【正文】 將對(duì)現(xiàn)場(chǎng)交接中發(fā)現(xiàn)的各類設(shè)備、設(shè)施、物品等數(shù)量及遺留問(wèn)題記錄在交接單上，交接驗(yàn)收單一式三份，由物業(yè)公司和司法局人民政府負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，各歸檔保存。 7 路燈完好率 95% 100% 指定電器維修工負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔紀(jì)錄，由維修主管監(jiān)督，以確保路燈完好無(wú)損，正常使用。顧問(wèn)咨詢代理服務(wù)的推出，將為外地來(lái)哈置業(yè)和本地二次置業(yè)的業(yè)主帶來(lái)更多方便，解決了他們購(gòu)房的后顧之憂。 對(duì)于未辦理牡丹卡的業(yè)主，我們將采取收費(fèi)員主動(dòng)上門收繳的方 式，以節(jié)省業(yè)主時(shí)間，同時(shí)收費(fèi)員還將借此機(jī)會(huì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，調(diào)查物業(yè)服務(wù)情況。 第七章 成本和費(fèi)用 第二十七條、費(fèi)用是指公司為經(jīng)營(yíng)提供服務(wù)所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利益的流出，其中包括：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 第十五條、融資租入的 固定資產(chǎn)，按租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)的原帳面價(jià)值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者中較低者，作為入帳價(jià)值。 第五條、公司 在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)以實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)為依據(jù)，如實(shí)反映公司的經(jīng)營(yíng)狀況以及經(jīng)營(yíng)成果。 保證系統(tǒng)正常運(yùn)行，發(fā)生故障，及時(shí)排除。 每半月組織保潔員進(jìn)行一次集中保潔和清掃，以保證空置房屋的衛(wèi)生。 十一、社區(qū)的電梯管理 電梯的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行由我公司下屬專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)。 停車場(chǎng)設(shè)專職管理員，實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，進(jìn)入停車場(chǎng)的駕 駛員要服從管理員的管理和指揮，接受檢查，按指定地點(diǎn)停放，自覺(jué)維護(hù)車場(chǎng)秩序 車輛進(jìn)入停車位，司機(jī)需主動(dòng)出示停車證，接受檢查。 保證海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)按二級(jí)養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求認(rèn)真地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。 （ 2）水暖部位的維修與養(yǎng)護(hù) 給排水的運(yùn)行維護(hù)是指為保證社區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)備的正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常維護(hù)保養(yǎng)。該系統(tǒng)脫離有線監(jiān)控的繁瑣接線，主要用于露天開(kāi)闊地帶并針對(duì)可疑點(diǎn)進(jìn)行布控，分布社區(qū)內(nèi)的各監(jiān)視探頭以微波傳輸方式，將攝取到的圖象傳往指揮中心，因采用無(wú)線聯(lián)接方式，探頭的安置地點(diǎn)可方便地變換位置，無(wú)須破土或架空鋪設(shè)電纜線。 （ 3）對(duì)交接驗(yàn)收中存在的各種問(wèn)題，由分公司職能部門與相關(guān)部門共同協(xié)商解決。 實(shí)行全天候保潔服務(wù)，無(wú)論雨、雪、風(fēng)、霜、寒、暑，我們保證社區(qū)清潔保潔服務(wù)工作都能不間斷進(jìn)行。業(yè)主生活在綠色、環(huán)保的生態(tài)園林社區(qū)中，也將享受到更多舒適和健康。 —— 代請(qǐng)保姆，提供私人醫(yī)生。使用 真空擠壓 式垃圾清運(yùn)車 進(jìn)行垃圾清運(yùn)，垃圾日產(chǎn)日清。 