【正文】 人員配置：序 號崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備注1客戶服務(wù)部主任1人25002物業(yè)管理員兼檔案保管員1人8003物業(yè)管理員/客服員1人800合 計3人管理人員1人、員工2人安保部：性質(zhì)與任務(wù)安保部是維護觀邸正常生活、居住秩序的重要職能部門，負責(zé)治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。C、維修養(yǎng)護主要工作內(nèi)容和范圍主要工作范 圍內(nèi) 容經(jīng)常性工作公共區(qū)域、公共設(shè)施、機房及管道巡視、操作、調(diào)試、記錄計劃性工作公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入住保修監(jiān)督、養(yǎng)護、更新、節(jié)能整改、裝修管理報修處理客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理計劃外工作突發(fā)事件、小項目整改、建筑設(shè)施改善急修、改造、增建 D、機電設(shè)備應(yīng)急程序科瑞在平時正常操作和維修保養(yǎng)時，將針對設(shè)備情況，作好各種機電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當(dāng)機電設(shè)備發(fā)生意外故障時，妥善有效的處理，可減少財產(chǎn)損失和降低對客戶的影響。C、周界入侵報警系統(tǒng)在業(yè)主入住時，以周界紅外線報警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實際情況，科瑞建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。B、滅蟲管理滅蟲主要包括兩個方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。綠化驗收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護、修剪和澆水工作，并需及時補種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護綠化不受人為損壞。F、公共區(qū)域的驗收和交接公共區(qū)域的驗收應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護保養(yǎng)制度，為順利驗收和接管做好各項準(zhǔn)備工作。 員工素質(zhì)216。 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度216。 特定區(qū)域定期清洗外墻 216。日常物業(yè)服務(wù)簡介l 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對這個區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對安全這一最基本的需求是多么看重。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進入全面市場化發(fā)展，為了使荊瑞公司在這個競爭市場中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個臺階，使所有的業(yè)主認可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。 物業(yè)驗收方案216。 人事、行政、和財務(wù)管理制度216。 制訂各項物業(yè)管理制度216。 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問題216。 提供備品備件要求216。 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。這樣即會增加物業(yè)日后管理時建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。 ；216。i）服務(wù)效率——快速服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時限。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 維修回訪率98%以上；216。（三）管理目標(biāo)：管理總目標(biāo)按照國家建設(shè)部頒布的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》，接管后努力達到湖北省省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、荊州市安全文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。在項目員工招聘上，管理層人員考慮由我公司派遣。在物業(yè)接管驗收上盡量和竣工驗收一致，但是屬于物業(yè)質(zhì)量問題或者設(shè)計上存在缺陷等導(dǎo)致發(fā)生問題的，開發(fā)商應(yīng)明確相關(guān)事宜以便物業(yè)管理處實施物業(yè)的售后服務(wù)處理。因此觀邸項目在開發(fā)時有必要與有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)合作，提升項目的內(nèi)在價值?？迫鹞飿I(yè)集團高力物業(yè)國際化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)之經(jīng)驗、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢，在高力物業(yè)管理總面積近1000萬平方米、綠地物業(yè)管理面積近200萬平方米的背景下，合約管理面積已逾230萬平方米，前期顧問管理合同簽訂100余萬平方米，管理方式有全權(quán)管理、駐場顧問管理及顧問管理。B、采用一攬子方式，在合作的2年中支付的開辦費用、管理費虧損補貼、于合同簽訂后半個月內(nèi)全額支付給我方。68 / 68項目編號: KR/HBJZ/LW/002湖北荊州觀邸項目物業(yè)管理建議書編 制:上?？迫鹞飿I(yè)管理有限公司授權(quán)代表:韋兆陽編制時間:2004年3月31日批準(zhǔn)時間:2004年4月2日審 批:荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司生效時間:2004年4月5日鄭重聲明本建議書內(nèi)容涉及我公司和荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司合作的商業(yè)機密，僅對有合作意向的荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司公開。