【正文】 d﹑ 區(qū)域人口特性分析 e﹑ 交通運(yùn)輸系統(tǒng)分析 g﹑ 公共設(shè)施設(shè)計(jì)分析 相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析 商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測(cè)。以訪談方式收集相關(guān)專(zhuān)家對(duì)本案的看法以及所提出的寶貴意見(jiàn)。調(diào)查內(nèi)容包括購(gòu)物習(xí)性調(diào)查、外食餐飲習(xí)性調(diào)查、休閑習(xí)性調(diào)查、對(duì)邯鄲市相關(guān)商業(yè)設(shè)施滿(mǎn)意度調(diào)查、期望增加相關(guān)設(shè)施調(diào)查、受訪者基本資料及對(duì)本案的看法等。 3. 探索性研究 ? 文案研究： 二手?jǐn)?shù)據(jù)收集 、 歷史數(shù)據(jù)分析 等。 在研究中，對(duì)專(zhuān)家、部委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)決策者、記者的深度訪問(wèn)能快速有效地收集信息。 ? 網(wǎng)上調(diào)查： Email 方式和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查系統(tǒng)。攔截面訪的好 處在于效率高。 （一）在此我們僅就邯鄲商業(yè)改造項(xiàng)目擬采用的調(diào)查方法和手段作一系統(tǒng)描述。這既是中國(guó)房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場(chǎng)調(diào)查長(zhǎng)久以來(lái)受非議的地方。 ? 商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強(qiáng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)企業(yè)資金和開(kāi)發(fā)模式依賴(lài)比較強(qiáng)。我們敢說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)定會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的下一個(gè)熱點(diǎn)。 值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，但商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷(xiāo)策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同： ? 作為一個(gè)動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托于商業(yè)地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色。 ?? 面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的種種與住宅物業(yè)的不同，我們稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)項(xiàng)目如何制定開(kāi)發(fā)策略、經(jīng)營(yíng)策略、銷(xiāo)售策略；如何通過(guò)本項(xiàng)目達(dá)到企業(yè)利益最大化，并光榮完成企業(yè)的使命、社會(huì)的使命。但是勿庸置疑的是，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查能力是發(fā)展商項(xiàng)目致勝的重要保障。 1. 定量研究 ? 入戶(hù)訪問(wèn)： 作為消費(fèi)者研究中最主要的數(shù)據(jù)收集方法，漢世佳 發(fā)展了自己的抽樣框 架 、 訪問(wèn) 員與實(shí)地監(jiān)控系統(tǒng)，成熟的抽樣與管理技術(shù)保證了消費(fèi)者信息的真實(shí)與有效。 ? 定點(diǎn)訪問(wèn)： 經(jīng)驗(yàn)顯示，在購(gòu)物地點(diǎn)實(shí)施調(diào)查能夠最大限度模擬真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)環(huán)境。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 5 2. 定性研究 ? 小組焦點(diǎn)座談會(huì)： 由主持人以一種無(wú)結(jié)構(gòu)的自然的形式與一個(gè)小組的被調(diào)查者交談。 緯群的 深度訪問(wèn)從提綱設(shè)計(jì)到訪問(wèn)執(zhí)行、記錄整理與分析全部由自己的研究人員擔(dān)當(dāng)，有效保證了項(xiàng)目質(zhì)量。 ? 典型調(diào)查： 針對(duì)典型案例、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的單項(xiàng)調(diào)查 。 進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)者訪談。 邯鄲市政府意見(jiàn)調(diào)查。分析現(xiàn)有商圈發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)區(qū)域周邊 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 7 商圈發(fā)展?jié)摿ψ錾钜徊搅私猓赃M(jìn)一步擬定區(qū)域發(fā)展方向。分析本案之優(yōu)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅，以擬定本案 開(kāi)發(fā)策略方向。本案工作之基本理念，系運(yùn)用專(zhuān)業(yè)分工的方法。本研究中將包括消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查、經(jīng)營(yíng)者意見(jiàn)訪問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)踏勘??等方式，以收集第一手的資料。整個(gè)規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū)域到小環(huán)境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配合、齊實(shí)并進(jìn)，達(dá)成計(jì)劃的充分落實(shí)。內(nèi)部為原來(lái)的邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。 