動。如因業(yè)主/住戶使用這些設(shè)施不當(dāng)而造成傷害，須自行承擔(dān)責(zé)任。 業(yè)主/住戶外出時間較長時，應(yīng)關(guān)閉煤氣、自來水的總閥門，切斷電源。十一、水、電、煤表具管理：各住宅單元所屬水、電、煤表具的產(chǎn)權(quán)歸相應(yīng)的能源管理部門所有，這些表具的管理、維護(hù)也歸屬于這些部門。任何商戶不能私用或改變其形狀、顏色，其商用招牌也應(yīng)在物業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)定的位置區(qū)域安裝，不得隨意超越而影響他人利益，而廣告、燈箱的設(shè)立必須得到政府有關(guān)部門的許可后才可向物業(yè)管理公司申請定位安裝，并交納相關(guān)費用。為了維護(hù)好地下停車庫交通秩序，提高小區(qū)的安全系數(shù)，小區(qū)將嚴(yán)禁外來車輛進(jìn)入地下停車庫。五、 小區(qū)綠化管理小區(qū)公共綠化的維護(hù)工作由管理處負(fù)責(zé)。五、 結(jié)合小區(qū)特點，制訂安全防范措施。如業(yè)主執(zhí)意要求裝修人員留宿，必須到管理處辦理有關(guān)手續(xù)，并簽署書面擔(dān)保。6． 弱電設(shè)施移位，須由業(yè)主至管理處申報登記，并由管理處聯(lián)系原施工單位有償上門施工移位。7． 曬衣架安裝不得超出陽臺外沿，曬衣架造型要美觀，不得影響整體觀瞻。裝修管理守則本裝修守則是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》和《關(guān)于進(jìn)一步加強本市居住物業(yè)裝修管理的通知》等有關(guān)規(guī)定，以及《業(yè)主臨時公約》。 復(fù)式： 400元三、停車費用：172。1995年成立當(dāng)年即被評為上海市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)，1998年和2003年分別通過ISO9002國際質(zhì)量保證體系及ISO14001國際環(huán)境管理體系認(rèn)證，2003年獲得全國一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，2004年獲得“上海市質(zhì)量管理獎”。本手冊中的有關(guān)內(nèi)容如因政府的相關(guān)法律、法規(guī)、政策出臺和小區(qū)實際情況變化而發(fā)生變更或增減。屆時，物業(yè)管理公司會以各種形式公告廣大業(yè)主/住戶，敬請各位注意并共同遵守。作為全國及上海物業(yè)管理協(xié)會的常務(wù)理事單位，公司通過近十年的發(fā)展，融香港和世界各國物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗于一體，以服務(wù)和品牌作主題，借精細(xì)和專業(yè)造優(yōu)勢，結(jié)合東方國際大都市的特色和各小區(qū)（大廈）的實際，探索出在服務(wù)管理、品質(zhì)保證和顧客滿意度方面具有突出優(yōu)勢的管理模式，用物超所值的服務(wù)傾力為業(yè)主打造安逸的辦公和居住環(huán)境，成為斐聲滬上物業(yè)界的一顆閃亮明星。 地下私家車位管理費按每月120元/位（暫定）標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。為創(chuàng)造和保持安全、整潔、舒適的居住環(huán)境，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，特制定本守則。8． 不得改變陽臺等對外部位的顏色，以保證小區(qū)外觀統(tǒng)一。業(yè)主不得自行施工移位，以免造成系統(tǒng)故障。2． 裝修現(xiàn)場必須配備足夠的消防器材，否則不得施工。24小時定時巡邏，做好巡邏記錄。小區(qū)內(nèi)種植的花草、樹木為業(yè)主/住戶創(chuàng)造了良好的居住生活環(huán)境，人人均有責(zé)任保持小區(qū)的綠化完好，不得有攀折樹枝、采摘花果、踩踏草地等行為。業(yè)主/住戶須知一、公共環(huán)境維護(hù)：1. 業(yè)主/住戶在小區(qū)內(nèi)不得隨地吐痰，亂拋果皮、紙屑、雜物。3. 管理處將阻止業(yè)主/住戶在窗戶上安裝防盜窗花，請業(yè)主/住戶不要擅自訂購。所有業(yè)主/住戶非經(jīng)政府相關(guān)部門的書面許可，不要擅自拆卸、改裝、移動單元表具。業(yè)主/住戶應(yīng)通過安全途徑聘請家政、家教人員，并陪同其至管理處辦理小區(qū)出入證。4. 注意他人安全：請業(yè)主/住戶不要在窗臺、陽臺邊沿放置容易墜落的花盆、物品，也不要在小區(qū)非體育設(shè)施內(nèi)開展踢足球、打籃球、打排球等容易傷害他人人身和財產(chǎn)安全的活動。服 務(wù) 咨 訊一、 小區(qū)周邊交通170、786102855932308路（夜宵車）等。 　　第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 　　第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)： 　　（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 　?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 　?。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主公約的實施； 　?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 　　第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。 　　第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。 　　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。 　　第三條 本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。 召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。 