【正文】 位銷售計。 2020年 8 月：主體工程斷水。建設(shè)進(jìn)度計劃如下： 2020年 1 月 20日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 (2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 5． 4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。 2)照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。 1)室內(nèi)生活給水： 4層以上屋頂水箱給水， 1～ 3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 住宅生活用水： 140 公升／人室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和 21世紀(jì)新的居住理念。 總平面布局 ?佳園二期?總平面略呈? T形布局，由 4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。 聯(lián)排低層住宅 C戶型： 每戶建筑面積 260 平方米。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。 通信：直接由 A市市話通信網(wǎng)接入 場地：建設(shè)場地為 D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。 建設(shè)廠區(qū)?五通?條件具備 Ｃ民族園片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團(tuán)認(rèn)購；⑥有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房 促銷 (佳園小區(qū)效果很好 )；⑩其他促銷手段。 (2)促銷策略。 (2) 配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套 服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位， 住宅市場消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個必然的趨勢。房地產(chǎn)開發(fā) 商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場潛力。齊齊哈爾市改革開放 30 年來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收 入和消費(fèi)居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。 6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?瑾瑜世紀(jì)花園住宅小區(qū)’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 3—1。 齊齊哈爾大學(xué)基建辦橋西小學(xué)地段拆遷調(diào)查及測算。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)三級。 2．項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：瑾瑜世紀(jì)花園住宅小區(qū)項(xiàng)目。 優(yōu)質(zhì)配套： 天鵝灣 ，整體規(guī)劃超萬平米的自身商業(yè)配套，不僅滿足人們的豐盛人生，更成為城市新商圈的一部分。小區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)人車分流，使機(jī)動車無法對小區(qū)休閑環(huán)境造成干擾。 融海景與山體資源為一體的旅游度假居住型社區(qū)，巧妙利用地形的特殊性和自然景觀的優(yōu)勢，創(chuàng)造獨(dú)特的空間和怡人的自然環(huán)境。到了冬季，這里又會變成下沉式的燈光廣場及冰雪運(yùn)動場， 周邊配植各種耐寒性綠色植被，您及家人可以在這里盡情享受冰雪帶來的樂趣。市長劉剛，副市長趙萬山以及市建設(shè)局、土地局、規(guī)劃局等單位主要領(lǐng)導(dǎo)均以各種方式支持該項(xiàng)目的落實(shí)。湖西供熱站地段經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)同意，建設(shè)主管部門領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)進(jìn)展順利，基本明確按當(dāng)前市場評估價格取得該塊土地。建華區(qū)政府向市規(guī)劃局遞交了《 重建師范附小的函 》，并得到了市規(guī)劃局的同意； 2020年 12 月 5日，向市文物管 理站遞交了 《關(guān)于市級保護(hù)文物藏書樓勘測與修繕的請示》 ，齊齊哈爾市文物管理站經(jīng)過研究于 2020年 1月 18日向市規(guī)劃局出具了關(guān)于清末藏書樓修繕和保留的意見。瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的通過市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。為創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，我公司與齊齊哈爾大學(xué)經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近勞動湖，與齊齊哈爾大學(xué)相連的地段，建設(shè)一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。 2020 年初省發(fā)改委批復(fù)齊齊哈爾大學(xué)建設(shè)八萬平方米教師住宅，根據(jù)這一批復(fù)，加之國家教委評估小組對校舍建設(shè)提出的具體要求，于 2020 年 10 月 15 日向市規(guī)劃局提出了 《關(guān)于橋西小學(xué)地段規(guī)劃用地的申請》 ，通過我們與齊齊哈爾大學(xué)的大量工作，得到批復(fù)同意。我們及時抓住這次機(jī)會，通過積極協(xié)調(diào)和溝通，將這個項(xiàng)目列入了棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，享受了棚戶區(qū)改造的多項(xiàng)優(yōu)惠政策。我們與齊齊哈爾大學(xué)共同努力，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，使測繪、規(guī)劃等所花費(fèi)的費(fèi)用降至全市最低的水平。 整個社區(qū)占地 4 萬㎡，建筑規(guī)模為 20 萬㎡，住宅部分別由 3 號三棟玫瑰紅色的寬景折板高層和 9 號六棟橙黃色的直板高層組成。 配套：全封閉智能化社區(qū)物業(yè)管理；周邊配套設(shè)施完善，出門即為江畔公園，而斯大林公園、防洪紀(jì)念塔廣場也近在咫尺，與中央大街也不過是幾分鐘的距離。 項(xiàng)目區(qū)位： 天鵝灣，東距城市中心二環(huán)路僅 公里，北距水上公園 公里，處于群力新區(qū)與城市中心城區(qū)交匯的門戶地位。 親水住區(qū)： 江景，天鵝灣以距松花江 公里的距離，可遠(yuǎn)眺松花江城市上游一線景觀。 舒適空間 天鵝灣，以中等戶型為主的高層住宅，遵循了群力新區(qū)的總體規(guī)劃要求，滿足人們對房屋質(zhì)量、空間布局、采光朝向等方面要求，全力打造高品質(zhì)社區(qū)。 