【正文】 如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；?雙合同制?貸款購房。我們還 29 不敢想像，老年移民們賣掉原來房產(chǎn)之后都能成為百萬或準(zhǔn)百萬富翁，在北海都能象富翁那樣消費(fèi)，如果僅以一戶老人房產(chǎn) 15萬元、每月生活費(fèi) 1000 元估算，每一戶老年移民帶來的直接經(jīng)濟(jì)效益（資金凈現(xiàn)值）就相當(dāng)于 1550 個(gè)游客。 3)針對(duì)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣點(diǎn)，為項(xiàng)目打下長遠(yuǎn)的附加價(jià)值。 桿子坪 完全可以利用目前相對(duì)充裕的養(yǎng)老資源，為全國的老年人提供一些服務(wù)，同時(shí)也可同內(nèi)地其他城市實(shí)現(xiàn)?聯(lián)網(wǎng)?。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。 敬老院模式 在老年 服務(wù)設(shè)施安度晚年。鼓勵(lì)社會(huì)資本投資興辦以老年人為對(duì)象的老年生活照顧、家政服務(wù)、心理咨詢、康復(fù)服務(wù)、緊急救援等業(yè)務(wù)，向居家老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。有 47％的老人希望與子女共同生活， ％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有 ％認(rèn)為這種方式很理想，而有 ％的老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，有 ％仍愿與子女分開住，有 ％的則希望與子女同住。尤其值得注意的是，單身獨(dú)居老人在老年人口中的比例，由 1999 年的 ％上升到 20xx 年的 11％，即增 加了兩倍。保護(hù)（庇護(hù)）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機(jī)構(gòu)來提供，用來保證老人的合法權(quán)益。老年食堂不僅滿足老人營養(yǎng)的 需要，也為老人提供了聚會(huì)、交流、交朋友的場(chǎng)所。社區(qū)服務(wù)中心開設(shè)幾種應(yīng)急響應(yīng)呼叫系統(tǒng)，允許老人通過報(bào)警和響應(yīng)系統(tǒng)尋求幫助。 輪 子上的飯菜 會(huì)給老人的生活帶來了全新的變化。 該地段具備了龍脈尊顯的地域條件，甜爽清新的空氣、草茂林盛的天然植被、鳥類繁多的自然生態(tài)、綿延醉人的水映岸景、無公害的自助式生態(tài)農(nóng)場(chǎng)，為國際養(yǎng)老園打造?健康長壽新家園?的理念，奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。分別承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓(xùn)專業(yè)的服務(wù)隊(duì)伍，以自有品牌入園服務(wù)。從養(yǎng)老的方式來看，老年人是在自己家中養(yǎng)老，而不是去福利院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；從養(yǎng)老資源提供的主體看，居家養(yǎng)老除了需要家庭 照料外，還需要來自社會(huì)的幫助，尤其是強(qiáng)調(diào)社區(qū)照顧在社會(huì)化居家養(yǎng)老中的作用，即這種養(yǎng)老方式是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人日常照料、生活護(hù)理、家政服務(wù)和精神慰藉為主要內(nèi)容，以上門服務(wù)和社區(qū)日托為主要形式，并引入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)化服務(wù)方式的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。在北京，良好地段的房價(jià)每平方在 10000 元 以上 ，因此，許多普通市民僅僅靠擁有一套房產(chǎn)就能 有 百萬身家。 改革開放后，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國老年人口也開始呈現(xiàn)爆炸式的增長。中國６０歲以上的老年人已達(dá) 億，約有 20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，而實(shí)際入住率只 11 有 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求?？h購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過 %。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有 30%項(xiàng)目資金、貸款周期 3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。另外，由于政府支持的原因，征地費(fèi)用相對(duì)較低，目前評(píng)估價(jià)為每畝 15 萬元。 在推廣上，本公司將采用分區(qū)負(fù)責(zé)，分區(qū)管理模式。 巨大的現(xiàn)實(shí)需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場(chǎng)供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為了目前中國最具投資機(jī)會(huì)和市場(chǎng)潛力的項(xiàng)目。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。根據(jù)聯(lián)合國將? 60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到 10%，或 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 7%?作為判斷一個(gè)國家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國將在 20xx年正式邁入老齡化社會(huì)。而與此相對(duì)應(yīng)的是，中國的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大，僅靠財(cái)政支持難以為繼。 張家界國際養(yǎng)老園項(xiàng)目選址于張家界市城郊天門山麓桿子坪村，臨近張家界荷花機(jī)場(chǎng)、張羅公路、張家界火車站、張家界中心汽車站，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。