【正文】 二、外源性融資 （一）銀行貸款融資 ：由于我國金融市場不發(fā)達，目 前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源是銀行貸 款。 三 、 綜合地產(chǎn)項目 部分項目成熟階段 融資方案設(shè)計要點： 第一， 確定持有部分開發(fā)項目進入穩(wěn)定運營階段，有持續(xù)穩(wěn)定的租金收益 ； 第二， 確定環(huán)境、時間均適合發(fā)行相關(guān)信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品 ； 第三， 項目本身已進入資金回流階段， 有 穩(wěn)定 的 現(xiàn)金流 能 滿足項目 自身 開發(fā)需求； 第四， 與各大金融機構(gòu)溝通協(xié)調(diào)相關(guān)發(fā)行事宜，確定發(fā)行規(guī)模、期限，所募集的資金用于開發(fā)新的項目 。一方面能滿足保險公司等機構(gòu)投資者對不動產(chǎn)投資的龐大需求，另一方面也解決了城市綜合體中出租型物業(yè)的資金沉淀問題。因此，除了企業(yè)基本的運營成本之外，尚有一定的資金缺口，根據(jù)企業(yè)的具體情況在不同階段，將會有不同的融資方案設(shè)計。 首先， 沿海在完成正式協(xié)議簽署后，以 S 公司 支付 C 公司 65％的注冊資本金， 8200 萬元人民幣 ； 其次，在收到 8200 萬元后，合作方應(yīng)按照我方建議重組境內(nèi)外公司，完成股權(quán)變更 ；最后， 收到正式工程驗收報告、與政府簽訂補充協(xié)議后再支付 億元人民幣 。 第一節(jié) 融資階段目標設(shè)定 一、確定總體融資目標 圖 7： 某 融資結(jié)構(gòu)設(shè)計分解 圖 1 根據(jù)前期要少量支付現(xiàn)金，并且要保持境內(nèi)、外兩個通道都暢通的原則決定了交易后的結(jié)構(gòu)。 在前期引進海洋公園、大型游樂園項目之后，同時帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，土地價值會有所提升，伴隨開發(fā)的休閑娛樂中心、旅游度假村、商務(wù)大酒店等也會創(chuàng)造更多的收益；后期開發(fā)的高科技、新能源產(chǎn)業(yè)區(qū)，打造新的舒適宜居環(huán)保的生活社區(qū)，既解決了相關(guān)配套的居住問題，同時也改善了綜合的居住環(huán)境。 4． 政策支持 ： 與政府簽訂協(xié)議，獲取優(yōu)惠政策支持，通過返點、收益分成等途徑獲得資金彌補。 項目公司現(xiàn)狀摘要： 第一， 項目所有者 C 公司的設(shè)立及歷次變更合法有效； 第二， 合作方提供書面說明，除本項目之外無其它對外投資， K 公司 及 C 公司目前無法律糾紛及債務(wù)糾紛； 第三， 截至 08 年 4 月 C 公司資產(chǎn)總額 億元，所有者權(quán)益 億元，負債 2 億元， C 公司無股東借款， 某 圍墾工程資金 主要 來源于資本金及境內(nèi)借貸。 2. 項目位置 某圍墾新區(qū)位于某省 J 市 H 縣內(nèi) （如圖 1 所示 ） ，總面積為 平方公里，屬圈海造地而成，內(nèi)地勢平坦，海岸 線總長 約 12 公里 ，有相當?shù)慕煌ū憷偷鼐墐?yōu)勢。 與 此同時，企業(yè)自身也存在許多問題，怎樣能用一個具體案例將問題、解決途徑都通過整個操作過程清楚明白的展現(xiàn)出來是要認真考慮的。這里的財產(chǎn)權(quán)是指以財產(chǎn)上的利益為標的的權(quán)利，包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)，以及其他 除身份權(quán)、名譽權(quán)、姓名權(quán)以外的無形財產(chǎn)。由于我國債券市場相對規(guī)模小，國家更愿意那些重點大中型基礎(chǔ)建設(shè)項目，注定大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法通過債券融資。通過對應(yīng)收賬款科學(xué)有效的管理，既節(jié)省了企業(yè)的資金占用，也擴大了企業(yè)的資金來源。房地產(chǎn)業(yè)是資 金 密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個項目 動輒 就數(shù)億，甚至幾十億的資金需求，僅依靠企業(yè) 的 自有資金，根本不可能完成 整個 項目 的 開發(fā)。 董文華認為 我國當前 的 融 資模式存在制度上的缺陷，必須大力開發(fā)新 的融資工具，建議推行 典當和房地產(chǎn)融資租賃方式。包括金融 的 財務(wù)基礎(chǔ)和外部環(huán)境分析、金融方法、工具、房地產(chǎn)融資決策三大部分； Brown、 Matysink(2020)所著的 《 Real Estate Investment， a Capital Market Approach》是 從投資的 角度研究房地產(chǎn)，包括貨幣的時間現(xiàn)金流、房地產(chǎn)風險和回報及房地產(chǎn)投資組合管理 等幾大部分 ； Brueggeman， Fisher(2020)對廣泛運用的房地產(chǎn)金融工具作了 具體的 分析和總結(jié)， 重點 研究了房地產(chǎn)融資中的法律因素。 securities business, relevant policies and regulations, mon viewpoints and social amp。分類號 密級 U D C 編號 中央財經(jīng)大學(xué) 碩 士 學(xué) 位 論 文 學(xué)位論文題目 ： A 公司 綜合地產(chǎn)投資 項目資金運作方案設(shè)計 姓 名 吳俊 學(xué) 號 2020211068 學(xué) 院 MBA 教育中心 學(xué)科專業(yè) 工商管理碩士 (MBA) 研究方向 金融管理 指導(dǎo)教師 提交論文日期： 二○一 一 年 五 月 二十 日 獨 創(chuàng) 性 聲 明 本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進行的研究工作及取得的研究成果。 cultural background. What the article innovates is to provide new opinions on our real estate financing and unique analysis on real estate model choice by sorting out and sumup existing academic literature. Keywords: Real Estate , Financing way ,Financing models, REITs ,Industrial fund 目錄 第一章 緒論 ................................................................. 1 第一節(jié) 選題背景及意義 ................................................. 