【正文】 利 用 檔案出室必須由具備資格的人員登記后方可借閱，按借閱時(shí)限， 及時(shí)回收檔案復(fù)位。 1．社區(qū)文化總體目標(biāo) 總體目標(biāo)定位：通過開展社區(qū)文化活動(dòng)，使業(yè)主（住戶）感受到精神生活的充實(shí)和 物質(zhì)生活的享受，最終樹立“遵守公德、團(tuán)結(jié)友善、環(huán)境高雅”的新風(fēng)尚。 ③ 保安巡視崗負(fù)責(zé)對大廈消防安全進(jìn)行巡查。巡邏崗位加強(qiáng)固定出入口控制力度。 ④ 安全管理隊(duì)伍實(shí)行正值班、副值班、休息班輪換制。 （ 3）隨時(shí)消除草坪雜草，根據(jù)季節(jié)及土地濕潤情況對綠地適時(shí)淋水，依據(jù)草地生長情況及時(shí)修剪，剪后及時(shí)追肥；適時(shí)疏稀，視情況對草坪進(jìn)行打孔、加沙、滾壓處理；計(jì)劃性噴施廣譜性殺蟲防病藥。 （ 5）制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度 ，有明顯節(jié)能降耗成果。 （ 2）建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好，遇有事故，維修人員及時(shí)到位搶修，無大面積跑水事故，供水系統(tǒng)能正常發(fā)揮功能，用水設(shè)施完好，排水系統(tǒng)通暢。 （ 5）修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。 因裝修施工造成管道堵塞、滲漏水、停電、損壞他人物品等。 外門窗不得隨意改動(dòng)、窗戶只充許在內(nèi)則安裝防盜網(wǎng)，但防盜網(wǎng)，防盜條須按管理處規(guī)定的規(guī)格、材料安裝。 操作層 周培訓(xùn) 各種相關(guān)專業(yè)知識(shí)、技能技巧培訓(xùn)， ISO9000 的培訓(xùn) 自辦培訓(xùn) 聯(lián)辦培訓(xùn) 外送培訓(xùn) 學(xué)有專長，滿足工作需要，提高綜合素質(zhì)。 環(huán)境管理部 部長 高中以 上 40 歲以下 有清潔、綠化管理工作經(jīng)驗(yàn)，有組織管理能 力，責(zé)任心強(qiáng)。 2．鵬豪園物業(yè)管理處人員配置。 3．管理處定期向開發(fā)商、公司提供工作報(bào)告， 檢查物業(yè)管理事項(xiàng)，確保物業(yè)管理達(dá)到“全國物業(yè)管理示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)。 —— 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)管理、造型與修剪。 —— 制定社區(qū)文化 活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主（住戶）的文化生活。新思維物業(yè)在鵬豪園的物業(yè)管理中，將對人力資源管理中的吸引、錄用、保持、發(fā)展、評價(jià)、調(diào)整六個(gè)階段進(jìn)行全程的有效控制。 2．配備專職檔案管理人，完善各項(xiàng)管理制度，對所有檔案集中管理。 2．建立停車場（庫）巡視制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，確保停車場（庫）的設(shè)備、設(shè)施、道路完好無損。 4．無火災(zāi)及其它安全隱患。制定維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。 3．用科學(xué)的方法和手段對大廈進(jìn)行有效的管理。 （一）管理模式 實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī) 結(jié)合的“三位一體”的共管模式。同時(shí)以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施：“快捷服務(wù)”、“機(jī)務(wù)作風(fēng)”、“便民服務(wù)”等。地理位置得天獨(dú)厚，居中而延伸四面八方。 以“沒有最好，只有更好”為基礎(chǔ)，我們引伸出了以下獨(dú)具特色的理念：“最優(yōu)”理念；“探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先”理念；“換位思考”理念以及“零磨合”、“零風(fēng)險(xiǎn)”、“零干擾”、“零缺陷”等理念。公司對電梯、中央空調(diào)、消防、給排水、供配電、保安監(jiān)控以及先進(jìn)的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)管理規(guī)范和量化管理辦法，能為鵬豪園制訂出高效、可操作性強(qiáng)的設(shè)備管理方案，確保各系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 ? 有效投訴處理率 100% 3． 管理范 圍及管理深度 序號(hào) 物業(yè)管理 服務(wù)范圍 管 理 深 度 一 總體運(yùn)作 1．制定創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃、實(shí)施方案，并落實(shí)到各班組、個(gè)人。 9．