【正文】 在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。 （ 6）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則，可以判定，轉(zhuǎn)讓集體土地、委托代建房屋、以房地產(chǎn)或土地使用權(quán)抵押或典當(dāng)、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房（增值率不超過 20%的），不征土地增值稅。 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。對于這類自定名稱的開發(fā)項目與法定名稱的開發(fā)項目不一致的情況，應(yīng)以“五證”上登記的開發(fā)項目名稱作為土地增值稅清算單位。 （二） 新增 稅務(wù)機(jī)關(guān) “ 前期管理 ” 內(nèi)容 （三） 明確了納稅人注銷前必須清算 （四） 強(qiáng)化了征納雙方的 法律 責(zé)任 （五） 授予稅務(wù)機(jī)關(guān)是否清算的自由裁量權(quán) （六） 對納稅人提供的清算資料要求 更明確 （七） 明確了 稅務(wù)機(jī)關(guān) 是否受理清算的處理方式 （八） 增加了清算前納稅評估的要求 （九） 新增 “清算審核 ”程序性、實質(zhì)性的規(guī)定 （十） 核定征收 規(guī)定發(fā)生變化 三、清算條件： 《細(xì)則》第十六條：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 可以掛 在“其他應(yīng)付”款等科目。 （ 3） 物業(yè)管理單位已向客戶收取但未提供服務(wù)而又全額退還客戶的收費，如退還給未進(jìn)行裝修住戶的 “ 二次裝修垃圾清運費 ” 等，在繳納營業(yè)稅時，允許其沖減當(dāng)期的計稅營業(yè)額。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù) 以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動 產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此新稅法取消了原來的有關(guān)代扣代繳營業(yè)稅的規(guī)定。 精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 ③ 造成征管錯誤的根源： 第一、造成征管錯誤的根源主要在于地稅機(jī)關(guān)的征管辦法。并履行必要的征管程序。 新舊對比： （ 1） 將舊《細(xì)則》中第一款“ 境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)”營業(yè)稅扣繳規(guī)定 提升至新《條例》第一款；并增加了“境外的 單 位或者個人在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅扣繳規(guī)定。 新《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 條例第六條 ：納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項目金額不得扣除。 新舊對比： （ 1）新《細(xì)則》取消了舊《細(xì)則》關(guān)于建筑、修繕、安裝的說法，統(tǒng)一稱作“建筑業(yè)勞務(wù)”； （ 2）新《細(xì)則》規(guī)定，提供 “ 裝飾勞務(wù)”。因此造成大家對于“折扣銷售、銷售折扣、商業(yè)折扣、現(xiàn)金折扣、銷售折讓”這幾個概念一直含混不清?！? ④《合同法》（ 1999 年頒布施行）》第二百七十二條第二款進(jìn)一步規(guī)定：“承包人不得將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人。 ③混合銷售行為，“增值稅貨物銷售”與“營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”有著密不可分的依附、從屬關(guān)系；兼營行為，“增值稅貨物銷售”與“營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”沒有依附、從屬關(guān)系。 （三）“兼營業(yè)務(wù)”新規(guī)定： 舊《細(xì)則》規(guī)定： 第六條 納稅人兼營應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物或者非 應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。約定共計為房地產(chǎn)公司某開發(fā)項目安裝防盜門 1200戶，每戶金額（含安裝費） 1000元，精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 合同總金額為 1202000元。 （ 2） 單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。 （ 2）增加了兜底性條款“ 財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情”。工程施工合同總造價 45000000元，其中含土建工程款 21000000元，鋼結(jié)構(gòu)安裝工程款 500 萬元，鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備款 19000000 元。 案例分析： 【例 1— 3】 某建筑公司主營業(yè)務(wù)為建筑安裝，同時還從事建材銷售和建筑工程機(jī)械修理業(yè)務(wù)。 （五）“建筑工程總包分包”新規(guī)定： 舊《細(xì)則》規(guī)定： 第五條： （三）建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。 新《細(xì)則》規(guī)定： 第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： （ 1）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費； （ 2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； （ 3）所收款項全額上繳財 政。 銷售折讓，是指企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給予的減讓。 （ 2）執(zhí)行中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分“甲供材”和“建設(shè)方提供的設(shè)備”。 （ 十 ） “扣繳義務(wù)人”新規(guī)定： 舊《條例》《細(xì)則》規(guī)定： 《條例》第十一條 營業(yè)稅扣繳義務(wù)人： （ 1） 委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，以受托發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)為扣繳義務(wù)人。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣除。即便是實際納稅時，稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的是代扣代繳憑證，但是實際稅負(fù)還是轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)企業(yè)身上。 第二、稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員怠于行使本職職務(wù)，是造成這種局面的另一個原因。 “甲供材”的問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須無條件的承認(rèn)。 以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收 到預(yù)收款的當(dāng)天”的規(guī)定。 