【正文】 在物業(yè)管理方面采用傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司，工作內(nèi)容及范圍主要是進(jìn)行日常的廣場(chǎng)清潔，設(shè)備維護(hù)、保安等常規(guī)性工作，管理成本相對(duì)較低。 第二階段：公開期（售樓部投入使用至開盤） 定價(jià)原則：低價(jià)開盤，運(yùn)用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢(shì)。以此為基礎(chǔ)，增加設(shè)計(jì)規(guī)劃少量尊貴的住宅，一舉成為泗陽公園主題式高尚住宅，高尚的品質(zhì)、適中的價(jià)格，為泗陽市民帶來不可多得的生活體驗(yàn)。 2. 該項(xiàng)目所處區(qū)域人流高并且多為本地客群，賣場(chǎng)、零售、娛 樂、休閑等業(yè)種較適合該商圈的消費(fèi)特性，并可以聚集相當(dāng)?shù)娜藲狻? 泗陽作為江蘇的一個(gè)縣級(jí)城市，發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?，商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展必將帶動(dòng)商用物業(yè)的需求，周邊城市的投資客將會(huì)是本項(xiàng)目的另一客戶來源。 （ W） 弱勢(shì) 本案所在區(qū)域周圍商業(yè)較多，如碧云商城、中 華廣場(chǎng)、振興商貿(mào)城。本案周圍擁有振興商貿(mào)城、中華廣場(chǎng)、碧云商城等多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，離在建的鳳凰苑、時(shí)代超市、騾馬街 2 公里左右距離。 （二）商業(yè)發(fā)展規(guī)模 1. 市區(qū)的商業(yè)主要是以小面積商店為主，只有幾家比較大的商場(chǎng)和超市，但其規(guī)模并不大，營業(yè)面積多在 1000到 2020平米 左右，購物環(huán)境一般，商品種類不豐富也不流行。目前國內(nèi)比較常見的連鎖品牌均以代理加盟的模式進(jìn)入泗陽市場(chǎng)，銷售情況良好。區(qū)內(nèi)擁有 1 路、 2 路等多條公交線路， 第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 一、已建項(xiàng)目調(diào)查分析 碧云商城 碧云商城位于本案的人民路對(duì)面，相對(duì)開業(yè)時(shí)間較早，但目前經(jīng)營情況不好，業(yè)態(tài)也較為混亂，一層經(jīng)營有服裝，鞋帽等，二層有家具、服裝等，且經(jīng)營狀況不好。受整體商業(yè)環(huán)境的影響，該商圈消費(fèi)力和消費(fèi)層次偏低，而且相對(duì)比較集中。 商鋪經(jīng)營 者 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的物業(yè)很多都是當(dāng)?shù)厝俗约翰少?，自己?jīng)營，隨著 經(jīng)營 者 商鋪投資意識(shí)的增加 ， 購買商鋪 用 于日常 經(jīng)營 以降低經(jīng)營成本的人群將繼續(xù)保持大幅度的增長。 3. 零售、娛樂、休閑等業(yè)種之經(jīng)營特性，對(duì)經(jīng)營場(chǎng)地空間要求不高，多為小面積分割和分布。在建筑形式上建議不用參考當(dāng)?shù)氐慕ㄖL(fēng)格，可以適當(dāng)考慮上海、南京等地的建筑形式進(jìn)行設(shè)計(jì)。 定價(jià)說明： ① 在形象宣傳時(shí)期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價(jià)開盤，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷售氣氛； ②以低價(jià)開盤為日后的漲價(jià)提供了有利空間，在開盤一定時(shí)間后即可提價(jià)，從而使已購房客戶對(duì)自己所購房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎(chǔ)。 第七章 推廣思路 一、案名定位 主推案名： 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 可將此文 件 解密 泗陽“新城市”廣場(chǎng) 主推宣傳語： ―－魅力泗陽，美麗新城市 泗陽是一座美麗的城市，一座魅力之城，用“新城市”這個(gè)案名，第一可以突出本案的地標(biāo)性，第二可以寓意本案將為泗陽的改變貢獻(xiàn)一份力量，第三可以展現(xiàn)出本案時(shí)尚、特色的一面。在不停的招商過程中，各店鋪之間經(jīng)過不停的優(yōu)勝劣汰，會(huì)自然逐步形成錯(cuò)位經(jīng)營的格局，優(yōu)秀的自然可以存活下去，否則將只有被自然淘汰，這樣可以有效解決商業(yè)經(jīng)營管理中存 在的的業(yè)態(tài)的定位困難的問題。 ③ 可適當(dāng)考慮收取客戶定金，為了先期穩(wěn)定購買關(guān)系； ④ 試探市場(chǎng)反映，預(yù)估定金落戶的心理價(jià)位，為開盤定價(jià)考慮。在建筑風(fēng)格上建議遵循“大氣、現(xiàn)代、高尚” 的氣質(zhì)，在建筑規(guī)劃上做到“商業(yè)在公園里，公園在商業(yè)里”，使得這不僅僅是一個(gè)商業(yè)建筑，更是一個(gè)公園，一個(gè)城市生活休閑的地方，市民可以來這里購物，也可以來這樣修身養(yǎng)性。因此，必須要走差異化、主題化路線，在規(guī)劃上避開現(xiàn)有行業(yè)。 第五章 目標(biāo)客戶分析 泗陽地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在近幾年有很大發(fā)展，房地產(chǎn)作為當(dāng)?shù)氐男滦屯顿Y行業(yè)，正在穩(wěn)步發(fā)展，商鋪投資回報(bào)穩(wěn)定、易于管理的特點(diǎn)已逐漸被當(dāng)?shù)赝顿Y客戶接受，由于正處于發(fā)展階段，前幾年成功的案例很多，當(dāng)?shù)厝藢?duì)商業(yè)地產(chǎn)投資很有興趣。 周邊商業(yè)已經(jīng)讓購買者看到升值潛力，因此本案順時(shí)推出，具有良好的時(shí)效性。 二、項(xiàng)目地塊分析 本案地處泗陽城市最中心地區(qū)，位于人民路和迎新路、泗中路之間，用地面積 23230平方米，占地面積 11780平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積 43900平方米，其中商業(yè)面積 40400平方米，住宅面積 3500平方米。 二、泗陽商業(yè)概況 （一）商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) 1. 泗陽樓盤的特征很好的印證了蘇北人求于安逸的消費(fèi)習(xí)慣，往往是體現(xiàn)了實(shí)用的特點(diǎn)，幾乎所有的樓盤都是商住兩全， 2 層是商鋪， 2 層以上都是住宅； 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 可將此文 件 解密 2. 樓盤體