商業(yè)分析： 項(xiàng)目所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前邯鄲市的兩條 主要商業(yè)街。 交通分析： 由于項(xiàng)目緊靠火車(chē)站和長(zhǎng)途汽車(chē)站以及市內(nèi)公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導(dǎo)中心 和物流中心，交通便利，物流方便，對(duì)于進(jìn)出邯鄲市和市內(nèi)的通達(dá)性具有不可替代性的優(yōu)勢(shì)。 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) HanShiJia investment consultant,20202020/Page/ 12 第四部分 項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 概況 規(guī)劃范圍內(nèi)面積為 130畝 ，現(xiàn)有路況網(wǎng)絡(luò)將規(guī)劃范圍劃分為四個(gè)地塊，主要土地使用種類(lèi)與結(jié)構(gòu)如下所述： 1. 主要為住宅、商業(yè)、金融、貿(mào)易、市場(chǎng)、文化娛樂(lè)、飲食服務(wù)、旅館、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育科研、宗教、辦公行政等功能地塊。同一地塊可能容納三至四種功能用地，降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區(qū)主體功能。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。 香港商場(chǎng)能夠成功經(jīng)營(yíng)，與其產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一不無(wú)關(guān)系，在邯鄲，商場(chǎng)更多的是被分割成小鋪位來(lái)出售，使一個(gè)商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)所有人有數(shù)百甚至上千，一個(gè)鋪位也有幾個(gè)業(yè)主，如果將來(lái)業(yè)主的意見(jiàn)無(wú)法統(tǒng)一，勢(shì)必會(huì)影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。 1) 銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)在規(guī)劃中的矛盾。解決不好將會(huì)直接影響到將來(lái)的經(jīng)營(yíng)。每個(gè)項(xiàng)目都有其特殊之處，業(yè)態(tài)的選擇必須以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，應(yīng)該遵循“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的原則，市場(chǎng)空白點(diǎn)不一定就是機(jī)會(huì)點(diǎn)，反過(guò)來(lái)，這種業(yè)態(tài)普遍存在的時(shí)候也不一定就沒(méi)有潛力可挖。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在自身發(fā)展過(guò)程中形成四種相對(duì)比較固定的模式：概念策劃模式、賣(mài)點(diǎn)群策劃模式、等值策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃理論模式 —— 增值策劃模式。商業(yè)區(qū)內(nèi)新建商業(yè)面積要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)消化，招商和管理，則成了商場(chǎng)銷(xiāo)售中投資引導(dǎo)最關(guān)鍵的一環(huán)。 整體發(fā)展定位 ： 復(fù)合型商務(wù)社區(qū)（參與城市運(yùn)營(yíng)） 功能定位：包括商務(wù)社區(qū)、健康社 區(qū)、教育社區(qū)、人文社區(qū)、休閑社區(qū)、生活社區(qū)六大功能模塊。 在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，創(chuàng)造一種新型的 社區(qū)交往模式、并以此充分展示相互關(guān)愛(ài)的社區(qū)精神和社區(qū)文化。 引入國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造前瞻性整體性的復(fù)合型社區(qū)，與城市總體規(guī)劃相適應(yīng)并提升區(qū)域發(fā)展。 ? 項(xiàng)目差異化定位的思路： 思路一： 本項(xiàng)目的地理位置是邯鄲中心城區(qū)，因此應(yīng)充分利用 中心優(yōu)勢(shì) 思路二： 參與城市規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展，形成 聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì) 思路三： 通過(guò)超前的規(guī)劃、大規(guī)模綜合開(kāi)發(fā)、合理的功能配套等 綜合素質(zhì)取勝 思路四： 以 高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品 弱化距離對(duì)樓盤(pán)的影響。 功能、技術(shù)合理原則：功能是步行街的重要內(nèi)容和最活躍因素，因此需要采用現(xiàn)代先進(jìn)合理的技術(shù)來(lái)滿(mǎn)足各種功能的要 求。 高、中、低檔行業(yè)設(shè)計(jì)距離要適中，以避免因此而造成的經(jīng)營(yíng)矛盾，具體邯山商業(yè)區(qū)，可以考慮將低檔的行業(yè)經(jīng)營(yíng)搬遷到本項(xiàng)目的附近區(qū)域以形成專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)。對(duì)于這些動(dòng)作，一定召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，讓媒體進(jìn)行炒作，但是在拆遷沒(méi)有完成之前，這些工作過(guò)程中可以不體現(xiàn)稽山公司，主要以政府的名義出現(xiàn)，這樣可以讓邯鄲市民感覺(jué)到 該工程的重要性和它的重大意義，另外，就是讓當(dāng)?shù)鼐用窀杏X(jué)到政府對(duì)項(xiàng)目的決心和支持力度。通過(guò) 邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議 (共 26 頁(yè) ) H