細(xì)則第二十六條 ： 按照條例第十四條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地、土地或者不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅而自 應(yīng)當(dāng)申報納稅之月起超過 6 個月沒有申報納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。 物業(yè)部門收取的垃圾處置費如何征受營業(yè)稅？ （ 1）國稅函【 2020】 1128 號規(guī)定：單位和個人 提供的垃圾處置勞務(wù)不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不征收營業(yè)稅。 轉(zhuǎn)讓： 《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二條：轉(zhuǎn)讓是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ； （四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。整個項目規(guī)劃五棟樓，由于資金困難，不能同時開工，采取逐棟開發(fā)。 因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 （ 2）一般銷售收入的審核 《土地增值稅清算管理規(guī)程》（ 國稅發(fā) [2020]91 號） 主要審核：商品房銷售（預(yù)售）許可證；銷售合同 （含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表；銷售發(fā)票；其他有關(guān)資料。如《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》等； B、 所提供的憑證符合國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)票及其他票據(jù)管精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 理的具體規(guī)定。二期為別墅，占地面積（包括道路、綠地等） 4000平方米，建筑面積 5000 平方米。單位和個人從中國境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅審查時有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊會計師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為合法的記賬核算憑證。 （四） 扣除項目金額： 扣除項目金額的計算方法：（《條例》第六條） 扣除項目金額＝土地款＋開發(fā)成本＋開發(fā)費用＋稅金＋其他扣除項目 計算扣除項目金額應(yīng)遵循的原則：（ 國稅發(fā)【 2020】 91 號） （ 1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 投資聯(lián)營 ：對于以土地（房地產(chǎn)）作價進(jìn)行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的，均不適用財稅字 [1995]48 號，精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 1995 年 5 月 25 日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。具體計算方法和結(jié)果列表如下： 項目 分類 方法一 方法二 總體 寫字樓 普通住宅 收入 售價（每平方米） 10000 4000 小計 64000000 40000000 24000000 扣除項目 可售面積 (平方米） 10000 4000 6000 土地成本 10000000 4000000 6000000 房地產(chǎn)開發(fā)成本 20200000 8000000 12020000 精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 房地產(chǎn) 開發(fā)費用 3000000 1202000 1800000 營業(yè)稅金及附加 3520200 2202000 1320200 加計扣除部分 6000000 2400000 3600000 扣除項目合計 42520200 17800000 24720200 增值額 21480000 22202000 720200 增值率 % % % 適用稅率 40% 50% 0% 應(yīng)納稅額 6466000 8430000 0 稅額差額 1964000 可以看出： 兩種方法計算出應(yīng)納土地增值稅額結(jié)果相差較大。 【相關(guān)鏈接 】 常規(guī)情況分析： 對于一個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，在確認(rèn)清算條件時，應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)項目的確認(rèn)， 是以“五證” （“五證”的內(nèi)容：是指開發(fā)商取得有關(guān)部門頒發(fā)的下列五個證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開業(yè)證》、《國有土地使用證》、《銷售許可證》） 為條件的，凡應(yīng)獨立辦理“五證”的房地產(chǎn)開發(fā)項目，才是一個法定意義上的獨立開發(fā)項目。 單位及個人 ：《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類 企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。 物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費、一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅？ （ 1）《營業(yè)稅暫行條例》 第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 ② 物業(yè)經(jīng)營收入 ： 是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。 精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 （ 3） 納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。 新 《條例》、 《細(xì)則》規(guī)定： 《條例》 第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅 人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。因為他們不愿承擔(dān)這 樣的責(zé)任，所以就千方百計的將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到納稅人身上。稅務(wù)機(jī)關(guān)只能就其未扣繳稅款處以百分之五十以上三倍以下的罰款。按此規(guī)定只有《營業(yè)稅暫行條例》設(shè)定的扣繳義務(wù)人才是法定的。 （ 4） 分保險業(yè)務(wù)，以初保人為扣繳義務(wù)人。 設(shè)備包括以下各項： 各種設(shè)備的本體及隨設(shè)備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺、欄桿及管道等； 各種計量器、儀表及自動化控制裝置、實驗室內(nèi)的儀器及屬于設(shè)備本體部分的儀器儀表等； 附屬于設(shè)備本體的油類、化學(xué)藥品等視為設(shè)備的組成部分； 無論 用于生產(chǎn)或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設(shè)備、電氣、通風(fēng)設(shè)備等。 實際工作中涉及的折扣的處理，主要是現(xiàn)金折扣。 新《細(xì)則》規(guī)定： 第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。 ②分包與轉(zhuǎn)包的共同點在于，分包和轉(zhuǎn)包單位都不直接與建精品資料網(wǎng)（