【正文】 　　舉例說(shuō)明，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2008年1月從某銀行取得3000萬(wàn)元貸款用于宜居苑小區(qū)的開(kāi)發(fā)，%，期限為1年。 　　無(wú)論新的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》還是《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》均明確，2009年1月1日起，納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額： 　?、偬峁┙ㄖI(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； 　?、谪?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 　　（二） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。 　　企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 　?。ㄒ唬儆诜菭I(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。　　售樓部利用會(huì)所作為營(yíng)銷設(shè)施，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的原則就是要根據(jù)以上規(guī)定，區(qū)分該會(huì)所的建造性質(zhì)，分別適用不同的方式：　　（1）如果該會(huì)所屬于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條第一款的規(guī)定，例如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則該會(huì)所的建造費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。 　?。?）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“開(kāi)發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按土地成本和開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算其企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的扣除項(xiàng)目時(shí)，主要包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他合理支出等內(nèi)容。計(jì)算方法一經(jīng)確定，不得隨意更改變更，人為操縱成本的計(jì)算和分配。新細(xì)則第七條規(guī)定：納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額。”那么，對(duì)總包方而言是可以差額納稅的。一、除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。納稅人在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)，要分別按照“建筑業(yè)”和“銷售不動(dòng)產(chǎn)”確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，這里需要特別注意這兩個(gè)稅目的計(jì)稅基礎(chǔ)是不一致的。 　?、奂{稅人自建建筑物，其建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人銷售自建建筑物并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天?！　∫话闱闆r下，只有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后才可以竣工驗(yàn)收辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第78號(hào)）第三條規(guī)定“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作，縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作”。 　　因此，該房地產(chǎn)公司應(yīng)支付境外股東的350萬(wàn)美元的利息收入，應(yīng)按全額的10%計(jì)算扣繳企業(yè)所得稅?！睜I(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 　　，二者有區(qū)別。土地增值稅中的建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。二者雖表述相同，但在企業(yè)所得稅與土地增值稅中，開(kāi)發(fā)成本的處理仍有區(qū)別。 　　，二者有區(qū)別。 　　在土地增值稅清算中，稅法規(guī)定預(yù)提費(fèi)用不得稅前扣除，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算扣除，不能重復(fù)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中?！　∫虼?，2009年成立的繳納營(yíng)業(yè)稅的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地方稅務(wù)局管理。 　　其次，該房地產(chǎn)公司要代扣代繳企業(yè)所得稅。[1營(yíng)業(yè)稅率]，若是，成本利潤(rùn)率是多少）？納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是什么時(shí)候？　　【解答】　　《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第五條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（一）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；（二）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（三）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。　　所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入一定是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，為了避免企業(yè)人為地長(zhǎng)期不結(jié)算工程價(jià)款長(zhǎng)期掛賬不確認(rèn)收入成本，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文明確只要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合上述條件之一的，就視為完工。 　　《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 《關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）對(duì)于提供勞務(wù)的收入確認(rèn)規(guī)定，企業(yè)在各個(gè)納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，應(yīng)采用完工進(jìn)度（完工百分比）法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。（一）企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 建筑業(yè)應(yīng)如何繳納營(yíng)業(yè)稅20091016 9:46　何曉霞　【大 中 小】【打印】　　新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱新條例、新細(xì)則）從2009年1月1日起施行。　　因此，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于維修大型成套裝置征收營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)》規(guī)定的“維修化工等生產(chǎn)企業(yè)所用的大型成套裝置的維修費(fèi)是參照建筑行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定的，因此維修單位為化工等生產(chǎn)企業(yè)維修塔、罐、管道等裝置取得的維修費(fèi)收入，暫按‘筑業(yè)’稅目中的‘修繕’項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅，其他單位不得比照。因此，對(duì)外商接受中國(guó)境內(nèi)企業(yè)的委托進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)，均應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。一般是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工且銷售達(dá)到一定比例后進(jìn)行清算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售時(shí)間長(zhǎng)，則清算時(shí)間跨度長(zhǎng)。 　　在企業(yè)所得稅的計(jì)稅成本中，可以按照稅法規(guī)定計(jì)算預(yù)提部分費(fèi)用。結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）相關(guān)規(guī)定，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營(yíng)銷設(shè)施模式下的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理進(jìn)行分析?！　×硗猓康禺a(chǎn)企業(yè)由“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。出租使用的話，則要征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。非企業(yè)自用，則計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算處理?