二年內(nèi)通過(guò)“省級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)”評(píng)比，并 獲得榮譽(yù)稱號(hào)。 考慮到業(yè)主救護(hù)和應(yīng)急出行的需要，配備應(yīng)急服務(wù)車輛，提供 24 小時(shí)應(yīng)急服務(wù)，為有救護(hù)、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時(shí)到位的服務(wù)。海德國(guó)際社區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮的形象成為東陽(yáng)市建筑史上的輝煌。 二、海德國(guó)際社區(qū)的管理難點(diǎn) 在海德國(guó)際社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作中，凸現(xiàn)出來(lái)的難點(diǎn)主要有以下方面： 整個(gè)社區(qū)體量巨大，建筑類型多樣，業(yè)主提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和需求各有不同。 公司還將組織引進(jìn)一些知名企業(yè)到社區(qū)置業(yè)經(jīng)商，為業(yè)主解決飲食、娛樂(lè)、休閑、文化、就醫(yī)等服務(wù)，更多關(guān)注業(yè)主細(xì)微的物業(yè)管理服務(wù)需求，使業(yè)主享受尊崇、尊貴的專屬服務(wù)，創(chuàng)造海德國(guó)際社區(qū)的社區(qū)文化氛圍，按照發(fā)展商生態(tài)園林社區(qū)，以及高尚祥和、尊榮顯貴、崇尚文化的智能社區(qū)定位，計(jì)劃、組織、開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。 三年內(nèi)通過(guò)“國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)”評(píng)比，并獲得榮譽(yù)稱號(hào)。 —— 小區(qū)燈飾及時(shí)檢修更換，維修率達(dá) 100%。 私人秘書服務(wù) —— 重要事件提醒，商務(wù)、政務(wù)活動(dòng)策劃接待，各種會(huì)議服務(wù)， 文件收發(fā)、處理，重要客戶、客人的聯(lián)絡(luò)接待，涉外活動(dòng)、涉外商務(wù)的口譯、筆譯以及資料翻譯，電子商務(wù)，電腦醫(yī)生等。 三、 海德國(guó)際社區(qū) 擬采用的管理方式 實(shí)行一體化管理 我公司對(duì)海德國(guó)際社區(qū)將提供專業(yè)化、人性化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)工作， 同時(shí)采用 ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14000 環(huán)境管理體系和 OHSMS18000 職業(yè)健康安全管理體系的一體化管理 ，細(xì)化治安秩序管理、綠化美化、清潔保潔、維修維護(hù)等工作，為開(kāi)放商和入住社區(qū)的業(yè)主創(chuàng) 造一個(gè)安全、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，使海德國(guó)際社區(qū)成為東陽(yáng)市的頂級(jí)社區(qū)，為浙江省畫出一道靚麗的風(fēng)景線。 同時(shí)，通過(guò)培訓(xùn)提高保潔員生態(tài)環(huán)保意識(shí)，垃圾分類處理，盡量使用環(huán)保產(chǎn)品進(jìn)行保潔工作。 （ 4）對(duì)已接管驗(yàn)收的區(qū)域，組織相關(guān)工作人員部分進(jìn)入，以便盡快熟悉業(yè)主和社區(qū)情況，保證社區(qū)秩序穩(wěn)定，環(huán)境整潔。 上述兩種方式的監(jiān)控如果將由設(shè)在信息處理指揮中心的 24 小時(shí) 循 環(huán)錄像系統(tǒng)記錄在硬盤錄像機(jī)上，以備查證。常見(jiàn)維護(hù)要點(diǎn)：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龍頭閥門的維修，衛(wèi)生潔具的維修，水泵保養(yǎng)與維修，壓力表的校驗(yàn)，潛水泵的檢查保養(yǎng)，換熱設(shè)備的運(yùn)行與維修，生活水箱的清洗消毒。 八、社區(qū)的消防管理 海德國(guó)際社區(qū)的公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理有工程部及安全管理部負(fù)責(zé)實(shí)施。 司機(jī)離開(kāi)車輛時(shí)，必須鎖好車門、車窗，重要文件、貴重物品，請(qǐng)勿放在車內(nèi)，管理員不負(fù)責(zé)保管，如造成損失，車主自負(fù)。 主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，保證在 30 分鐘內(nèi)搶修完畢，其他維修于 23 點(diǎn)至次日 5 點(diǎn)內(nèi)完工，由安全管理部制定緊急情況處理預(yù)案。 