1 第二節(jié) 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 ................................................. 2 第三節(jié) 房地產(chǎn)資本運營相關(guān)理論 ......................................... 4 第四節(jié) 本文研究思路及主要方法 ......................................... 8 第二章 A 企業(yè)綜合地產(chǎn)投資項目情況綜述及方案設(shè)想 ............................. 9 第一節(jié) 所選取項目的研究意義 ........................................... 9 第二節(jié) 項目綜述及融資現(xiàn)狀分析 ........................................ 10 第三節(jié) 項目資金運作方案設(shè)想 .......................................... 15 第三章 A 企業(yè)地產(chǎn)投資項目融資模式設(shè)計 ...................................... 19 第一節(jié) 融資階段目標設(shè)定 .............................................. 19 第二節(jié) 多渠道融資模式的選擇分析 ...................................... 22 第三節(jié) 不同階段的融資方案設(shè)計 ........................................ 23 第四章 A 企業(yè)地產(chǎn)投資項目風險控制與后續(xù)管理 ................................ 26 第一節(jié) 不同渠道利弊對比分析 .......................................... 26 第二節(jié) 項目的風險控制與管理 .......................................... 30 第三節(jié) 項 目可能的障礙與備選方案 ...................................... 34 第五章 A 企業(yè)地產(chǎn)投資項目案例啟示與研究結(jié)論 ................................ 36 第一節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題分析 ...................................... 36 第二節(jié) A 企業(yè)投資項目案例一般性啟示 .................................. 38 第三節(jié) 項目研究結(jié)論 .................................................. 42 參考文獻 ................................................................... 43 附錄 ....................................................................... 45 致謝 ....................................................................... 46 第 1 頁 第一章 緒論 第一節(jié) 選題背景及意義 一、選題背景 房地產(chǎn)業(yè)在我國 通常 被定義為國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，它的穩(wěn)定和發(fā)展對整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展具有至關(guān)重要的作用 。 包括 區(qū)分了 各 類房 地產(chǎn)、對我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的研究 類房地產(chǎn) 、 計劃中的項目融資類的融資方案和程序 幾個部分內(nèi)容 。王學(xué)東 則 認為，只有將商業(yè)地產(chǎn)項目融資與運營管理 進行 有效 的 對接，才是解決一系列房地產(chǎn)行業(yè)深層次問題的根本途徑。 因而 房地產(chǎn) 開發(fā)商 須通過各種方式 途徑 進行 外部融資。其融資方式主要為應(yīng)收賬款抵押和應(yīng)收賬款讓售 這 兩種方式。 4． 房地產(chǎn)預(yù)收賬款融資 房地產(chǎn)的預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者 (用戶 )的定金，以委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。 我國 房地產(chǎn)信托融資 現(xiàn)狀 ： 與銀行貸款、上市融資和發(fā)行債券相比信托融資有著獨特的優(yōu)勢。因此，選取了這樣一個地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，選取它的主要原因有以下幾點： 一、 案例涵蓋了所有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 基本 業(yè)務(wù)類型，具有普遍性 一般地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)可分為土地一級開發(fā)、地產(chǎn)二級開發(fā)和三級市場的二手產(chǎn)品交易， 整個項目包括從項目收購到土地一級開發(fā)和地產(chǎn)二級開發(fā)全過程。 第 11 頁 7 圖 1： 項目所在地地圖 3． 工作范圍與深度 本項目的研究范圍為整個圍墾區(qū) 平方公里及周邊相關(guān)區(qū)域（詳見圖 2）；工作重點區(qū)域為項目建設(shè)用地 13,200 畝（即 平方公里）的范圍 ， 其余為農(nóng)業(yè)綜合（濕地）開發(fā) 。 收購 C 公司總價需要 6 億元人民幣，可以考慮分期付款，具體付款方式及資金來源需要根據(jù)具體方案來設(shè)計。 二、融資時機 考慮到公司實力、自有資金規(guī)模以及融資成本，尤其是要考慮到貨幣的時間成本，因此，要根據(jù)具體的 融資時機 情況選擇合適的 融資渠道與融資方式 。 第 17 頁 三、融資規(guī)模 不同的時期所需的規(guī)模也會不同，具體需求需要經(jīng)過精確的測算 ，才能做到不多花一分錢、不亂花一分錢 。 圖 8： 融資結(jié)構(gòu)設(shè)計分解 圖 2 根據(jù)目前的 基本情況， A 企業(yè)分別設(shè)計了最佳方案、一般方案和底線方案三套方案。 第二步， 二期款為 億元－－自有資金 。 因整個項目所涉及范圍廣、內(nèi)容多，一些具體的操作細節(jié)在文中 將不再贅述，研究重點將會放在方案設(shè)計、方案設(shè)計理念的提出，項目后期實踐過程也會對方案進行驗證，驗證的過程結(jié)果可能會體現(xiàn)在未來