在國內(nèi)，我們把推廣重點(diǎn)放在北方，成立北方分區(qū)，尤其是北方一些大型國有企業(yè)、軍工單位、國家部委等作為我們推廣的重點(diǎn)對(duì)象。為此，我們將積極尋求同國際國內(nèi)有實(shí)力的傳播公司合作，尤其加強(qiáng)同媒體的合作，力爭將此類風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個(gè)階段： 第一階段：過渡階段 1982年 ─ 20xx 年 60 歲以上老年人口由 7664 萬增長到 億，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長到 ％。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。 在市場(chǎng)需求方面， 20xx 年老年市場(chǎng)需求為 6000 億元， 20xx 年將達(dá)到 1萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)?居家養(yǎng)老?模式已經(jīng)開始解體。 通過對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，如果京滬兩市的老年人賣掉房產(chǎn)，到張家界定居將是非常劃算的事。 ⑵ 建設(shè)真正的老年公寓。當(dāng)很多老年人還在為休養(yǎng)與康復(fù)發(fā)愁時(shí)，張家界國際養(yǎng)老園的老人們已能隨時(shí)在?老年人休養(yǎng)康復(fù)中心?接受專家關(guān)于休養(yǎng)與康復(fù)的指導(dǎo)和幫助。專門為沒有子 女照顧的老年人提供各種綜合性服務(wù)。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)情況異常后會(huì)打電話給中心尋求進(jìn)一步幫助。很多老人一輩子都沒接觸過法律。這種對(duì)安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費(fèi)者對(duì)老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素 。物質(zhì)生活水準(zhǔn)提高后，人們追求精神生活，老少兩代人都要求有獨(dú)立的活動(dòng)空間和越來越多的自由 ，傳統(tǒng)的大家庭居住方式已經(jīng)不適應(yīng)人們的需求，小家庭被普遍接受。 老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力 國家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行的人口變動(dòng)抽樣調(diào)查顯示，我國老年人經(jīng)濟(jì)收入的 主要來源為子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動(dòng)收入以及社會(huì)保險(xiǎn)和救濟(jì)。 二、市場(chǎng)競爭性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性 目前城市老年人有四種居住模式，總體而言，現(xiàn)狀并不令人滿意。在 65 歲 以上老年人戶中，有 ％的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有一對(duì)老年夫婦生活的戶占11％，單獨(dú)老人戶占 ％，與未成年親屬一起生活的戶占 ％，也就是說 23％的老年人戶沒有與成年子女和親屬一起居住。 截至 20xx 年，市場(chǎng)上的 老年住宅項(xiàng)目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。張家界市政府充分認(rèn)識(shí)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大潛力，正在考慮將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為張家界的支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。 ⑵ 觀光促銷。例如，發(fā)達(dá)城市的老年人，大多綜合素質(zhì)很高，而且見多識(shí)廣，愛好廣泛，大量吸引這些人口，可以直接提升城市的人口素質(zhì)，增強(qiáng)城市的文化品位；每一戶老年移民背后都會(huì)在其社交圈產(chǎn)生一個(gè)強(qiáng)烈的廣告效應(yīng)，提高遷入城市的知名度和美譽(yù)度；而且老年移民還會(huì)定期地帶來探親和訪友的客流量。還 30 可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。 其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵(lì)和吸引國內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公 寓。 營銷成本 五、效益評(píng)估 根據(jù)張家界市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，注重實(shí)際銷售預(yù)測(cè)，將出售與出租相結(jié)合，符合張家界市場(chǎng)情況，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，本項(xiàng)目建成后一年左右可以通過銷售回籠全部資金，通過兩年銷售可取得 億銷售毛利潤。由于老年消費(fèi)是一種自主性消費(fèi)，老人的消費(fèi)觀念既成熟又相保守，許多老人對(duì)新型的產(chǎn)品會(huì) 感到陌生，認(rèn)同接受也會(huì)有一個(gè)過程，在對(duì)老年住宅進(jìn)行營銷推廣的時(shí)候就應(yīng)該充分考慮到這一點(diǎn)：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉(zhuǎn)為說服力更大、 26 更容易讓老年人理解的體驗(yàn)式營銷；在銷售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書和賣場(chǎng)設(shè)計(jì)都應(yīng)保持踏實(shí)、簡練、穩(wěn)重的風(fēng)格；在銷售人員的配備上，使用年紀(jì)稍大、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)足的銷售人員，實(shí)施耐心的引導(dǎo)式銷售。 從旅游消費(fèi)看，游客的旅游消費(fèi)呈現(xiàn)出兩個(gè)較明顯的特征：其一，旅游消費(fèi)層次提升，因?yàn)殡S著居民消費(fèi)能力的提高，過去那種單純的觀光旅游已不能滿足游客的要求，對(duì)于新開發(fā)景區(qū)而言，景區(qū)項(xiàng)目的可娛樂性、可參與性等日益受到游客的青睞。 