在冬季供暖期開(kāi)始前和供暖結(jié)束后，我公司都將嚴(yán)格按照程序?qū)辗康墓┡O(shè)施進(jìn)行集中檢查，重點(diǎn)巡查，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。 智能化系統(tǒng)主要指：樓宇對(duì)講系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)、周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運(yùn)行維護(hù)系統(tǒng)等。 第六條、會(huì)計(jì)核算方法前后各期應(yīng)保持一致，不得隨意變更。 第十六條、接受捐贈(zèng)的固定資產(chǎn)，應(yīng)由捐贈(zèng)方提供有關(guān) 憑據(jù)。 第二十八條、公司各項(xiàng)費(fèi)用支出，實(shí)行計(jì)劃、審批管理。 （五）、專項(xiàng)資金管理及使用 專項(xiàng)維修資金的管理，我公司將嚴(yán)格按照建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但鑒于黑龍江省暫未執(zhí)行該規(guī)定，如開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對(duì)此有相關(guān)約定，我公司將 按照約定執(zhí)行。 十八、社區(qū)文化活動(dòng)： （一）社區(qū)文化建設(shè)的新構(gòu)想： 關(guān)于硬件建設(shè)的構(gòu)想 優(yōu)雅的自然景觀，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計(jì)，舒適的人文環(huán)境。 8 停車場(chǎng)完好率 98% 指定綜合維修工負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔紀(jì)錄，由維修主管監(jiān)督，確保設(shè)施完好，方便使用。 對(duì)交接驗(yàn)收中存在的各類問(wèn)題，由公司各職能部門與相關(guān)部門公共協(xié)商解決。 （二）公共設(shè)備、設(shè)施現(xiàn) 場(chǎng)驗(yàn)收與交接 我公司選派經(jīng)驗(yàn)豐富的水暖、電氣及土建工程師、項(xiàng)目主管會(huì)同該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組成現(xiàn)場(chǎng)交接小組，對(duì)房屋建筑、設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交接驗(yàn)收。 ４ 道路完好率及使用率 90% 92% 指定綜合維修工負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔紀(jì)錄，由維修主管監(jiān)督，確保道路完好暢通 ５ 化糞池．雨水井．污水井完好率 100% 指定綜合維修工負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔紀(jì)錄，由維修主管監(jiān)督，確保溝．渠池．井完好，排放暢通 ６ 排水溝明暗溝完好率 100% 指定綜合維修工負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔紀(jì)錄，由維修主管監(jiān)督，確保排水暢通無(wú)阻、無(wú)積水、無(wú)塌陷。公司針對(duì)這些業(yè)主推出顧問(wèn)咨詢代理服務(wù)，涉及到房產(chǎn)置業(yè)手續(xù)代辦、經(jīng)濟(jì)、民事法律咨詢，商務(wù)代辦，投資理財(cái)，戶口遷移，子女入托、入學(xué)，置業(yè)擔(dān)保，房屋租賃、銷售、轉(zhuǎn)租、經(jīng)營(yíng)，物品采購(gòu)顧問(wèn)等各個(gè)層面。在費(fèi)用發(fā)生后，我公司會(huì)及時(shí)將物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用清單送到業(yè)主手中，待業(yè)主確認(rèn)無(wú)誤后，在統(tǒng)一時(shí)間統(tǒng)一劃撥，劃撥完畢及時(shí)為業(yè)主開(kāi)據(jù)收據(jù)。 第二十六條、公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)收入的性能，按照收入確認(rèn)的原則，合理地確認(rèn)和計(jì)量各項(xiàng)收入。 第十四條、自行建造的固定資產(chǎn)，按建造成該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出、作為入帳價(jià)值。會(huì)計(jì)記帳采用借貸記帳法，會(huì)計(jì)記錄的文字使用中文。 