【正文】 開創(chuàng)自然資源 +地產(chǎn)的新的開發(fā)模式 排他性的 4大亮點(diǎn) 打造獨(dú)特產(chǎn)品 濕地公園 +地產(chǎn) 極致體驗(yàn)展示 構(gòu)筑“ 4大亮點(diǎn)”，形成排他性競(jìng)爭(zhēng)壁壘 生態(tài)技術(shù)運(yùn)用 景觀建議 ——五重園林綠化 草坪 花海 花灌木 花喬木 大喬木 借鑒龍湖地產(chǎn)的造景技術(shù)，“五重園林立體綠化”，從任何一個(gè)角度看都是一個(gè)立體景觀，草坪到花卉到喬灌木、花冠木到喬木，渾然一體，它不是光禿禿的一兩棵樹擺在那里。 機(jī)遇與挑戰(zhàn) 宏觀市場(chǎng)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 客群分析 從客戶角度出發(fā)深入思考 從客戶特性研究入手，尋找本項(xiàng)目的客戶！ ?全面了解豪宅客戶的需求與特質(zhì) ?本案客群定位 客群分析 功能性需求 情感性需求 財(cái)富面需求 ?財(cái)富的保值 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)的未來有非常大的期待，希望在東部新城不斷成熟的情況下，實(shí)現(xiàn)自身財(cái)富的保值與升值 ?身心的放松 : 通過離開喧鬧的城市，緩解自身的壓力，從復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系的束縛中擺脫，實(shí)現(xiàn)心靈上的一次凈化 ?享受自然 : 厭倦了城市的喧鬧與煩躁，希望在彌河岸邊尋找到一塊能夠修養(yǎng)身心的世外桃源 ?交友的平臺(tái) : 與朋友分享一種與眾不同的生活經(jīng)歷；增加自己在圈子里的影響力；近一步推動(dòng)自身的事業(yè) ?尋找身份標(biāo)簽 : 通過在具有人脈與地脈的壽光彌河岸邊擁有一套豪宅，從而實(shí)現(xiàn)心理上的一次成就與滿足，并在朋友圈中建立一種優(yōu)越感 ?投資的工具： 通過臵業(yè)，從而純化自身的財(cái)富來源，并利用物業(yè)的升值使得財(cái)富實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng) 客戶最為看重的是產(chǎn)品的品質(zhì)品牌，以及區(qū)域的升值潛力，這體現(xiàn)了客戶對(duì)資源和產(chǎn)品的重視。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款 (租金 )應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。 ?首先，國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)上行的政策沒有變。 ?其次，寬松貨幣政策沒有變。 三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 要求項(xiàng)目的均好性： 由于豪宅客戶臵業(yè)選擇較廣，因此這要求營(yíng)銷系統(tǒng)不斷地給予客戶加分的感覺，而不能出現(xiàn)減分的感覺，否則就有可能永遠(yuǎn)失去客戶。派對(duì) 功能安排：咖啡館 +書吧 +藏品展示 +多媒體影音室 接待案場(chǎng)要素 ?風(fēng)格上： 地中海風(fēng)情 ?表現(xiàn)手法： 人物雕塑 、 紅瓦白墻的西班牙建筑風(fēng)格 、 立體綠化 、 湖景小品等 示范區(qū)園林 示范樓座及實(shí)樓樣板間 ?選取一個(gè)景觀優(yōu)勢(shì)最佳的樓座作為示范樓座，親景臨水，整體包裝，給客戶直觀的原生墅概念； ?