【正文】 或開窗以達(dá)到防排煙要求，這需要說明。 ? 4． 2封面蓋租賃方單位行政公章（以公司名義簽約）或個人租賃方簽名及手?。ㄒ詡€人名義簽約）。作為一個小公司，這些矛盾和后果不會明顯和突出，但隨著時間的推移，公司人員的增多、溝通環(huán)節(jié)增多、發(fā)生誤解、沖突的可能性也增大。 B、 F二人覺得我太小心了，他們招商費了大量工夫。 ?幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； ?3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。一般情況下，美容 SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。 2022/4/14 72 社區(qū)商業(yè)租售定位 來自外部資料 2022/4/14 73 租金定位：通常是運用市場比較法進(jìn)行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有： a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍 c、人流量 d、主力店 e、交通條件 f、發(fā)展商實力 g、規(guī)模主題 h、升值前景 社區(qū)商業(yè)租售定位 —租價定位 2022/4/14 74 主要有兩種方法對售價進(jìn)行定位，即市場比較法和收益還原法。 人流焦點 一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。 商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效 應(yīng)。 2022/4/14 31 ?顧客是誰 ?顧客規(guī)模 ?顧客特征： 肖像描繪 社區(qū)商業(yè)顧客定位 2022/4/14 32 商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。 社區(qū)商業(yè)類型 按照商住比指標(biāo)分類 2022/4/14 7 類型 案例 戶數(shù) 人口 商業(yè)總面積 （㎡） 人均商業(yè)面積 （㎡ /人） 輻射型 美麗 365花園 1,799 6,297 16,000 招商海月花園 4,199 14,697 28,000 錦繡江南 4,400 15,400 25,000 海濱廣場 4,760 16,660 18,000 中間型 陽光棕櫚園 2,946 10,311 9,000 蔚藍(lán)海岸 5,119 17,917 15,500 內(nèi)向型 祈福新邨 7,464 26,124 19,800 皇御苑 3,690 12,915 5,940 萬科四季花城 4,700 16,450 6,000 風(fēng)和日麗 3,600 12,600 1,980 星河灣 10,330 36,155 5,000 上表中，輻射型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 — ㎡ 之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 － 1㎡ 之間 。 2022/4/14 14 中型社區(qū)： ?人口規(guī)模： 20225000戶； ?人均商業(yè)面積： /人； ?可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合 +商業(yè)街區(qū)或鄰里購物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū) )； ?商業(yè)交通時間：步行 10分鐘以內(nèi)； ?商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。 2022/4/14 35 租戶特點 租金承受能力 租金模式 人流貢獻(xiàn) 型租戶 一般零售主力店、次主力店如 百貨、大賣場，娛樂業(yè)態(tài)如影 院、電玩、冰場等 通常承受租金能力相 對最低 以純租金方式居多， 也有可 控租戶采取扣率租金（有保底 營業(yè)額）的方式 租金貢獻(xiàn) 型租戶 部分品牌店、一般專賣店、中 西快餐、花車租戶 承租能力相對最高 零售類以扣率租金或兩者取高 為主，而中西快餐則以純租金 模式為主 提升形象 型租戶 各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如 休閑運動服飾中的 NIKE，快餐 中的必勝客 承租能力相對一般， 視地段、客流、交通 等情況 以扣率租金為主 功能配套 型租戶 以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主，以滿足購 物中心的一站式消費 除了個別租賃面積小 或銀行、展示等機(jī)構(gòu) 外，一般承租能力較 低 以純租金為主 填空補(bǔ)漏 型租戶 以消化購物中心富裕樓層或面 積為考慮 一般很低 純租金為主 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 — 租戶角色定位 2022/4/14 36 名稱 位置 規(guī)模（㎡） 1 家樂福 福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處 19,000 2 家樂福 福田區(qū)梅林一村一區(qū) 12,000 3 萬佳 福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈 18,500 4 萬佳 福田區(qū)福中路福景大廈 12,000 5 沃爾瑪 福田區(qū)福星路福民樓 9,800 6 沃爾瑪 福田區(qū)上步路百花大廈裙樓 18,700 7 人人樂 福田區(qū)金田南路銀莊大廈 21,800 8 新一佳 福田區(qū)彩田南路彩福大廈 14,400 9 百佳 福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購物廣場 13,000 10 百佳 福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場 6,000 11 沃爾瑪 羅湖區(qū)洪湖路湖景花園 16,800 12 沃爾瑪 羅湖區(qū)鳳凰路 12號中山花園大廈裙樓 12,500 13 萬 佳 羅湖區(qū)春風(fēng)路 2021號長豐苑 20,000 14 萬佳 羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈 12,500 15 新一佳 羅湖區(qū)東門中路 20,000 16 人人樂 寶安 25區(qū)華豐商貿(mào)城 13,500 17 萬佳 寶安 5區(qū)新安湖商業(yè)城 24,000 18 沃爾瑪 寶安 35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū) 16,500 19 新一佳 寶安 22區(qū)公園路 24,000 20 沃爾瑪 龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁 17,000 21 新一佳 龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城 23,000 22 沃爾瑪 南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處 20,000 23 人人樂 南山區(qū)后海大道 6,300 平均規(guī)模（㎡） 15,870 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個社區(qū) 來自外部資料 2022/4/14 37 每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性， 23個案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營面積，象旭飛花園（ %）、港灣麗都（ %）、蔚藍(lán)海岸（ %）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模較大，如波托菲諾（ %）、東海坊（ %），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（ %）、星海名城（ %），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營面積較小，經(jīng)營面積占比達(dá)到 15％以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。 