十五、社區(qū)的智能化系統(tǒng)管理 工程部負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù) 實(shí)行 24 小時(shí)不間斷運(yùn)行，做好相應(yīng)運(yùn)行記錄 ，并按規(guī)定期限保存。修復(fù)后及時(shí)記錄在案，備檔留存。 維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。 在海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)設(shè)立機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，外來(lái)車輛嚴(yán)格管理，未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)內(nèi)。 保證海德國(guó)際社區(qū)內(nèi)綠地完整，無(wú)雜樹，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好 ，無(wú)明顯人為破壞，對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理，綠化生產(chǎn)垃圾能及時(shí)清運(yùn)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，制止業(yè)主未經(jīng)設(shè)計(jì)部門許可及有關(guān)部門批準(zhǔn)，任意破壞主體結(jié)構(gòu)的行為。 無(wú)監(jiān)控系統(tǒng)主要采用 UNITEK 無(wú)線式監(jiān)控系統(tǒng)。 （ 2）總公司各職能部門將對(duì)現(xiàn)場(chǎng)交接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各類設(shè)備、設(shè)施、物品等數(shù)量及遺留問(wèn)題記錄在交接驗(yàn)收單上，交接驗(yàn)收單一式三份，由物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商和建筑商三方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后各自歸檔保存。 實(shí)行全員保潔、全天候保潔管理 海德國(guó)際社區(qū)小區(qū)內(nèi)，實(shí)行全員保潔制度，對(duì)于公司每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)保護(hù)社區(qū)的衛(wèi)生清潔，每一位員工在社區(qū)內(nèi)都是保潔員。 三、環(huán)境效益 物業(yè)公司在社區(qū)的管理服務(wù)中，用扎實(shí)的管理實(shí)現(xiàn)海德國(guó) 際社區(qū)的綠色、環(huán)保、生態(tài)的園林社區(qū)特色，把社區(qū)打造成行政辦公、教育科研、旅游、綠色產(chǎn)業(yè)為一體，具有現(xiàn)代化特色的園林生態(tài)社區(qū)。 三、根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供可選擇的管家式服務(wù) 家政管理服務(wù) —— 家庭聚會(huì)策劃，家庭清潔保潔，家庭花卉養(yǎng)護(hù)，寵物護(hù)理，子女教育，老人看護(hù)，衣物、家具、車輛、家電的清洗、保養(yǎng)，出行、旅游景點(diǎn)聯(lián)絡(luò)策劃，家庭物品采購(gòu)， 家庭聚餐制作，婚喪嫁娶全 程策劃服務(wù)。 —— 社區(qū)的主要街路實(shí)行高壓清掃作業(yè)，全自動(dòng)掃路，實(shí)施機(jī)械化保潔作業(yè)。 一．物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容承諾 （一）、社區(qū)綜合管理方面 一年內(nèi)通過(guò)“市級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)”評(píng)比，并獲得榮譽(yù)稱號(hào)。根據(jù)海德國(guó)際社區(qū)基本情況，公司將在社區(qū)內(nèi) 設(shè)置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車，作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具 ，為業(yè)主 的出行、購(gòu)物、工作提供方便。 海德國(guó)際社區(qū)以綠色、健康與智能化為主題，建筑布局合理，配套設(shè)施完善，社區(qū)內(nèi)高層住宅、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、及別墅錯(cuò)落有致，道路、景觀以及河、湖、園等分布其間，學(xué) 校、商場(chǎng)、公寓、商鋪一 應(yīng)俱全，充分滿足了業(yè)主居住、生活、休閑、娛樂(lè)、健康、度假 等的需要。 