【正文】 ? 各個(gè)時(shí)期成交的單套面積均值平衡，說明本區(qū)域市場對(duì)各個(gè)面積區(qū)間均有一定的消化能力，市場對(duì)于不同面積區(qū)間不形成特色需求； ? 市場對(duì)于樓盤整體素質(zhì)要求較高，高質(zhì)高價(jià)已被接受，并有需求提升趨勢； ? 至今年六月，小戶型的吸納能力明顯增強(qiáng)； ? 外銷比例高（已達(dá) 50%以上）當(dāng)為本市場的又一特征 小結(jié) 去化速度加快 市場現(xiàn)狀 產(chǎn)品品質(zhì)化程度提高 小戶型吸納能力增強(qiáng) 外銷比例高 CLD版塊地段 單價(jià)走高 世博會(huì)的炒作 價(jià)格不穩(wěn)定因素明顯 投資型消費(fèi)比例上升可能性較大 小戶型熱度增加 單價(jià)承受能力加大 總價(jià)抗性顯現(xiàn) 本案分析 樓盤定位：中海新座標(biāo) 海派風(fēng)情園 地塊特征： CLD地塊 占地面積： 36973平方米 建筑面積： 162595平方米 容積率： 綠化率： %(14300平方米 ) 規(guī)劃特色：強(qiáng)調(diào)中西方文化交融，海派文化風(fēng)情為其主要特色 講究細(xì)節(jié)的完美是本樓盤規(guī)劃的另一特色 環(huán)境規(guī)劃的均好性、滲透性強(qiáng) 中海海悅項(xiàng)目戶型分布圖 樓號(hào) 西單元 2 3 4 復(fù)式 中單元 2 3 東單元 2 3 4 復(fù)式 合計(jì)2 3 4 復(fù)式 合計(jì) A樓 31 60 27 52 23 44 81 156 237 B樓 34 34 32 32 66 66 132 C樓 21 42 3 20 41 2 41 83 5 129 D樓 32 64 3 31 62 3 63 126 6 195 E樓 29 58 34 68 63 126 189 F樓 78北面單元 156 156 合計(jì) 191 250 34 6 27 52 186 247 32 5 404 557 66 11 1038 裝修 170 174 344 優(yōu)劣勢分析（一） 優(yōu)勢： ? 中海品牌支持，意味著強(qiáng)大的客戶源支持（老客戶的重復(fù)性購買及口碑影響力）； ? CLD地塊，代表著地段的價(jià)值認(rèn)同、配套成熟、交通便捷及區(qū)域客戶的消費(fèi)支持； ? 中海的實(shí)力支持意味著專業(yè)、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、價(jià)格競爭力、時(shí)空抗衡能力； ? 產(chǎn)品技術(shù)成熟，品質(zhì)化程度較高，細(xì)節(jié)性的突破尤為亮眼； ? 市場大勢向好，估計(jì)在短時(shí)間內(nèi)，本地區(qū)會(huì)成為新一輪的熱點(diǎn)； ? 世博會(huì)的呼聲又為“天時(shí)”添一抹濃彩 劣勢： ? 緊鄰魯班路高架，噪音污染、空氣污染、塵土污染為高檔樓盤之大忌； ? 單套面積偏大，而樓盤又都為高層建筑，總價(jià)抗性不可不慮； ? 根據(jù)市場走勢來看，若在未來一段時(shí)間內(nèi)投資市場升溫，單價(jià)走高，本樓盤若想在此市場過程中隨行就市，獲得更高的利潤，戶型配比中的主力三房過多應(yīng)為一道坎； 優(yōu)劣勢分析（二） 行銷總綱 動(dòng) 態(tài) 定 價(jià) 分 批 去 化 大 小 搭 配 穩(wěn) 步 推 進(jìn) 推案計(jì)劃 推案原則 實(shí)現(xiàn)最大利潤 降低去化風(fēng)險(xiǎn)性 迎合市場需求走勢 化不利為有利 保持足夠價(jià)格 上漲理由 臨路抗性 高總價(jià)抗性 市場軟著陸 優(yōu)劣搭配均衡銷售 爭取小房源的利潤最大化 推案計(jì)劃 時(shí)間 推出房源 價(jià)格（均價(jià)） 策略說明 一期 202 3預(yù)認(rèn)購 202 4開盤 A中、 D西 A中 6500元 /平方米 D西 7100元 /平方米 前期試探市場對(duì)于