各業(yè)態(tài)布局特點 —萬科金色家園 來自外部資料 2022/4/14 50 東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。 ? 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點，三個端點拉動人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價定位 來自外部資料 2022/4/14 77 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實際租金回報率一般為 6％ ： 均價＝租金 /投資回報率； 由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應(yīng)較低 , 均價： 60元 /㎡247。 ? ： ? 觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重 1000Kg。 劣勢： ?承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼； ?如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。②新員工和外界在不知真相時是否會貶低公司？③這種雖然無中生有的東西，對我們是否會產(chǎn)生傷害。 2022/4/14 113 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運營管理 第五部分 案例分享 2022/4/14 114 ； : 媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部分，應(yīng)該結(jié)合項目的整體招商進(jìn)度、重大事件的時間節(jié)點加以推廣。 ? 5． 6店鋪吊頂布置圖： 注明吊頂標(biāo)高及使用的材質(zhì)。 ? ―― 圖紙裝訂：城建檔案館 電話 ? ―― 市公安消防局地址： XXX，聯(lián)系電話： XXX ? ―― 消防局相關(guān)規(guī)定，從受理之日起，一般建筑工程在 7個工作日內(nèi)審結(jié)。如果噴淋系統(tǒng)改變管徑要標(biāo)明原管徑大小和改動后的大小，如果不改動沿用原預(yù)留管道，還要注明管徑未作改動。 B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào) “ 街坊生意 ” ，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少， 百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀 的情況極少，獨立經(jīng)營的意識較強(qiáng)。即如果是招租，同等條件下外部人員優(yōu)先，員工家屬其次。且超市、美容、酒吧、早點鋪等業(yè)態(tài)正是公司極力想招進(jìn)來的。 適用： ? 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； ? 純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。由于項目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時間，所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的免租期 管理費 按實際營運管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)偂５?，在個數(shù)比例上， “ 30㎡ 以下 ” 和 “ 31㎡ － 80㎡ ”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營的一大特色。 入口商街型 風(fēng)和日麗、萬科四季花城 蔚藍(lán)海岸 有利社區(qū)居民的購物消費， 街鋪商業(yè)價值較高。 社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系 2022/4/14 20 樓盤名稱 主題風(fēng)格 表現(xiàn)形式 萬科四季花城 歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點綴 ? 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 中海陽光棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點綴 ? 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 波托菲諾 意大利風(fēng)情山海小鎮(zhèn) ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點綴 ? 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 桃源居 世外桃源 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點綴 ? 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系 2022/4/14 21 萬科四季花城 桃源居 波托菲諾 社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系 2022/4/14 22 ? 從整個社區(qū)的綜合價值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點，反映在商業(yè)特色的營造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一； ? 在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運用，因為商業(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺的沖擊力； ? 景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點進(jìn)行相應(yīng)的布置。2022/4/14 1 社區(qū)商業(yè)定位與招商 萬商俱樂部 楊澤軒 2022/4/14 2 說在前面的話 ?目的導(dǎo)向 ?顧客思維： 投資商、開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者、政府 ?案例借鑒 ?他山之石 ?感悟應(yīng)用 2022/4/14 3 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運營管理 第五部分 案例分享 2022/4/14 4 社區(qū)商業(yè)定義與特征分析 ?社區(qū)商業(yè)的定義 ?社區(qū)商業(yè)的特征 ?社區(qū)商業(yè)的角色 ?社區(qū)商業(yè)的問題 2022/4/14 5 社區(qū)商業(yè)的定義 何謂社區(qū)商業(yè) ? 社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區(qū)。不但整體建筑外觀應(yīng)堅持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在 “ 表面功夫 ” ,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部分。 商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的 控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情 況，對社區(qū)的整體形象有較大 的負(fù)面影響。 各業(yè)態(tài)布局特點 —東海坊 來自外部資料 2022/4/14 51 波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。 鋪位面積 2022/4/14 60 鋪位面積 來自外部資料 2022/4/14 61 從以上特點看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點：輻射面較廣的業(yè)態(tài) ——如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比