地域處在新開(kāi)發(fā)區(qū)域，城市功能延伸尚未完全到位， 社區(qū)周邊環(huán)境尚未形成規(guī)模的商圈 ，政府與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的配套設(shè)施功能尚不能完全發(fā)揮，這就要求物業(yè)管理公司能夠充分考慮利用現(xiàn)有資源為業(yè)主 提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)， 滿足業(yè)主的衣食住行等高標(biāo)準(zhǔn)要求 。設(shè)立 商務(wù)生活服務(wù)中心 ，提供代辦、代購(gòu)、代買、代售等服務(wù)，和周 邊的大型購(gòu)物中心、中高檔賓館酒店、旅行社、火車站、民航等機(jī)構(gòu)建立合作伙伴，對(duì)于社區(qū)業(yè)主只要持有 VIP 卡，就可享受打折、優(yōu)惠服務(wù)。 （二）、社區(qū)治安秩序 —— 公司按照社區(qū)管理需要配備安管員，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范工作； —— 封閉式小區(qū)，所有出入口設(shè)立保安崗?fù)?，?shí)行 24 小時(shí)值班制度， 力求做到萬(wàn)無(wú)一失 ； —— 開(kāi)放式小區(qū)設(shè)機(jī)動(dòng)巡邏，重點(diǎn)部位派專人值守，保證業(yè)主的生活秩序、工作秩序、公共場(chǎng)所秩序保持良好狀態(tài)，小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備、小品、雕塑不出現(xiàn)損壞丟失； —— 專人操作監(jiān)控設(shè)備，嚴(yán)密監(jiān)控社區(qū)治安秩序，保證社區(qū)秩序良好，無(wú)安全隱患； —— 專人管理地上、地下車位，保持停車秩 序良好； —— 主要消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，每周定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保證社區(qū)內(nèi)無(wú)消防隱患，消防通道暢通無(wú)阻 。 市容秩序方面 —— 杜絕私建濫建、違章搭建、違規(guī)操作 —— 商鋪牌匾燈箱規(guī)范有序、典雅富麗。 顧問(wèn)咨詢代理服務(wù) —— 提供 房產(chǎn)置業(yè)手續(xù)代辦、經(jīng)濟(jì)、民事法律咨詢，商務(wù)代辦，投資理財(cái)，戶口遷移，子女入托、入學(xué)，置業(yè)擔(dān)保，房屋租賃、銷售、轉(zhuǎn)租、經(jīng)營(yíng)，物品采購(gòu)顧問(wèn)等各個(gè)層面。 實(shí)行全員聘用制管理 企業(yè)將實(shí)行全員聘任制，上至總經(jīng)理下至普通員工都是經(jīng)過(guò)層層選拔，競(jìng)聘上崗。 第五節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 一、社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的前期物業(yè)管理服務(wù) 鑒于海德國(guó)際社 區(qū)的特殊性，如果我公司中標(biāo)，我們將在簽訂委托合同后及時(shí)從總公司抽調(diào)專業(yè)的安管員、水、電、土建工程師進(jìn)駐設(shè)區(qū)，為社區(qū)的前期建設(shè) 無(wú)償 提供以下服務(wù)： 1. 保安形象崗以及物業(yè)管理咨詢服務(wù) 中標(biāo)后，我們將為海德國(guó)際社區(qū)售樓部門選派保安人員提供禮賓崗服務(wù)，負(fù)責(zé)售樓中心的安全管理，維護(hù)正常銷售秩序。 物業(yè)管理用房的交接以及鑰匙的交接驗(yàn)收 （ 1）社區(qū)其他交接事項(xiàng)進(jìn)行時(shí)，分公司將委派專人與開(kāi)發(fā)商和建筑商協(xié)商管理用房的交接事宜，交接完畢后及時(shí)進(jìn)行裝飾裝修，以便盡快投入使用，及時(shí)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。這兩種監(jiān)控方式的結(jié)合，將會(huì)在技術(shù)上對(duì)社區(qū)治安給予充分的保障。 （ 3）供電設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù) 供電設(shè)備管理與維護(hù)主要指為保持社區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)歸物業(yè)維護(hù)的供電 設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)。 由安全管理部制定健全的消防管理制度（詳見(jiàn)管理制度匯編），建立健全消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案。 車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品 不得在停車場(chǎng)內(nèi)洗車、修理、加油、傾倒廢