管理用房要求同A方式。在上海、科瑞已成功管理上海綠地世紀城（上海春天）、世紀同樂、綠地世家、綠地科創(chuàng)小區(qū)、華能城市花園、錦綠新城等物業(yè)、綠地名人坊、龍辰苑等，另已在江西南呂、吉林長春設(shè)立了子公司。觀邸項目原計劃分二期開發(fā)。觀邸內(nèi)在江津西路方向有一些鋪面，配套的商業(yè)氣氛較濃，加上觀邸處于十字路口，附近的市政工程設(shè)施相對完備，因此，大觀園內(nèi)的這些商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營將大大方便375戶業(yè)主和附近居民的日常生活。同時兼顧項目的實際情況。管理體系目標(biāo)接管后，一年內(nèi)建立一套符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，使本項目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和符合國際標(biāo)準(zhǔn)。 維修服務(wù)滿意率99%以上?？迫鹪诎次飿I(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。在“時間就是金錢，效率就是生命”的時間價值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時間，而且能為用戶帶來利益，科瑞將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務(wù)效率。 其他建議略。216。如：有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。 提供竣工圖紙遞交要求216。 提供物業(yè)管理宣傳資料科瑞背景 介紹216。 準(zhǔn)備各種物資裝備216。 會所管理和有償服務(wù)制度216。 物業(yè)保安方案216。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日?；A(chǔ)工作，我們的完成它的同時，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)。所以，對科瑞來說，安全管理就是我司的最根本的工作。 定期清洗水箱216。 確保外圍廣場、道路及車庫內(nèi)交通通暢216。 溝通的充分與否216。提供施工現(xiàn)場安保服務(wù)由于施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜，科瑞將根據(jù)發(fā)展商的要求，在最短的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進場，協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。公共區(qū)域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收 ，驗收 時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《公共區(qū)域驗收交接表》。J、關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期質(zhì)保斯是施工承包商和供應(yīng)商對其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進行一定時間免費維修保養(yǎng)，質(zhì)保期限以發(fā)展商與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國家有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)?？迫饘⒂杏媱澋囟ㄆ谶M行上述的滅蟲工作，定期對垃圾箱（筒）周圍進行清潔和消毒。D、閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)本小區(qū)的所有出入口、主要道路等重要場合均布有閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)，出現(xiàn)異常情況，監(jiān)控中心會通知就近的安保盡快趕赴現(xiàn)場處理和解決。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序：程序工 作備注獲知故障接到報告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報警做好記錄趕赴現(xiàn)場當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場，判斷故障類型和嚴重程度，向領(lǐng)導(dǎo)報告屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商應(yīng)急處理采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶拍照取證，以便向保險公司索陪維修更換查清原因，進行維修，無法維修的設(shè)備或零件，進行更換盡量減少對客戶的影響恢復(fù)使用維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說明原因，向客戶致欠影響客戶，應(yīng)盡力予以解決記錄報告撰寫特別事件報告，詳細記錄時間、地點、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等必要時向保險公司索賠E、日常報修維修程序科瑞將進一步完善客戶日常報修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活。人員配置：序 號崗 位數(shù) 量薪 水備 注1安保部主任已由事務(wù)助理兼2保安班長4人1000平均3班倒，每班班長1人，監(jiān)控中心1人3監(jiān)控中心值班員2人9003班倒連班長一起值班4保安員（義務(wù)消防員）8人700每班2人上崗、休息替換2人合 計14人員工14人設(shè)施養(yǎng)護部：性質(zhì)與任務(wù)設(shè)施養(yǎng)護部是保證觀邸正常運行的專業(yè)技能部門，負責(zé)房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、保養(yǎng)等管理工作。