【正文】 7 （其他需要聲明的事項(xiàng)）參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章（至少有一名） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件：（標(biāo)題：）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件） 估價(jià)結(jié)果報(bào)告：（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方（說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所）（二）估價(jià)方（說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)）（三）估價(jià)對(duì)象（概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。6 沒有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。 對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果應(yīng)做下列檢查：1 計(jì)算過程是否有誤；2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；3 參數(shù)選擇是否合理；4 是否符合估價(jià)原則；5 公式選用是否恰當(dāng)；6 選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。 保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值。 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。 建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格，可采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具體計(jì)算。RB ………………（）式中 RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價(jià)；RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價(jià)；RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價(jià)；L ─ 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％）；B ─ 建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％），L＋B＝100％。2 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。 市場(chǎng)比較法 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集交易實(shí)例；2 選取可比實(shí)例；3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4 進(jìn)行交易情況修正；5 進(jìn)行交易日期修正；6 進(jìn)行區(qū)域因素修正；7 進(jìn)行個(gè)別因素修正；8 求出比準(zhǔn)價(jià)格。4 估價(jià)程序 自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1 明確估價(jià)基本事項(xiàng)；2 擬定估價(jià)作業(yè)方案；3 搜集估價(jià)所需資料；4 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；5 選定估價(jià)方法計(jì)算；6 確定估價(jià)結(jié)果；7 撰寫估價(jià)報(bào)告；8 估價(jià)資料歸檔。 有效毛收入 effective gross ine由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 估價(jià)目的 appraisal purpose估價(jià)結(jié)果的期望用途。47 / 48中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范Code for Real Estate AppraisalGB/T 502911999主管部門：中華人民共和國(guó)建設(shè)部批準(zhǔn)部門：中華人民共和國(guó)建設(shè)部施行日期： 年6月1日中 國(guó) 建 筑 工 業(yè) 出 版 社1999 北 京前 言國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)[1998]244號(hào)《一九九八年工程建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂計(jì)劃（第二批）》和建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司建房市函字[1996]第40號(hào)《關(guān)于委托制訂房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)程的函》的要求，由建設(shè)部負(fù)責(zé)主編，具體由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等十個(gè)單位共同編制而成。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 operating expenses維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。 明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 明確估價(jià)目的；2 明確估價(jià)對(duì)象；3 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。3 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。 計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。建筑物的重置價(jià)格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。 在確認(rèn)所選用的估價(jià)方法估算出的結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果。7 其他需要聲明的事項(xiàng)。其中，對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）（四）估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）（六）價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）（七）估價(jià)依據(jù)（說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）（八）估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）（九）估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）（十）估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。6 沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。5 估價(jià)人員已（或沒有）對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價(jià)人員的姓名。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。 合并估價(jià)應(yīng)對(duì)合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。 房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。 房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 假設(shè)開發(fā)法 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；2 選擇最佳的開發(fā)利用方式；3 估計(jì)開發(fā)建設(shè)期；4 預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；5 估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)、投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；6 進(jìn)行具體計(jì)算。 求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。RL＋B若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 潛在毛收入 potential gross ine假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 估價(jià)對(duì)象 subject property一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。本規(guī)范經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審，建設(shè)部以建標(biāo)[1999]48號(hào)文批準(zhǔn)，并會(huì)同國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布。 估價(jià)時(shí)點(diǎn) appraisal date，date of value估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。 凈收益 net ine，net operating ine由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。注：1 估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出；2 明確估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括明確估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況；3 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日；4 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。搜集交易實(shí)例應(yīng)包