【正文】 設(shè)備管理制度216。 人事、行政、和財務(wù)管理制度216。如下：216。 物業(yè)財務(wù)動作216。 科瑞、高力、房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹216。 物業(yè)驗收方案216。 財務(wù)運行方案216。 小區(qū)活動方案等l 物業(yè)管理的其他籌備工作216。 落實和布置管理處辦公用房216。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進入全面市場化發(fā)展，為了使荊瑞公司在這個競爭市場中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個臺階，使所有的業(yè)主認可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認同。我們在接管項目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時，通過業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識；每日一道菜的燒法；安全防盜知識；活動通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進出小區(qū)和樓道時都能看到這些小知識、小常識，給他們的生活帶去一點幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。日常物業(yè)服務(wù)簡介l 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對這個區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對安全這一最基本的需求是多么看重。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。 在車庫出入口等重點部位設(shè)崗值守216。 保安人員培訓(xùn)后上崗等l 物業(yè)的環(huán)境維護和管理我司將綜合已接管項目之良好管理經(jīng)驗，根據(jù)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長期的小區(qū)環(huán)境保護計劃，力求使小區(qū)較之上述二個項目在此方面的管理更進一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個良好的影響，使小區(qū)時刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。 特定區(qū)域定期清洗外墻 216。 做好節(jié)日布置216。 制定完善的操作管理制度216。 建立物業(yè)報修、修理和回訪程序216。 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度216。 各種道路和交通標志完好等科瑞物業(yè)的服務(wù)標準科瑞的宗旨是：規(guī)范、周到、守信、高效；這就是我們對所有業(yè)主/開發(fā)商的承諾，因為我們永遠追求最好。電梯管理電梯運行，證卡齊全；規(guī)范操作，定期檢修；備用電梯，隨時能開；遇到故障，及時修理。客戶滿意度調(diào)查不光會提示物業(yè)管理工作在哪方面有所不足，同時亦能將一些方面的長處帶到其它需要改進的方面。 員工素質(zhì)216。 靈活并適應(yīng)變化的物業(yè)管理動作機制216。一旦發(fā)展商確定收費標準后，科瑞將與當?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時間內(nèi)，通過申報審批程序，并最終獲得批準。在人員到位后，科瑞利用各種培訓(xùn)手段，對所有的員工均進行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識以及禮儀、禮貌和崗位責職的培訓(xùn)；對不同的專業(yè)人員，進行崗位技能培訓(xùn)，使每位員工迅速熟悉科瑞的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護保養(yǎng)制度，為順利驗收和接管做好各項準備工作。物業(yè)管理方案包括：《物業(yè)驗收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財務(wù)運行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動方案》等。完成物業(yè)保險工作對物業(yè)進行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風險一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。B、物業(yè)驗收首要條件在物業(yè)竣工后，科瑞物業(yè)將參照國家和地方有關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對物業(yè)進行驗收，認真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保發(fā)展商和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗收合格、通過政府有關(guān)職能部門驗收、水電和煤氣正常供應(yīng)、電話和電視等設(shè)施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、驗收的小區(qū)獨立封閉、驗收的場地和區(qū)域清潔干凈。F、公共區(qū)域的驗收和交接公共區(qū)域的驗收應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標志。機房和設(shè)備驗收只對有表計量的讀數(shù)作驗收 ，對其它參數(shù)不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《機房驗收表》和《設(shè)備驗收表》。驗收時由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認《住宅單元驗收交接表》。驗收妥當后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理處統(tǒng)一保管在一預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標示有關(guān)單元的號數(shù)，物業(yè)管理處預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進單元內(nèi)進行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項。綠化驗收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護、修剪和澆水工作，并需及時補種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護綠化不受人為損壞。嚴格控制第一個違章的業(yè)主，必要時提請政府有關(guān)職能部門出面干預(yù)解決。實行定崗和機動巡邏相結(jié)合的管理模式，實行出入口24小時封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進行機動巡邏，確保小區(qū)一方平安。其中包括：臺風、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。B、滅蟲管理滅蟲主要包括兩個方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。