第十六條 兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 第二十七條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 業(yè)主委員會或者業(yè)主大會委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 第三十九條 業(yè)主、使用人違反本規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門督促限期改正，仍未進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織代為實施，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。 第二十五條 利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。 第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理用房；（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地；（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。 業(yè)主小組履行下列職責(zé)：（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第一章 總 則　　第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。 　　第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處１萬元以上１０萬元以下的罰款。 　　第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。 　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。 　　第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 　　建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。 　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。十、 逃生時應(yīng)走應(yīng)急通道（按“安全出口”指示的方向），迅速撤離，嚴(yán)禁使用電梯。兒童在玩耍時，應(yīng)有成年人看護(hù)。十八、家居安全： 業(yè)主/住戶外出或睡覺時，請關(guān)閉門、窗以防作案人入室行盜。管理處可提供有償維修服務(wù)。2. 商鋪建筑、結(jié)構(gòu)外立面，也屬整幢樓宇的公共部位。（管理處不承擔(dān)非機動車失竊賠償責(zé)任）注意：為保障地下停車庫的安全暢通，地下停車庫內(nèi)已設(shè)置了交通標(biāo)志，開車人應(yīng)嚴(yán)格遵守交通標(biāo)志的有關(guān)規(guī)定，以免發(fā)生交通事故。如：門前三包費、經(jīng)營餐飲垃圾等，均有商鋪業(yè)主自理。業(yè)主/住戶對來訪人員，在未弄清其身份之前應(yīng)謝絕入內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)可疑情況，請立即告之監(jiān)控中心或直接報警。六、安全、消防管理：1． 所有施工人員晚上18：00以后全部清場，不能在小區(qū)內(nèi)留宿，拒不退場者，管理處沒收其《出入證》，強制清場，取消其施工資格。5． 煤氣管及表具的安裝施工由煤氣公司專業(yè)隊伍在業(yè)主申請后安排施工，業(yè)主不得私自更動煤氣管道，以免發(fā)生危險。6． 不得在窗臺外加設(shè)欄柵、雨蓬、花架、接收天線，搭建鴿棚等，如有私自加裝必須立即拆除，恢復(fù)原狀，由此產(chǎn)生的一切后果，由業(yè)主負(fù)責(zé)。如因業(yè)主/住戶使用不當(dāng)或裝修不當(dāng)引起質(zhì)量問題，則由業(yè)主/住戶自行維修，或委托物業(yè)管理處維修，費用由業(yè)主/住戶承擔(dān)。 三房二廳：400元172。公 司 簡 介中海物業(yè)管理（上海）有限公司為香港中國海外集團有限公司的全資子公司。為方便您隨時查閱，請妥善保存本手冊。為了讓您在今后的生活中對我司提供的管理服務(wù)有更深層次的了解，有效地進(jìn)行監(jiān)督，本《手冊》在詳盡介紹了小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)內(nèi)容的同時還真誠奉上物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，希望在方便您今后生活的同時能成為您監(jiān)督我司工作的幫手。目前公司的管理項目已涉及多種物業(yè)種類，簽約項目17個，面積約200萬平方米，其中在管項目12個，市優(yōu)項目9個，國優(yōu)項目6個，80%的在管樓盤為國優(yōu)或市優(yōu)項目。172。一、 裝修申請及審批管理：1．室內(nèi)裝修手續(xù)需業(yè)主本人和裝修負(fù)責(zé)人一同參加，到管理處填寫《裝修申請表》。9． 不準(zhǔn)排放有毒、有害物質(zhì)和發(fā)出超規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲及刺激人的氣味。五、裝修現(xiàn)場管理：1． 小區(qū)規(guī)定施工時間為周一至周五上午8：00～晚上18：00，除以上時間包括節(jié)假日，不得有敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。3． 施工人員嚴(yán)禁在單元內(nèi)使用電爐、燃?xì)庖夯鞴蓿瑖?yán)禁使用大功率照明燈 具。及時處理安全隱患。如有人為損壞，將按《上海市植樹造林綠化管理條例》的規(guī)定由當(dāng)事人負(fù)責(zé)賠償。不要向窗外亂扔果皮、飲料罐瓶、煙頭和塑料袋等雜物，以免影響公共環(huán)境衛(wèi)生和造成嚴(yán)重后果。五、屋面管理：樓宇的屋面屬該幢樓宇的共用部位，也是樓宇主體結(jié)構(gòu)的組成部分。若違反有可能引發(fā)損害事故及經(jīng)濟賠償。建議在住宅裝修竣工或遺失鑰匙后及時更換分戶門鎖， 不要將鑰匙遺忘在門鎖上，也不要將鑰