房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)到 98%以上，維修質(zhì)量合格率達(dá)到 100%；路燈、公共樓梯燈等公共照明設(shè)施完好率 (包括亮燈率 )達(dá) 95%以上。 三 設(shè) 備 管 理 (三 ) 消防 系統(tǒng) 1．消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時(shí)啟用。 3．限水、停水能預(yù)先通知業(yè)主（住戶）。 3．花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無大面積黃土裸露。 即將所有管理活動(dòng)都?xì)w結(jié)為一個(gè)產(chǎn)生、形成、實(shí)施和驗(yàn)證的過程，并按“計(jì)劃 — 執(zhí)行 — 檢查 — 處理”四個(gè)階段運(yùn)行，即 PDCA 循環(huán)，這是我們質(zhì)量管理體系的運(yùn)作方式，也是做任何事情的一般規(guī)律。 —— 負(fù)責(zé)收取各項(xiàng)費(fèi)用收取與帳務(wù)公布。 （ 4）環(huán)境管理部 —— 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生。公司強(qiáng)調(diào)把激勵(lì)調(diào)動(dòng)員工積極性放在首位，實(shí)行內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制、末尾淘汰制，逐步形成充滿活力的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。管理處經(jīng)理、副經(jīng)理要求有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 安保員 高中以 上 19~25 歲 身高 1． 7 米以上，相貌端正，身體健康，品行良好。 ⑧加強(qiáng)員工服務(wù)意識(shí)、安全意識(shí)、保密意識(shí)、消防管理、檔案管理、應(yīng)急事件處理能力培訓(xùn)。 交繳裝修管理押金。 使用易燃材料或可燃性材料，未經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)進(jìn)行防火處理的。 （ 3）實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。 （ 2）設(shè)備完好率為 98%以上。 （ 3）中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。 1．綠化管理 管理處按照 ISO9000 質(zhì)量體系的要求，定點(diǎn)、定人、定時(shí)對綠化進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，做到有計(jì)劃，有檢查，有記錄。 1．要點(diǎn)及措施 ① 實(shí)行準(zhǔn)封閉式管理，設(shè)置大堂崗，控制非業(yè)主（住戶）的外來人員來訪；利用現(xiàn)代保安監(jiān)控系統(tǒng)嚴(yán)密監(jiān)視各區(qū)域，防止任何不法分子的不法行為。 ② 二級治安應(yīng)急方案（中事件），如人員不夠時(shí)，調(diào)集宿舍保安員（副值班）。 ? 消防管理 1．管理職責(zé) ① 管理處經(jīng)理為防火第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)不定期檢查，指導(dǎo)消防管理工作及處理消防管理中的重大問題。 4．保安員每班巡視檢查的情況，要做好詳細(xì)記錄。 編號(hào)登記 保存資料，按分類順序編號(hào)、登記造冊，形成文件目錄，為方便 管 理工作，除部分保密文件、永久性文件外，檔案實(shí)行開架管理。 （ 2）配備檔案管理人員，完善各項(xiàng)管理制度，對所有檔案集中管理。 3．便民服務(wù) 便民服務(wù)是物業(yè)管理綜合服務(wù)中的一項(xiàng)重要的針對性的專項(xiàng)服務(wù)，是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高居民的生活條件，滿足居民的需求而設(shè)立的有償或無償?shù)母黜?xiàng) 服務(wù)工作。 3．巡視檢查 巡視檢查的內(nèi)容： ① 消防通道是否暢通無阻。 ④ 支援人員趕至事件現(xiàn)場，事態(tài)如仍不能得以控制，監(jiān)控中心應(yīng)立即作整體調(diào)整。 ⑦ 安保人員能在較短的時(shí)間內(nèi)熟悉業(yè)主（住戶）的基本情況（如相貌、房號(hào)、車輛等）以及大廈的物業(yè)概況。 2．清潔衛(wèi)生管理 環(huán)衛(wèi)工作，重在經(jīng)常，貴在保持。 （ 2）嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實(shí)，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔；電梯技術(shù)檔案完整。 （ 5）設(shè)備完好率為 98%以上。操作人員每班巡視兩次，維修人員每周檢查一次。 責(zé)令恢復(fù)原狀。 