。經(jīng)估算，工程每平方米造價多層 1， 600元 / 平方米 高層 2， 300元 /平方米 。 5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 2020年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展， 2020年下半年起宏觀調(diào)控，至 2020年末，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。從齊齊哈爾市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)齊齊哈爾市城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類?精品住宅?將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。在商品房日益走向買方市場的今天，消 費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考 慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。從齊齊哈爾市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。個人購房的比例也由28％增加到 2020 年的 32％，目前這一比例已超過 50％，并保持逐步上升的勢頭。導(dǎo)致本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。除以上因素外，小區(qū)?賣點(diǎn)?還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場定位等。 應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 表 32 樓盤銷售價格情況表 （ 2020年 2 月） 序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價 (元／平最高價 (元／平 方米 ) 方米 ) 1 士林國際 多層住宅 市區(qū) 中華路北 2520 2880 2 王子花園 高檔商住 市區(qū) 清真路南 2480 3880 3 鑫?；▓@ 高檔住宅 市區(qū) 勞動湖東 3500 4500 從齊齊哈爾市 2020 年 2 月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在 3000～ 4500元之間。 (4)定價方式。隨著?人與自然和諧發(fā)展?居住觀念的建立，中 高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托齊齊哈爾大學(xué)及勞動湖一流的社區(qū)環(huán)境， 瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū) 住宅開發(fā)建設(shè) 具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。接入干管為 DN300DN800。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1. 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)省計委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 76100 平方米，其中住宅建筑面積 50960 平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積 10140 平方米，地下停車庫 15000 平方米。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。聯(lián)排高級住 宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 依據(jù)初步規(guī)劃方案，?佳園二期’主要工程項(xiàng)目見表 33 表 33主要工程量一覽表 序 號 項(xiàng) 目 名 稱 說 明 1 土建工程 建筑面積 76100m2 1． 1 1． 2 1． 3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 建筑面積 50960m2 建筑面積 10140m2 建筑面積 15000m2 地下停車庫 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強(qiáng)電 ) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通申話配線 (端子接單元口 ) 7 火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門 8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng) 9 閉路電視 住宅區(qū) 10 室外工程 室外綠化及部分道路場地 五、建設(shè)方案 1．建設(shè)場地環(huán)境 地形 建設(shè)場地為 D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積 (沼 )相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)?佳園二期?初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表 34。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。 1)設(shè) 300～ 500 立方米消防水池，安裝通用消防水泵 2 臺，自動消防水泵 2 臺。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算，約 173 立方米。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 (2)通氣及防排煙設(shè)計。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 7．環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾， 地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。 2020年 8 月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。 2020年 6 月：正式人住。 考慮小區(qū)臨時停車的需要， 20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。詳見附表 36 和附表 37。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案 6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險較大。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～ 6倍，而目前 A市房價每平方米售價為 15002020元之間 (中低檔商品房 )，一套建筑面積 65平方米的住房平均售價達(dá) 萬元～ 13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的 7． 2倍至 9． 6倍， 難以形成有效需求。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投