人員配置： 序 號崗 位數(shù) 量薪 水（元/月）備 注1經(jīng) 理1人50002事務(wù)助理兼安保部主任1人35003財務(wù)兼行政主任1人15004出納兼文員1人1000合 計4人管理人員3人、員工1人 客戶服務(wù)中心：性質(zhì)與任務(wù)客戶服務(wù)中心是觀邸管理服務(wù)面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，負責(zé)接待賓客、受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、以及社區(qū)文化氛圍營造管理等工作。公司總部工程人員，將定期進行檢查和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)維護保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時指正。B、樓宇多方對講門禁系統(tǒng)考慮到該項目規(guī)模不大，小區(qū)總出入口將對所有進出小區(qū)但非居住此項目的人員進行檢查和控制，樓宇多方對講門禁系統(tǒng)通過門衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對話將主要起到控制人員進入和樓棟門禁之作用，保安人員白天對外來人員進入物業(yè)進行適當(dāng)?shù)乜刂坪偷怯?，保安人員對可疑人員和衣著不整或大宗物品進出進行詢問盤查；對夜間要求進入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后，方準(zhǔn)入內(nèi)。A、清潔標(biāo)準(zhǔn)科瑞根據(jù)觀邸的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場（庫）、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《綠化驗收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。參與設(shè)備調(diào)試和驗收科瑞在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。 對問訊或投訴的響應(yīng)時間216。216。 建筑、生活垃圾時產(chǎn)時清216。通過對整個小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入上海的海派城市的特點，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。 招標(biāo)確定物業(yè)保險公司等對觀邸的人文管理上海物業(yè)管理在中國的物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗，相對而言，湖北的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭得更多人的認可。如下：216。 二次裝修管理制度及表格表式216。 制定物業(yè)管理人員架構(gòu)216。 參加物業(yè)管理介紹會216。 提供操作培訓(xùn)要求216。 寬帶接入和上網(wǎng)方式等216。 個別單元門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。 部分樓道消防通道可能會過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也216。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點。四、服務(wù)模式（一）、高標(biāo)準(zhǔn)管理原則物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，科瑞在進行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。 設(shè)備完好率95%以上；216。而且對管理費的不足可以做部分的補貼幫助。對新建的部分和原來的天發(fā)花園部分采用定點監(jiān)控，巡邏保障，充分利用智能設(shè)施的措施來保證安全。對觀邸采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和鋪面等服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對觀邸的業(yè)主的特別需求來確定客戶（業(yè)主）服務(wù)的項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。荊州市的物業(yè)管理更是處于一種比較空白的狀態(tài)，現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是處于管理水平低，收費低，沒有服務(wù)意識，服務(wù)不到位，沒有良好的，專業(yè)物業(yè)管理人才缺乏，在給物業(yè)進行管理和給開發(fā)商做配套服務(wù)時不能起到一個促進配合的作用?？迫鹞飿I(yè)通過于具有境外先進物業(yè)管理理念的高力集團合作，結(jié)合國內(nèi)業(yè)戶的實際需要，利用綠地物業(yè)前二百余萬平方米的物業(yè)管理和開發(fā)、經(jīng)營、管理五萬多平方米商鋪綜合市場的經(jīng)驗，可從物業(yè)建設(shè)階段開始，通過全方位的物業(yè)管理服務(wù)，不斷地向發(fā)展商提供各種有利于節(jié)約投資、促進銷售、保證質(zhì)量和物業(yè)管理等方面的意見和建議，協(xié)助開發(fā)商提高物業(yè)的競爭能力，并為物業(yè)管理打下扎實的基礎(chǔ)。包括：管理處辦公室100M安保隊辦公室20 M維修班辦公室20 M員工宿舍生活用房32 M2，此外倉庫24 M2。本公司要求荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司收到本物業(yè)管理項目建議書時做出以下承諾： 一、 本建議書僅供荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司在選擇“觀邸”物業(yè)管理合作單位和考慮相關(guān)物業(yè)管理事宜時使用。注：科瑞致力于開拓、發(fā)展上海及國內(nèi)的物業(yè)管理市場。一期：，總建筑面積73222平方，其中住宅48083平方，商業(yè)1363平方，公建376平方，保留23400平方。在對這些商業(yè)設(shè)施的管理上，我公司除進行基本的物業(yè)管理外，還提供特色有償服務(wù)，協(xié)助經(jīng)營?？紤]在當(dāng)?shù)卣衅覆糠謫T工。二年內(nèi)通過ISO9000質(zhì)量體系認證。、保潔服務(wù)216。a）服務(wù)態(tài)度——熱情物業(yè)管