實(shí)樓樣板間涵蓋別墅、洋房等不同的產(chǎn)品形式，突出樣板間的裝飾性，庭院等細(xì)節(jié)； ?庭院：情景 PARTY、西班牙裝扮仆人 ?空間：壁爐 +石椅 +拱廊 +鐵藝 +回廊 +高迪墻 +老風(fēng)扇 +藤椅 +吊床+紅酒 +咖啡 ?窗戶：垂吊的花藝 +裝飾性鐵藝 ?露臺(tái)：休閑太陽傘 +吊椅 +壁燈 ?情景地下室：家庭影院 +雪茄吧 +私藏品玩賞 +酒窖 ?其他配合：舒緩的鄉(xiāng)村音樂 +人物式生活場(chǎng)景 +數(shù)碼屋現(xiàn)場(chǎng)示范 示范區(qū)及樣板間要素 導(dǎo)示及圍擋 接待中心、工學(xué)館 示范區(qū)園林 樣板樓座、樣板間 對(duì)望高爾夫球場(chǎng) 河畔垂釣區(qū) 進(jìn)入水上高端會(huì)所 3分鐘感動(dòng)客戶動(dòng)線 重回進(jìn)入接待中心 項(xiàng)目前期 項(xiàng)目中后期 建筑產(chǎn)品 項(xiàng)目精神 歷史價(jià)值 水岸美墅 眾生奢望 智者樂水 水含王氣 地走龍蛇 居住屬性 藏品屬性 平臺(tái)屬性 養(yǎng)生屬性 舒適度 安全性 唯一性 稀缺性 貴族氣質(zhì) 圈層認(rèn)可 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系構(gòu)建 住宅科技 高端會(huì)所 身份象征 4大亮點(diǎn)的構(gòu)建 精準(zhǔn)傳播體系 1 2 3 銷售保障體系 4 回款及媒體費(fèi)用預(yù)算 5 6 策略下的目標(biāo)達(dá)成體系 7 跨界營(yíng)銷體系 圈層營(yíng)銷體系 入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷布局 各階段工作重點(diǎn) 市場(chǎng)導(dǎo)入期 4月 蓄客期 開盤熱銷期 持續(xù)銷售期 5月 6月 示范區(qū)建成 售樓處改裝、示范區(qū)園林及樣板樓座建設(shè) 入市推廣 市場(chǎng)推廣、營(yíng)銷推廣方案的籌備； 組建銷售團(tuán)隊(duì) 強(qiáng)勢(shì)推廣 廣告出街、各種媒體集中使用 聚客活動(dòng) 舉辦跨界營(yíng)銷及圈層營(yíng)銷活動(dòng)，進(jìn)行客戶積累 開盤實(shí)施 集中時(shí)間開盤，制定銷售政策和房源價(jià)格體系，當(dāng)天舉辦大型活動(dòng)，制造市場(chǎng)轟動(dòng)效果 渠道拓展 主要是拓展渠道，吸引更多高端客戶置業(yè)； 圈層營(yíng)銷 小范圍的圈層活動(dòng)進(jìn)行暖場(chǎng)，制造圈層影響力，實(shí)現(xiàn)老帶新銷售 跨界營(yíng)銷 +圈層營(yíng)銷 營(yíng)銷推廣總則 營(yíng)銷思想： 深度研究高端客戶消費(fèi)行為，實(shí)行精準(zhǔn)營(yíng)銷； 顛覆傳統(tǒng)營(yíng)銷方式，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新跨界營(yíng)銷； 推廣手法： 鎖定高端客戶消費(fèi)路徑，高舉高打，制造社會(huì)影響； 借勢(shì)政府規(guī)劃，凸顯資源優(yōu)勢(shì)，點(diǎn)亮市民期待； 三大戰(zhàn)役飽和攻擊，決勝市場(chǎng) 造勢(shì)、借勢(shì) 主打地中海風(fēng)情城市原生墅 造勢(shì) 亮出城市頂級(jí)區(qū)位王牌 資源戰(zhàn) 產(chǎn)品戰(zhàn) 生活 體驗(yàn)戰(zhàn) 立勢(shì) 高端生活體驗(yàn)，建立高端人士生活平臺(tái) 4大亮點(diǎn)的構(gòu)建 精準(zhǔn)傳播體系 1 2 3 銷售保障體系 4 5 6 策略下