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工程部物業(yè)管理手冊(專業(yè)版)

2025-03-24 07:31上一頁面

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【正文】 3)起動開關柜內電氣與儀表,接觸器,開關是否完好,電流、電壓、壓力表是否正常。 消防聯(lián)動系統(tǒng)維保責任人須有消防上崗證,按 維保計劃定期維保,確保整個系統(tǒng)發(fā)揮正常功能。 將放 在制動器上的抱閘扳手向下拉,使制動器慢慢松開,另一人轉動手輪向左向右,以較易扳動方向為準。 8)檢查各平層感應器是否有移位,平層準確是否在正常范圍內。 發(fā)電機非使用時應定期試運行,時間每次不少于 15分鐘,每次運行應有詳細記錄。 6)運行時保持機組負荷不超過客定值 80%。專用工具及備件擺放齊整,并有清冊記錄。 停電的操作步驟 1)接到停電命令后,由工程部主任填寫《操作票》。 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護,具體包括: 房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等),外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管(道),電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道,消防設施、機電設備、公共天 線、共用防盜監(jiān)控設施等。 內容 機電設備設施應造冊登記,并制作登記卡,登記卡內容應詳細準確。 上門維修整個過程應注意文明禮貌 ,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生 ,移動室內設施須有業(yè)主同意 ,損壞東西要致歉并按價賠償。 所有的維修,主任(副主任)及維修人員應根據(jù)事情的輕重,緩急來隨機處理。 上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。 內容 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用,所有備用鑰匙須造冊登記。 值班人員不得私自調班,因特殊情況要調班,必須向主任申請。 保持設備房內干凈整潔,嚴禁無關人員進入設備房 ,設備設施專用工具或備件等須造冊登記,擺放整齊并保管好。 工作內容 服從主任和組長的調度與工作安排。 根據(jù)設備的特點制訂或審核各類設備的年度、季度、月度、周預防性檢修保養(yǎng)計劃,并監(jiān)督落實。 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉,勇于承擔責任,并從中吸取教訓,不斷提升工作水平。 必須將服務意識,服務態(tài)度和服務技巧貫徹落實到言行中,語言文明禮貌,對業(yè)主提出的質疑要耐心、細致地回答或解釋,不得推脫。 建立設備資料檔案。 中級以上技術等級。 工作內容 弱 電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃,并按計劃實施。 巡視各設備的運行情況,各參數(shù)是否正常。 附表: 《領(借)用鑰匙登記表》 《鑰匙丟失 /損壞申報表》 《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》 8 領(借)用鑰匙登記表 NO: FMRW304 日期 設備鑰匙名稱 數(shù)量 借 /領匙原因 借匙人 歸還日期 接匙人 9 鑰匙丟失 /損壞申報單 NO: FMRW305 時間 鑰匙名稱 丟失地點 丟失或損壞數(shù)量 原因: 丟失或損壞鑰匙人 工程部主任 鑰匙月庫存統(tǒng)計表 NO: FMRW306 序號 內容(名稱) 上月庫存 本月進 本月出 本月庫存 備注 制表: 審核: 10 二、工程維修管理規(guī)定 目的: 維修管理人員服務于物業(yè)內全體業(yè)主,快速優(yōu)質完成業(yè)主的每一起報修任務,圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責,讓業(yè)主滿意是我們工作的目標。 服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。 施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案, 施工方人員須按所擬定方案進行,施工時對施工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應作詳細了解,如有須作明顯警示牌,施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。 