包括定期的澆水、施肥、及時翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補種合適的苗木和及時清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。B、定期組織各種活動科瑞根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同，將聘請晨操和健身操教練，鼓勵信戶走出家門積極參與全民健身。智能化設(shè)施的維護在許多科瑞管理的項目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業(yè)戶的一致好評。C、周界入侵報警系統(tǒng)在業(yè)主入住時，以周界紅外線報警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實際情況，科瑞建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。按科瑞的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫等處設(shè)置巡更點。G、智能化系統(tǒng)的日常維護科瑞將加強工程技術(shù)人員的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位員工熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理，制定短、中及長期智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。每次巡視必須做好完整地記錄。C、維修養(yǎng)護主要工作內(nèi)容和范圍主要工作范 圍內(nèi) 容經(jīng)常性工作公共區(qū)域、公共設(shè)施、機房及管道巡視、操作、調(diào)試、記錄計劃性工作公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入住保修監(jiān)督、養(yǎng)護、更新、節(jié)能整改、裝修管理報修處理客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理計劃外工作突發(fā)事件、小項目整改、建筑設(shè)施改善急修、改造、增建 D、機電設(shè)備應(yīng)急程序科瑞在平時正常操作和維修保養(yǎng)時，將針對設(shè)備情況，作好各種機電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當機電設(shè)備發(fā)生意外故障時，妥善有效的處理，可減少財產(chǎn)損失和降低對客戶的影響。科瑞將加強物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗收和移交資料、設(shè)備操作和維護手冊、二次裝修審批驗收資料、外包維護保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗報告、設(shè)備臺賬和維修保養(yǎng)記錄等。五、管理人員架構(gòu)（一）、管理組織架構(gòu)觀邸項目物業(yè)管理服務(wù)架構(gòu)圖荊州天發(fā)金達利房產(chǎn)開發(fā)有限公司荊州市物業(yè)管理主管部門上?？迫鹞飿I(yè)荊州荊瑞物業(yè)總經(jīng)理總 部核心隊伍行政管理部財務(wù)審計部品質(zhì)監(jiān)控部事業(yè)發(fā)展部項目管理處項目管理處觀邸物業(yè)管理處各 分 部管理隊伍觀邸項目物業(yè)管理處項 目 經(jīng) 理事務(wù)助理管理處辦公室安 保 部環(huán) 保 部設(shè)施養(yǎng)護部客戶服務(wù)中心（二）、管理處組織機構(gòu)及崗位設(shè)置本著精簡、高效原則，根據(jù)【觀邸】實際服務(wù)、管理和經(jīng)營的需要，在保證【觀邸】高質(zhì)量物業(yè)管理水平及管理員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上。面對客戶的公關(guān)、經(jīng)營、物業(yè)宣傳和廣告工作。人員配置：序 號崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備注1客戶服務(wù)部主任1人25002物業(yè)管理員兼檔案保管員1人8003物業(yè)管理員/客服員1人800合 計3人管理人員1人、員工2人安保部：性質(zhì)與任務(wù)安保部是維護觀邸正常生活、居住秩序的重要職能部門，負責治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。人員配置： 序號崗 位數(shù) 量薪 水備 注1環(huán)保部主任1人由管理員兼2保潔員4人6003綠化管理員1人800合 計6人管理人員1人、員工5人荊瑞物業(yè)管理的觀邸項目由上?？迫鹞飿I(yè)派遣管理人員，我公司考慮與貴公司方面長遠合作，因此，觀邸項目管理人員由上?？迫鹋汕膊嵤┲鸩奖镜鼗拇胧@樣既有利于本地的人才的培養(yǎng)，也有利于項目費用開支的節(jié)約。列表如下：物資購置：單位：人民幣（元）序 號項 目金額服裝28556行政開辦費用66982保潔開辦費用9750綠化開辦費用9060工程開辦費用18450保安開辦費用18960客戶服務(wù)中心開辦費用57900合 計209658物資購置細表：單位：人民幣（元）序號項 目計算公式合計一、服裝開辦費詳見《服裝配置明細表》28556工程技術(shù)人員4人560元2240安全保衛(wèi)人員14人1174元16436保潔綠化人員6人480元2880管理人員及其他7人1000元7000二、行政開辦費用66982辦公室裝修物業(yè)辦公室由開發(fā)商進行裝修，另開發(fā)商支付1萬元供物業(yè)公司用作辦公室軟裝修(公司口號、徽記、形象墻等) 大班臺1臺1500元1500 大辦公桌5臺350元1750 大（中）班椅8把250元1250 10人會議桌1套（帶椅子）5400 小辦公桌子6臺250元1500 職員椅6把150元900會客沙發(fā)2套1500元3000空調(diào)/分體式1臺3000元3000電話（開戶）2部316元6321電話話機4部50元2001卡鐘1臺1200元12001留言板4張200元8001員工更衣柜8組580元46401鋼架床12架200元24001電風扇4臺100元4001取暖器4臺150元600 1雙門木質(zhì)文件柜5組350元1750 1品牌商務(wù)電腦3臺5000元15000 彩色噴墨打印機2臺1200元2400 2黑白激光打印機1臺2000元2000 2洗衣機等生活配套1套1500 2對講機1部1560元1560 229寸電視機1套1600元1600 2倉庫貨架2組1000元2000三、保潔開辦費用9750高壓水槍1臺3000元3000 垃圾清運車2輛600元1200 吸塵器1臺800元800 塵推30套60元1800 玻璃套裝工具2套300元600 人字梯（2m）1把200元200手鉗10把15元150腳踩垃圾桶10個50元500保潔物品消耗（前期介入期間）1500四、綠化開辦費用9060 剪草機1臺5000元5000 高枝剪2把150元300 手鋸2把200元400條剪2把100元200斗車1輛200元200咬鉗4把15元60枝剪4把100元400澆水水管4套500元2000鐵耙4把50元200潛水泵1臺300元300五工程開辦費用18450電鉆1臺700元700 管鉗2把80元160 萬用表2只200元400 疏通機1臺600元600 電錘1把1600元1600 插話機2只100元200活動扳手4把60元240電焊機1臺1500元1500套筒扳手1套300元300梅花扳手1套300元3001臺鉗1臺200元2001PPR熱融機1臺300元3001切割機1臺400元4001人字梯（）1把200元2001人字梯()1把150元1501工具柜2套800元16001維修工具及材料8套300元24001對講機4部1560元62401橡皮線(200m)