【正文】 該研討會(huì)邀請(qǐng)各媒體參加，進(jìn)行深度報(bào)道。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 21 第七部分 對(duì)邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議 步行街的建設(shè)主要有重建、整建、維護(hù)三種基本形式，邯山商業(yè)步行街是在傳統(tǒng)成熟商業(yè)街區(qū)重建一條新的商業(yè)步行街，在規(guī)劃中，應(yīng)該采用的是以下幾項(xiàng)具體實(shí)施性原則： 人車(chē)分離，宜出宜進(jìn)、四通八達(dá)的原則：即運(yùn)用各種方式和技術(shù)使步行者與機(jī)動(dòng)車(chē)分開(kāi)，同時(shí)為步行者提供一個(gè)內(nèi)外通達(dá)、進(jìn)出自如的步行系統(tǒng)。 本著以上基本情況，邯山商業(yè)街區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策略定義為兩方面核心內(nèi)容：其一，以點(diǎn)帶面，以面促點(diǎn)；其二，采取招商、管理、投資引導(dǎo)三位一體營(yíng)銷(xiāo)策略。每一個(gè)發(fā)展商都想使自己的物業(yè)能夠賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，同時(shí)能經(jīng)營(yíng)得好。 2. 住宅多為平房和部分二層自建樓房。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 10 第三部分 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境 地理位置及現(xiàn)狀： 該項(xiàng)目位于陵西街以西，和平路以北，環(huán)城西路以南，浴新街以東。 競(jìng)爭(zhēng)者分析。 ? 企業(yè)訪談： 由于中國(guó)企事業(yè)單位的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力和獨(dú)特的購(gòu)買(mǎi)決策， 因而 對(duì)單位用戶(hù)的深入研究 也 成為 我們此次設(shè)計(jì) 的要求 之一 。 通過(guò)規(guī)范的調(diào)查研究方法為客戶(hù)提供清晰的數(shù)據(jù)和有效的營(yíng)銷(xiāo)方案，是漢世佳的使命。 ? 商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅更高，一般情況下，土地出讓年限只有 40 年。 ? 郵寄調(diào)查： 在 調(diào)查范圍涉及本區(qū)域外目標(biāo) 或特定受訪者時(shí) ，采用郵寄問(wèn)卷 的 方法。 專(zhuān)家意見(jiàn)調(diào)查。本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體工作進(jìn)度與監(jiān)督，以召開(kāi)多次工作會(huì)議方式，整合各專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)之工作成果，并與業(yè)主保持緊密的溝通，以達(dá)成工作共識(shí)之建立。該位置人流量較大，具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)氛圍，雖然目前該地塊周?chē)膸讉€(gè)大型商場(chǎng)超市的經(jīng)營(yíng)狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存在著像世紀(jì)城、康德等一批在當(dāng)?shù)鼐哂休^大營(yíng)業(yè)額和美譽(yù)度的商業(yè)項(xiàng)目。商貿(mào)服務(wù)活動(dòng)及經(jīng)營(yíng)層次紊亂，超高層建筑使用強(qiáng)度降低了經(jīng)營(yíng)環(huán)境，歷史古跡保存與開(kāi)發(fā)計(jì)劃相沖突，成長(zhǎng)管理機(jī)制無(wú)法與城市活動(dòng)密切結(jié)合。因此，本項(xiàng)目改造工程的策劃工作變得十分復(fù)雜、龐大，要求策劃理論水平之高，操作經(jīng)驗(yàn)之豐富，專(zhuān)業(yè)操作方法之繁多，是一個(gè)具體的項(xiàng)目所不能比擬的，這要求我們?cè)谌滩邉澋母鱾€(gè)環(huán)節(jié)施之以細(xì)致、專(zhuān)業(yè)、全面、超前的工作原則。 內(nèi)部復(fù)合 —— 主題功能?chē)@地產(chǎn)開(kāi)發(fā)復(fù)合發(fā)展，各主題功能與社區(qū)的長(zhǎng)、中、短期發(fā)展互動(dòng)成長(zhǎng)。要認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目不僅僅是稽山集團(tuán)的項(xiàng)目，更是邯鄲市政府、邯鄲人民的項(xiàng) 目，特別對(duì)于舊城改造，項(xiàng)目由于需要拆遷，會(huì)涉及到很多居民的一些切身利益，包括對(duì)他們的居住環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、生活方式等各方面的改變，因此，為了使項(xiàng)目拆遷工作順利進(jìn)行，必須進(jìn)行合理的公關(guān)和包裝。 。 高、中、低檔行業(yè)設(shè)計(jì)距離要適中，以避免因此而造成的經(jīng)營(yíng)矛盾，具體邯山商業(yè)區(qū)，可以考慮將低檔的行業(yè)經(jīng)營(yíng)搬遷到本項(xiàng)目的附近區(qū)域以形成專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)。 在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，創(chuàng)造一種新型的 社區(qū)交往模式、并以此充分展示相互關(guān)愛(ài)的社區(qū)精神和社區(qū)文化。