【正文】 將對現(xiàn)場交接中發(fā)現(xiàn)的各類設備、設施、物品等數(shù)量及遺留問題記錄在交接單上，交接驗收單一式三份，由物業(yè)公司和司法局人民政府負責人簽字確認后，各歸檔保存。 7 路燈完好率 95% 100% 指定電器維修工負責維護，實行巡查制度，建檔紀錄，由維修主管監(jiān)督，以確保路燈完好無損，正常使用。顧問咨詢代理服務的推出，將為外地來哈置業(yè)和本地二次置業(yè)的業(yè)主帶來更多方便，解決了他們購房的后顧之憂。 對于未辦理牡丹卡的業(yè)主，我們將采取收費員主動上門收繳的方 式，以節(jié)省業(yè)主時間，同時收費員還將借此機會對業(yè)主進行回訪，調查物業(yè)服務情況。 第七章 成本和費用 第二十七條、費用是指公司為經(jīng)營提供服務所發(fā)生的經(jīng)濟利益的流出，其中包括：經(jīng)營費用、管理費用、財務費用。 第十五條、融資租入的 固定資產(chǎn)，按租賃開始日租賃資產(chǎn)的原帳面價值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者中較低者，作為入帳價值。 第五條、公司 在會計核算時應以實際發(fā)生的各項經(jīng)濟事項為依據(jù)，如實反映公司的經(jīng)營狀況以及經(jīng)營成果。 保證系統(tǒng)正常運行，發(fā)生故障，及時排除。 每半月組織保潔員進行一次集中保潔和清掃，以保證空置房屋的衛(wèi)生。 十一、社區(qū)的電梯管理 電梯的維修、養(yǎng)護、運行由我公司下屬專業(yè)電梯公司負責。 停車場設專職管理員，實行 24 小時值班制度，進入停車場的駕 駛員要服從管理員的管理和指揮，接受檢查，按指定地點停放，自覺維護車場秩序 車輛進入停車位，司機需主動出示停車證，接受檢查。 保證海德國際社區(qū)內按二級養(yǎng)護技術措施要求認真地進行養(yǎng)護。 （ 2）水暖部位的維修與養(yǎng)護 給排水的運行維護是指為保證社區(qū)給排水設備、設備的正常運行所進行的日常維護保養(yǎng)。該系統(tǒng)脫離有線監(jiān)控的繁瑣接線，主要用于露天開闊地帶并針對可疑點進行布控，分布社區(qū)內的各監(jiān)視探頭以微波傳輸方式，將攝取到的圖象傳往指揮中心，因采用無線聯(lián)接方式，探頭的安置地點可方便地變換位置，無須破土或架空鋪設電纜線。 （ 3）對交接驗收中存在的各種問題，由分公司職能部門與相關部門共同協(xié)商解決。 實行全天候保潔服務，無論雨、雪、風、霜、寒、暑，我們保證社區(qū)清潔保潔服務工作都能不間斷進行。業(yè)主生活在綠色、環(huán)保的生態(tài)園林社區(qū)中，也將享受到更多舒適和健康。 —— 代請保姆，提供私人醫(yī)生。使用 真空擠壓 式垃圾清運車 進行垃圾清運，垃圾日產(chǎn)日清。 二年內通過“省級物業(yè)管理示范小區(qū)”評比，并 獲得榮譽稱號。 考慮到業(yè)主救護和應急出行的需要，配備應急服務車輛，提供 24 小時應急服務，為有救護、應急出行等需要的業(yè)主提供及時到位的服務。海德國際社區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮的形象成為東陽市建筑史上的輝煌。 二、海德國際社區(qū)的管理難點 在海德國際社區(qū)的物業(yè)管理服務工作中，凸現(xiàn)出來的難點主要有以下方面： 整個社區(qū)體量巨大，建筑類型多樣，業(yè)主提出的物業(yè)管理服務標準和需求各有不同。 公司還將組織引進一些知名企業(yè)到社區(qū)置業(yè)經(jīng)商，為業(yè)主解決飲食、娛樂、休閑、文化、就醫(yī)等服務，更多關注業(yè)主細微的物業(yè)管理服務需求，使業(yè)主享受尊崇、尊貴的專屬服務，創(chuàng)造海德國際社區(qū)的社區(qū)文化氛圍，按照發(fā)展商生態(tài)園林社區(qū)，以及高尚祥和、尊榮顯貴、崇尚文化的智能社區(qū)定位，計劃、組織、開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。 