所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡單化；對(duì)有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會(huì)家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國有企業(yè)事業(yè)擴(kuò)展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴(kuò)展到農(nóng)村，從而大大提高我國老年人口的總體購買力水平。 中國?養(yǎng)兒防老?、?三、四代同堂?的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型?核心家庭?、?三口之家?的比重在不斷上升。瑞典獨(dú)居老年人達(dá)到 40％，即每 10 個(gè)老年人中就有 4人獨(dú)居。如果有的老人不能在家獨(dú)立居住，但又不愿意去養(yǎng)老設(shè)施，去日托中心是個(gè)解決問題的好辦法。有的社區(qū)提供陪老人外出服務(wù)，以保證老人的安全。通過每天確定的時(shí)間打電話給獨(dú)居在家的老人，確認(rèn)老人安然無恙，從而幫助減輕老人們的焦慮和及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。服務(wù)人員可以一身兼兩職。 國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 國際養(yǎng)老園定址張家界市永定區(qū)官黎坪街道辦事處桿子坪村，距張家界市區(qū)僅十幾分鐘車程，距荷花機(jī)場(chǎng)、 張家界火車站、中心汽車 15 站均只有五 — 七公里。 老年公寓還根據(jù)老年人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大 種類：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護(hù)式公寓。到 20xx 年，北京空巢家庭約有 34% (1+%2247。 ?居家養(yǎng)老社會(huì)化?的核心就是?居家?。從遠(yuǎn)古開始，社會(huì)文化就把?孝?作為理論依據(jù)和精神力量，使?家庭?成為了中國社會(huì)養(yǎng)老的核心力量和唯一承擔(dān)者。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價(jià)格在 2500— 5000元 /平方米，到 20xx年 6約一期銷售率達(dá)到%，到 20xx年一期基本售罄。 從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?7%，遼寧、河南、安徽、福建等省 65歲以上的人口接近 7%。 表一 世界 60 歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 20xx 20xx 全世界 發(fā)達(dá)地區(qū) 發(fā)展中國家 中 國 資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心 二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 國內(nèi)老年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營利社會(huì)福利為主體。融資期限為 3年，擔(dān)保形式為項(xiàng)目擔(dān)保。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也獲得了極大的社會(huì)效益。 而目前，國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。因此，面對(duì)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)?老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂?。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會(huì)問題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。 以上種種，使中國社會(huì)出現(xiàn)了對(duì)具有完整保障與護(hù)理體系，且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。 此項(xiàng)目將?居家環(huán)境?與?社會(huì)化的保障體系?、?產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系?等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r(shí)，實(shí)現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會(huì)化。主要采用債權(quán)融資。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的 ，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時(shí)人口老齡化問題最嚴(yán)重的 3個(gè)國 家是西班牙、意大利和日本。 第三個(gè)階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億，比重由 ％增長到 30％，比 20xx年翻了兩番。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個(gè)，一個(gè)是廣州的頤年園 —— 中國第一個(gè)規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個(gè)是北京的東方太陽城 —— 目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。? —— 《壽經(jīng)》 ?夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無朝文?—— 《禮記》 中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。 ?居家養(yǎng)老社會(huì)化?將中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓?養(yǎng)老?不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，以此促進(jìn)中國養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展。 另