每個(gè)項(xiàng)目都有其特殊之處，業(yè)態(tài)的選擇必須以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，應(yīng)該遵循“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的原則，市場(chǎng)空白點(diǎn)不一定就是機(jī)會(huì)點(diǎn)，反過(guò)來(lái)，這種業(yè)態(tài)普遍存在的時(shí)候也不一定就沒(méi)有潛力可挖。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。 商業(yè)分析： 項(xiàng)目所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前邯鄲市的兩條 主要商業(yè)街。本案工作之基本理念，系運(yùn)用專(zhuān)業(yè)分工的方法。 進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)者訪談。 ? 定點(diǎn)訪問(wèn)： 經(jīng)驗(yàn)顯示，在購(gòu)物地點(diǎn)實(shí)施調(diào)查能夠最大限度模擬真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)環(huán)境。 值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，但商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷(xiāo)策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同： ? 作為一個(gè)動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托于商業(yè)地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色。 （一）在此我們僅就邯鄲商業(yè)改造項(xiàng)目擬采用的調(diào)查方法和手段作一系統(tǒng)描述。 3. 探索性研究 ? 文案研究： 二手?jǐn)?shù)據(jù)收集 、 歷史數(shù)據(jù)分析 等。 SWOT 分析。目前該項(xiàng)目所在地以平房和部分二層樓房為主要建筑形式，在項(xiàng)目所在地的邊界部 分是各種分散經(jīng)營(yíng)的各種商業(yè)形態(tài)。 、在規(guī)劃方面存在的問(wèn)題 土地使用過(guò)于混雜。這就存在著在規(guī)劃中鋪 位如何劃分的問(wèn)題。 基于發(fā)展戰(zhàn)略考慮，本項(xiàng)目的整體發(fā)展理念與定位為： 發(fā)展理念： 邯鄲首席全天候、全生活商務(wù)社區(qū) 創(chuàng)建邯鄲市房地產(chǎn)提升時(shí)期 標(biāo)志性 、 引領(lǐng)性 商務(wù) 社區(qū) ，成為邯鄲規(guī)劃建筑、園林景觀、人文環(huán)境、物業(yè)管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣等 綜合素質(zhì)最高 ，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場(chǎng)需求的商業(yè)住模式與商業(yè)文化 ，從而占據(jù)市場(chǎng)的制高點(diǎn)，獲得的市場(chǎng)占有力與 可持續(xù)發(fā)展 品牌效應(yīng)。 地域原則：地域性是城市景觀在一定自然環(huán)境中形成的特征，不同的城市、地段都有其自身的特點(diǎn)，因此有意義的步行街都應(yīng)根植于歷史階段的社會(huì)背景，這是對(duì)所處的特定地區(qū)自然環(huán)境、歷史文化等的合理回應(yīng)，所以因地制宜升華每一個(gè)步行街中那獨(dú)有的、本質(zhì)的地域文脈，并使之更有生機(jī)活力，更有發(fā)展，才能意匠獨(dú)造。在拆遷具體執(zhí)行之前可以從有關(guān)部門(mén)了解和掌握該地塊現(xiàn)有住房的總面積，根據(jù)拆遷管理辦法進(jìn)行預(yù)算，并嚴(yán)格根據(jù)預(yù)算進(jìn)行拆遷補(bǔ)償控制。參加人員：市委書(shū)記、市長(zhǎng)、主管建設(shè)的副市長(zhǎng)、建委主任、規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)、房管局領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)鼐用翊淼?。?xiàng)目的吸引點(diǎn)應(yīng)集中而有序地展示出來(lái)，從而令靜態(tài)的規(guī)劃勢(shì)能轉(zhuǎn)化為全局營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)能。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 16 邯山商業(yè)街區(qū)是個(gè)大型的綜合商業(yè)區(qū)，因此點(diǎn)和面的關(guān)系就在營(yíng)銷(xiāo)中起著重要的作用。 3. 銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)的矛盾。另外，銀行機(jī)構(gòu)和醫(yī)院也都分布在項(xiàng)目所在地周?chē)?，?duì)于綜合性商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)很大的無(wú)形資產(chǎn)。 系統(tǒng)分析法。其中包括： a﹑ 區(qū)域環(huán)境特性分析 b﹑ 周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查 c﹑ 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況分析 d﹑ 區(qū)域人口特性分析 e﹑ 交通運(yùn)輸系統(tǒng)分析 g﹑ 公共設(shè)施設(shè)計(jì)分析 相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析 商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測(cè)。 在研究中，對(duì)專(zhuān)家、部委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)決策者、記者的深度訪問(wèn)能快速有效地收集信息。這既是中國(guó)房地產(chǎn)的尷尬之