三年內通過“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽稱號。 —— 小區(qū)燈飾及時檢修更換，維修率達 100%。 私人秘書服務 —— 重要事件提醒，商務、政務活動策劃接待，各種會議服務， 文件收發(fā)、處理，重要客戶、客人的聯(lián)絡接待，涉外活動、涉外商務的口譯、筆譯以及資料翻譯，電子商務，電腦醫(yī)生等。 三、 海德國際社區(qū) 擬采用的管理方式 實行一體化管理 我公司對海德國際社區(qū)將提供專業(yè)化、人性化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務工作， 同時采用 ISO9000 質量管理體系、 ISO14000 環(huán)境管理體系和 OHSMS18000 職業(yè)健康安全管理體系的一體化管理 ，細化治安秩序管理、綠化美化、清潔保潔、維修維護等工作，為開放商和入住社區(qū)的業(yè)主創(chuàng) 造一個安全、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，使海德國際社區(qū)成為東陽市的頂級社區(qū)，為浙江省畫出一道靚麗的風景線。 同時，通過培訓提高保潔員生態(tài)環(huán)保意識，垃圾分類處理，盡量使用環(huán)保產(chǎn)品進行保潔工作。 （ 4）對已接管驗收的區(qū)域，組織相關工作人員部分進入，以便盡快熟悉業(yè)主和社區(qū)情況，保證社區(qū)秩序穩(wěn)定，環(huán)境整潔。 上述兩種方式的監(jiān)控如果將由設在信息處理指揮中心的 24 小時 循 環(huán)錄像系統(tǒng)記錄在硬盤錄像機上，以備查證。常見維護要點：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龍頭閥門的維修，衛(wèi)生潔具的維修，水泵保養(yǎng)與維修，壓力表的校驗，潛水泵的檢查保養(yǎng)，換熱設備的運行與維修，生活水箱的清洗消毒。 八、社區(qū)的消防管理 海德國際社區(qū)的公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理有工程部及安全管理部負責實施。 司機離開車輛時，必須鎖好車門、車窗，重要文件、貴重物品，請勿放在車內，管理員不負責保管，如造成損失，車主自負。 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，保證在 30 分鐘內搶修完畢，其他維修于 23 點至次日 5 點內完工，由安全管理部制定緊急情況處理預案。 在冬季供暖期開始前和供暖結束后，我公司都將嚴格按照程序對空房的供暖設施進行集中檢查，重點巡查，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。 智能化系統(tǒng)主要指：樓宇對講系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運行維護系統(tǒng)等。 第六條、會計核算方法前后各期應保持一致，不得隨意變更。 第十六條、接受捐贈的固定資產(chǎn)，應由捐贈方提供有關 憑據(jù)。 第二十八條、公司各項費用支出，實行計劃、審批管理。 （五）、專項資金管理及使用 專項維修資金的管理，我公司將嚴格按照建設部有關規(guī)定執(zhí)行，但鑒于黑龍江省暫未執(zhí)行該規(guī)定，如開發(fā)商和業(yè)主對此有相關約定，我公司將 按照約定執(zhí)行。 十八、社區(qū)文化活動： （一）社區(qū)文化建設的新構想： 關于硬件建設的構想 優(yōu)雅的自然景觀，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設計，舒適的人文環(huán)境。 8 停車場完好率 98% 指定綜合維修工負責維護，實行巡查制度，建檔紀錄，由維修主管監(jiān)督，確保設施完好，方便使用。 對交接驗收中存在的各類問題，由公司各職能部門與相關部門公共協(xié)商解決。 （二）公共設備、設施現(xiàn) 場驗收與交接 我公司選派經(jīng)驗豐富的水暖、電氣及土建工程師、項目主管會同該項目負責人組成現(xiàn)場交接小組，對房屋建筑、設施、設備等進行現(xiàn)場交接驗收。 ４ 道路完好率及使用率 90% 92% 指定綜合維修工負責維護，實行巡查制度，建檔紀錄，由維修主管監(jiān)督，確保道路完好暢通 ５ 化糞池．雨水井．污水井完好率 100% 指定綜合維修工負責維護，實行巡查制度，建檔紀錄，由維修主管監(jiān)督，確保溝．渠池．井完好，排放暢通 ６ 排水溝明暗溝完好率 100% 指定綜合維修工負責維護，實行巡查制度，建檔紀錄，由維修主管監(jiān)督，確保排水暢通無阻、無積水、無塌陷。公司針對這些業(yè)主推出顧問咨詢代理服務，涉及到房產(chǎn)置業(yè)手續(xù)代辦、經(jīng)濟、民事法律咨詢，商務代辦，投資理財，戶口遷移，子女入托、入學，置業(yè)擔保，房屋租賃、銷售、轉租、經(jīng)營，物品采購顧問等各個層面。在費用發(fā)生后，我公司會及時將物業(yè)費等各項費用清單送到業(yè)主手中，待業(yè)主確認無誤后，在統(tǒng)一時間統(tǒng)一劃撥，劃撥完畢及時為業(yè)主開據(jù)收據(jù)。 第二十六條、公司應當根據(jù)收入的性能，按照收入確認的原則，合理地確認和計量各項收入。 第十四條、自行建造的固定資產(chǎn)，按建造成該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出、作為入帳價值。會計記帳采用借貸記帳法，會計記錄的文字使用中文。 十五、社區(qū)的智能化系統(tǒng)管理 工程部負責社區(qū)內智能化設施的日常運行維護 實行 24 小時不間斷運行，做好相應運行記錄 ，并按規(guī)定期限保存。修復后及時記錄在案，備檔留存。 維修服務標準按政府有關文件規(guī)定執(zhí)行。 在海德國際社區(qū)內設立機動車、非機動車停車場，外來車輛嚴格管理，未經(jīng)許可不得進入小區(qū)內。 保證海德國際社區(qū)內綠地完整，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施基本完好 ，無明顯人為破壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理，綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，制止業(yè)主未經(jīng)設計部門許可及有關部門批準，任意破壞主體結構的行為。 無監(jiān)控系統(tǒng)主要采用 UNITEK 無線式監(jiān)控系統(tǒng)。 （ 2）總公司各職能部門將對現(xiàn)場交接驗收中發(fā)現(xiàn)的各類設備、設施、物品等數(shù)量及遺留問題記錄在交接驗收單上，交接驗收單一式三份，由物業(yè)公司、開發(fā)商和建筑商三方負責人簽字確認后各自歸檔保存。 實行全員保潔、全天候保潔管理 海德國際社區(qū)小區(qū)內，實行全員保潔制度，對于公司每一位員工都有責任和義務保護社區(qū)的衛(wèi)生清潔，每一位員工在社區(qū)內都是保潔員。 三、環(huán)境效益 物業(yè)公司在社區(qū)的管理服務中，用扎實的管理實現(xiàn)海德國 際社區(qū)的綠色、環(huán)保、生態(tài)的園林社區(qū)特色，把社區(qū)打造成行政辦公、教育科研、旅游、綠色產(chǎn)業(yè)為一體，具有現(xiàn)代化特色的園林生態(tài)社區(qū)。 三、根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供可選擇的管家式服務 家政管理服務 —— 家庭聚會策劃，家庭清潔保潔，家庭花卉養(yǎng)護，寵物護理，子女教育，老人看護，衣物、家具、車輛、家電的清洗、保養(yǎng)，出行、旅游景點聯(lián)絡策劃，家庭物品采購， 家庭聚餐制作，婚喪嫁娶全 程策劃服務。 —— 社區(qū)的主要街路實行高壓清掃作業(yè)，全自動掃路，實施機械化保潔作業(yè)。 一．物業(yè)管理基礎服務內容承諾 （一）、社區(qū)綜合管理方面 一年內通過“市級物業(yè)管理示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽稱號。