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料； 　　（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件； 　?。ㄋ模┦┕挝缓炇鸬墓こ藤|(zhì)量保修書(shū)； 　?。ㄎ澹┓ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。 　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]114號(hào)）文件明確了納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。2＝（萬(wàn)元）。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅前扣除借款利息時(shí)特別要注意以下三點(diǎn)： 　　 所得稅前不要重復(fù)扣除完工前的利息支出 　　《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十一條規(guī)定，企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 　　二、發(fā)票開(kāi)具問(wèn)題 　　不論是總承包還是分包（轉(zhuǎn)包）工程，結(jié)算時(shí)都應(yīng)到工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具發(fā)票并即時(shí)完稅。 　　三、項(xiàng)目小區(qū)之外的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理 　　房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營(yíng)銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等營(yíng)銷設(shè)施。 　　一、項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板房的計(jì)稅處理 　　國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文件規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。這種類型的營(yíng)銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的，即便臨時(shí)作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，也不可以直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算，而需要根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條的規(guī)定處理。　　根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)用。 　　差異四：利息費(fèi)用存在差異在企業(yè)所得稅匯算中，計(jì)算借款利息時(shí)，分為資本化和費(fèi)用化兩種處理方式，即企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則包括可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則?！　€(gè)別地區(qū)也進(jìn)行了更為細(xì)致的規(guī)定，比如《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅征管工作規(guī)程的通知》（深地稅發(fā)[2009]24號(hào)）土地增值稅清算以納稅人填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位。取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成之日。”　　關(guān)于承包人，新細(xì)則第十一條規(guī)定，單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則，以承包人為納稅人。、招待宴會(huì)和其他特殊活動(dòng)的收費(fèi)。應(yīng)根據(jù)安裝完工進(jìn)度確認(rèn)收入。這里需要區(qū)分，工程完工前實(shí)際收到的款項(xiàng)應(yīng)按照實(shí)際收到的款項(xiàng)當(dāng)天確定其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，工程完工后按照取得竣工結(jié)算單的當(dāng)天確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按照結(jié)算總價(jià)減除實(shí)際已收到款項(xiàng)確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 　　該政策并沒(méi)有對(duì)之前規(guī)定加以否定，只是對(duì)于預(yù)收收入加以明確，傾向于按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確定營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，則納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒(méi)有實(shí)際聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅?，F(xiàn)該房地產(chǎn)公司正通過(guò)當(dāng)?shù)赝夤?、商?wù)、工商等部門辦理將外債轉(zhuǎn)作資本金的相關(guān)手續(xù)。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。 　　，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，前期工程費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用，土地增值稅中的費(fèi)用項(xiàng)目與之相同。 　　，二者一致。 　　土地增值稅對(duì)上述規(guī)定作了補(bǔ)充，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 　　轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。該公司與股東商定，擬從今年8月份開(kāi)始，將外債本金2000萬(wàn)美元以及利息350萬(wàn)美元，轉(zhuǎn)作房地產(chǎn)公司的資本金。非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，應(yīng)當(dāng)就其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所取得的來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得，以及發(fā)生在中國(guó)境外但與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所有實(shí)際聯(lián)系的所得，繳納企業(yè)所得稅?！　≠F公司的行為已構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條所稱的自建行為，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，按3%稅率繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額按細(xì)則第二十條規(guī)定確定。 　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第五條（根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布若干廢止和失效的營(yíng)業(yè)稅規(guī)范性文件的通知》（財(cái)稅[2009]61號(hào)），）規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金等，下同），其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)為收入的時(shí)間為準(zhǔn)。 　　納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。； ； 　　新細(xì)則將原細(xì)則第十一條改為第十條：“除本細(xì)則第十一條和第十二條的規(guī)定外，負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的單位，但不包括依法不須要辦理稅務(wù)登記的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)?！　〖{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間　　新條例規(guī)定，收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。1房產(chǎn)公司不同用途的產(chǎn)品如何成本核算2009109 10:36　　【大 中 小】【打印】　　【問(wèn)題】　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的同一個(gè)項(xiàng)目，有不同類型和用途的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，比如一般底層是商鋪，上層是住宅；而住宅有普通有大套，請(qǐng)問(wèn)專家在進(jìn)行成本歸集和核算時(shí)候是否需要按不同的用途和戶型分?jǐn)偤怂?？清算土地增值稅是否只有在賬面分開(kāi)核算了，達(dá)到普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅才能享受優(yōu)惠政策？這樣的話成本需要如何進(jìn)一步細(xì)化核算？　　【解答】　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條第二款明確規(guī)定：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)，而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物