工程部報修處理程序(見下頁程序圖) 附表 《維修單》 《有償服務收費標準》(公司另行制定發(fā)布執(zhí)行) 《工程部有償服務登記表》 《零修及時率統(tǒng)計表》 維修單 日期: 年 月 日 NO: FMRW311 業(yè)主姓名 物業(yè)位置 預約時間 聯(lián)系人 聯(lián)系電話 派單人 維 修 內 容 維 修 情 況 維修負責人 接單時間 完成時間 業(yè) 主 意 見 簽名: 日期: 備 注 15 檢 查 試 用 組 織 人 員 維 修 工程部報修處理程序 有 償 維 修 無 償 維 修 現(xiàn) 場 檢 查 確 定 方 案 現(xiàn)場清理準備工作 組 織 人 員 維 修 檢 查 試 用 恢 復 現(xiàn) 場、清 潔 業(yè) 主 簽 字 確 認 現(xiàn) 場 檢 查 確 定 方 案 現(xiàn)場清理準備工作 有 償 維 修 恢 復 現(xiàn) 場 清 潔 客 戶 報 修 辦公登記、預約時間 工程部主任派工 維修員現(xiàn)場勘查 維修人員簽名 維修人員簽名 返單前臺登記 回訪或復查 16 工程部有償服務登記表 NO: FMRW313 序號 時間 位置 維修內容 維修材料及 人工費用 維修人 17 零修及時率統(tǒng)計表 NO: FMRW314 月份 內容 1月 2月 3 月 4月 5 月 6月 7 月 8月 9 月 10月 11月 12月 實際零修項目報修總數(shù) 維修及時的單據(jù)數(shù) 零修及時率 維修合格的單據(jù)數(shù) 實施維修的單據(jù)數(shù) 零修合格率 統(tǒng)計人 注 : 零修及時率 = 維修及時的單據(jù)數(shù) 實際零修項目報修總數(shù) 零修合格率 = 維修合格的單據(jù)數(shù) 實施維修的單據(jù)數(shù) 5.公共維修 目的 規(guī)范公共維修程序 ,確保公共設施良好。 附表 《設備情況登記表》 《機電設備設施維修報批表》 20 設備情況登記表 類別 NO: FMRW316 序號 設備名稱 型號規(guī)格 設備編號 安裝位置 數(shù)量 功率 產地 備注 21 機電設備設施維修報批表 NO: FMRW318 時間 地點 維修人員 維修內容 維修方案(包括時間、人工、材料等) 工程部主任: 管理處經(jīng)理 : 22 7. 工程部機電設備設施環(huán)境要求管理規(guī)定 目的 滿足機電設備設施使用條件,延長設備設施的使用期。 中修以上維修工程,管理處應向業(yè)委會提交維修基金使用計劃并審議通過。 2)明確操作內容,核對要送電的設備。 配電房內應有相應保護措施和相關警示說明或標志 ,應配備安全保護用具。 10)在運行中,確保發(fā)電機組正常安全運行,必須用看、聽、嗅、摸四結合方法對機組進行檢查。 電梯的操作 操作規(guī)程 1)具有電梯操作上崗證者操作電梯 ,檢查電梯轎廂相,控制箱、電梯井及井底情況,一切情況正常后可開啟電梯 。 電梯維保時須設立防護措施,懸掛標示牌和護欄。 2)當確定有火災時,啟動聯(lián)動系統(tǒng),切斷非消防電源,切入應急電源啟動發(fā)電機,把電梯全部迫降到一樓,消防梯供搶險人員使用。 消防聯(lián)動系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃表 NO: FMRW346 序號 維保項目 維保內容 維保時間 備注 1 聯(lián)動柜 電源按紐開關控制器功能,顯示屏、輸入輸 出模塊,接線點檢查 每周 2 報警部分 煙感、溫感探頭、手報銨鈕、消防廣播,消 防對講電話、警鈴、控制模塊、線路檢查 半月一次 3 反饋部分 消防水泵試運行、主備電源檢查、水池水位、 消火栓檢查、管道閥門檢查 半月一次 4 其它 清潔衛(wèi)生、備件專用工具清潔 半月一次 制表: 審核: 批準: 54 消防聯(lián)動系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄表 NO: FMRW347 序號 維修項目 維修情況 維修人 備注 1 控制器功能 2 電源 3 按鈕開關 4 控測器 5 手扳按鈕 6 聯(lián)動柜功能 7 消防廣播 8 消防對講電話 9 警鈴 10 消防水泵 11 消火栓 12 防火卷簾門 13 控制模塊 14 線路檢查 15 管道閥門 備注 55 消防聯(lián)動系統(tǒng)故障(或報警)處理記錄表 NO: FMRW348 故障(或報警)時間 故障(或報警)點 故障(或報警)處理人員 故障(或報警)原因: 故障(或報警)處理情況: 故障(或報警)處理結果: 故障(或報警)結束時間 工程部主任確認意見: 56 目的 規(guī)范給水設備設施操作程序,確保正確安全地操作給水設備設施。 供水設施 應與排水設施隔離,供水人員應具備一定的衛(wèi)生知識和防范知識。 4)啟動水泵,注意觀察啟動電流,運行 3 分鐘至 5 分鐘,聽有無異常雜音,觀察各管路是否有漏水現(xiàn)象等。 檢查火災自動報警柜內各接口是否松動,線路是否有損傷。 檢查電梯機房內情況是否正常。 3)限速器轉動部分加潤滑油,轉動靈活,無異常聲響。 6)清潔機器及附件設備外表。 2)啟動前須
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