根據(jù)海德國際社區(qū)基本情況，公司將在社區(qū)內 設置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車，作為業(yè)主在社區(qū)內的代步工具 ，為業(yè)主 的出行、購物、工作提供方便。 海德國際社區(qū)以綠色、健康與智能化為主題，建筑布局合理，配套設施完善，社區(qū)內高層住宅、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、及別墅錯落有致，道路、景觀以及河、湖、園等分布其間，學 校、商場、公寓、商鋪一 應俱全，充分滿足了業(yè)主居住、生活、休閑、娛樂、健康、度假 等的需要。 地域處在新開發(fā)區(qū)域，城市功能延伸尚未完全到位， 社區(qū)周邊環(huán)境尚未形成規(guī)模的商圈 ，政府與開發(fā)建設單位的配套設施功能尚不能完全發(fā)揮，這就要求物業(yè)管理公司能夠充分考慮利用現(xiàn)有資源為業(yè)主 提供全方位的物業(yè)管理服務， 滿足業(yè)主的衣食住行等高標準要求 。設立 商務生活服務中心 ，提供代辦、代購、代買、代售等服務，和周 邊的大型購物中心、中高檔賓館酒店、旅行社、火車站、民航等機構建立合作伙伴，對于社區(qū)業(yè)主只要持有 VIP 卡，就可享受打折、優(yōu)惠服務。 （二）、社區(qū)治安秩序 —— 公司按照社區(qū)管理需要配備安管員，協(xié)助公安機關做好安全防范工作； —— 封閉式小區(qū)，所有出入口設立保安崗亭，實行 24 小時值班制度， 力求做到萬無一失 ； —— 開放式小區(qū)設機動巡邏，重點部位派專人值守，保證業(yè)主的生活秩序、工作秩序、公共場所秩序保持良好狀態(tài)，小區(qū)公共設施、設備、小品、雕塑不出現(xiàn)損壞丟失； —— 專人操作監(jiān)控設備，嚴密監(jiān)控社區(qū)治安秩序，保證社區(qū)秩序良好，無安全隱患； —— 專人管理地上、地下車位，保持停車秩 序良好； —— 主要消防設施有明顯標志，每周定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，保證社區(qū)內無消防隱患，消防通道暢通無阻 。 市容秩序方面 —— 杜絕私建濫建、違章搭建、違規(guī)操作 —— 商鋪牌匾燈箱規(guī)范有序、典雅富麗。 顧問咨詢代理服務 —— 提供 房產(chǎn)置業(yè)手續(xù)代辦、經(jīng)濟、民事法律咨詢，商務代辦，投資理財，戶口遷移，子女入托、入學，置業(yè)擔保，房屋租賃、銷售、轉租、經(jīng)營，物品采購顧問等各個層面。 實行全員聘用制管理 企業(yè)將實行全員聘任制，上至總經(jīng)理下至普通員工都是經(jīng)過層層選拔，競聘上崗。 第五節(jié) 物業(yè)管理服務內容 一、社區(qū)開發(fā)建設階段的前期物業(yè)管理服務 鑒于海德國際社 區(qū)的特殊性，如果我公司中標，我們將在簽訂委托合同后及時從總公司抽調專業(yè)的安管員、水、電、土建工程師進駐設區(qū)，為社區(qū)的前期建設 無償 提供以下服務： 1. 保安形象崗以及物業(yè)管理咨詢服務 中標后，我們將為海德國際社區(qū)售樓部門選派保安人員提供禮賓崗服務，負責售樓中心的安全管理，維護正常銷售秩序。 物業(yè)管理用房的交接以及鑰匙的交接驗收 （ 1）社區(qū)其他交接事項進行時，分公司將委派專人與開發(fā)商和建筑商協(xié)商管理用房的交接事宜，交接完畢后及時進行裝飾裝修，以便盡快投入使用，及時為業(yè)主提供物業(yè)管理服務。這兩種監(jiān)控方式的結合，將會在技術上對社區(qū)治安給予充分的保障。 （ 3）供電設施設備的維修與養(yǎng)護 供電設備管理與維護主要指為保持社區(qū)供電系統(tǒng)正常運行，對歸物業(yè)維護的供電 設備進行日常管理和維護。 由安全管理部制定健全的消防管理制度（詳見管理制度匯編），建立健全消防責任制及火災消防預案。 車場內嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品 不得在停車場內洗車、修理、加油、傾倒廢