業(yè)主（住戶）安裝空調(diào)，應(yīng)到管理處申報(bào)，并按指定的位置、材料安裝，并必須安裝牢固 不允許破壞室內(nèi)預(yù)埋管線。 ①建立服務(wù)的“超前”意識(shí)，事事處處考慮方便業(yè)主（住戶），考慮業(yè)主（住戶）的利益。 3．人員培訓(xùn) （ 1）培訓(xùn)目標(biāo) ① 發(fā)揮培訓(xùn)的再教育功能，在員工中樹立正確的人生觀、價(jià)值觀和職業(yè)道德觀，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明，倡導(dǎo)愛國主義和集體主義精神，培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的道德風(fēng)尚。 9 環(huán)境管理部長 1 10 清潔工 8 每人保潔范圍為： 4000平方米。 ● 自我約束機(jī)制 1．管理處嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。 （ 5）安全管理部 —— 負(fù)責(zé)大廈安全管理工作計(jì)劃的制訂并實(shí)施。 —— 負(fù)責(zé)文化設(shè)施、場所的管理工作。管理處設(shè)經(jīng)理、副經(jīng)理各一名，下設(shè)綜合管理部、工程部、環(huán)境管理部、安全管理部四個(gè)部。 4．采用電腦資料、文字資料、磁盤記錄資料、圖表圖片資料等多種形式的文檔儲(chǔ)存方式管理檔案資料。 3．建立 24 小時(shí)值部制度，根據(jù)大廈特點(diǎn)，設(shè)置相應(yīng)的固定崗、巡邏崗、機(jī)動(dòng)崗。 3．電梯運(yùn)行狀態(tài)良好，安全設(shè)施齊全正常有效，轎廂及機(jī)房整潔、通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。設(shè)備完好率 98%以上。特殊工種人員均取得上崗證。 □ 可通過與物業(yè)管理處以會(huì)議或其它的形式，評審鵬豪園管理狀況，交流意見。通過學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的管理理論與方法，與自身的實(shí)踐相結(jié)合，創(chuàng)造性地提煉出獨(dú)具特色的新的管理方法。 新思維物業(yè)自創(chuàng)立以來，一直堅(jiān)持以人為本，涵養(yǎng)素質(zhì)，確立了： ★ “團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)、高效”的企業(yè)精神； ★ “業(yè)主至上、優(yōu)質(zhì)高效、誠守信譽(yù)”的服務(wù)宗旨； ★ “科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、高效”的質(zhì)量方針； ★ “追求卓越、永創(chuàng)一流”的經(jīng) 營目標(biāo)； ★ “低成本運(yùn)營和高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)相結(jié)合”的經(jīng)營模式； ★ 以深圳市為中心，輻射廣東各市乃至全國的以管理政府機(jī)關(guān)辦公樓、高級住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、市政設(shè)施等為主的經(jīng)營格局。 2．管理優(yōu)勢 （ 1）理念優(yōu)勢 —— 以不斷提升服務(wù)水平為指導(dǎo)思想 理念是企業(yè)的靈魂所在，是員工動(dòng)力的源泉。 ● 零缺陷 就是要求每一個(gè)員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點(diǎn)）降低到“零”的一種管理方法。 ? 環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理達(dá)標(biāo)率 100%。 6．房屋本體公用設(shè)施整潔，公用樓梯、天臺(tái)、通道、大廳無堆放雜物及違章占用等。 3．配電室管理嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn) 操作運(yùn)行。 4．有準(zhǔn)確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全，并歸檔保存。 5．排煙、排污、噪音得到有效治理。 （三）管理措施 我公司對鵬豪園的管理擬采取以下三大管理措施。 —— 充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得信息并整理利用。 —— 負(fù)責(zé)對房屋建筑、設(shè)備設(shè)施的科學(xué)養(yǎng)護(hù)，保證房屋完好。 —— 負(fù)責(zé)大廈內(nèi)消防監(jiān)督管理。對管理人員的配備、培訓(xùn)、管理是以有經(jīng)驗(yàn)、有知識(shí)、有技術(shù)、懂管理和 具有高度的服務(wù)意識(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上建立一支高素質(zhì)的鵬豪園物業(yè)管理隊(duì)伍，為業(yè)主（住戶）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 工程部 部長 中專以 上 45 歲以下 強(qiáng)電或弱電專業(yè)，多年機(jī)電設(shè)備管理、維修經(jīng)驗(yàn)，兩年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，責(zé)任心強(qiáng)，能應(yīng)用計(jì)算機(jī)，有組織協(xié)調(diào)能力。 ⑤職業(yè)道德與服務(wù)技能、服務(wù)禮儀培訓(xùn)。 （五）裝修管理 為保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策精神，對物業(yè)裝修擬采取以下管理方法。 鑿出樓面、屋面面層。 1．設(shè)備管理的原則 （ 1） 以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。 （ 5）大修。 （ 3）確保設(shè)備完好率在 99%以上。 （ 4）設(shè)備設(shè)施完好率達(dá) 98%以上。 ③綜合管理部 抽查：不定期進(jìn)行抽查，及時(shí)解決問題。有重大活動(dòng)或節(jié)假日，加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、安全隱患及時(shí)消除，不能消除時(shí)及時(shí)向管理處報(bào)告。 ⑤按章行駛，出入車輛一律從指定口入、指定口出，人車分流，保證行車安全有序。 如有下列情況，應(yīng)增加巡視次數(shù) ① 撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場。配備檔案管理人員，建章立制，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、系統(tǒng)的管理。 （ 4）采用電腦資料、文字資料、磁盤記錄資料、圖表圖片資料等多種形式的文檔儲(chǔ)存方式管理檔案資料。我們將根據(jù)所轄物業(yè)的基本情況和居民的各種需求及自身的能力開展多方位、多層次的便民服務(wù)，并不斷拓展和補(bǔ)充。 ④ 消防水源是否滿足要求。 ? 車輛管理 管理重點(diǎn)及措施： ① 安全防范三結(jié)合，即：人員與硬件（出入口）和監(jiān)控系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，防范嚴(yán)密。 ③設(shè)大堂崗、巡邏崗、車場崗等崗位。 （ 2）工作的基本要求： “五定”即“定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量”。 （ 5）電梯設(shè)備檔案齊全，各種記錄歸檔管理 。 （ 3）制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。 （ 3）二級保養(yǎng)。 根據(jù)省、市有關(guān)規(guī)定處以處以其他處罰。 裝修垃圾應(yīng)袋裝化，統(tǒng)一清運(yùn)，按管理處指定的位置和時(shí)間進(jìn)行堆放、清運(yùn)。 （四）建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)管理 物業(yè)在使用過程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)使用功能降低或喪失，為恢復(fù)其原有功能，必須及時(shí)有針對性地進(jìn)行定期維修和日常養(yǎng)護(hù)工作。 （ 2）培訓(xùn)內(nèi)容 ①法律法規(guī)、思想道德教育。 10 環(huán)境管理部長 商住樓部分已配置 11 清潔工 14 每人保潔范圍為： 2250平方米。 4．實(shí)行“末尾淘汰制”對員工全年工作全方位考核，不合格者或最后者實(shí)行淘汰。 —— 維護(hù)大廈公共秩序。 —— 負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行、維護(hù)，并做好運(yùn)行維護(hù)記錄。 —— 負(fù)責(zé)對業(yè)主（住戶）進(jìn)行意見調(diào)查和對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析。 2．開辟宣傳學(xué)習(xí)園地，開展宣傳活動(dòng)。 六 環(huán)境衛(wèi)生管理 1． 清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，有專業(yè)清潔隊(duì)伍，管理制度完善。 (五 ) 空調(diào) 系統(tǒng) 1．配備專業(yè)工程技術(shù)人員，維修和運(yùn)行人員持證上崗。 6．設(shè)備管理做到“三好四會(huì)”，即用好、管好、修好，會(huì)操作、會(huì)檢查、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)排除故障，維護(hù)做到“三見”，溝見底、軸見光、設(shè)備見本色。 3．建立物業(yè)管理檔案，各區(qū)域、樓層標(biāo)識(shí)清晰，隨時(shí)可查。 ● 責(zé)任機(jī)構(gòu) —— 新思維物業(yè) 管理有限公司 是鵬豪園物業(yè)管理目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對鵬豪園物業(yè)管理狀況的整體監(jiān)控 和