【正文】 ②銷售稅費 稅（費）種 計稅依據(jù) 稅（費）率 營業(yè)稅 銷售收入 5% 土地增值稅 銷售收入 1% 城市維護建設稅 營業(yè)稅 7% 教育費附加 營業(yè)稅 % 根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費額： 營業(yè)稅： 5%＝ 土地增值稅： 1%＝ 城市維護建設稅： 7%＝ 教育費附加： %＝ 合計： 。 （ 3）其他費用中包括各種規(guī)費 、征地拆遷費、建設單位管理費、勘察設計費、監(jiān)理費等。 組織機構圖 （ 職工定員 此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報告只作初步分析）。 （ 4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內設禁鳴標志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對居民的干擾，另外，嚴格控制空調使用的頻率。 （ 3）大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調廢氣。 主要結構材料 (1)、鋼筋：梁、柱縱向筋采用 HRB400級鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構造構件及箍筋采用 HRB400級鋼筋，梁、柱箍筋采用 HPB235鋼筋，樓 板筋采用 HRB400級鋼筋。根據(jù) 2020年 8月 1日實施的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》測定，新建、擴建、改建重大工程應當進行地震安全性評價，確定抗震設防要求。采用建筑中水系統(tǒng) ，可實現(xiàn)污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，既可節(jié)省水資源，又使污水無害化，起到保護環(huán)境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。④其他節(jié)水型設備。在我國 600 多座城市中，有 300 多個城市缺水， 108 座城市 興隆五百 建設項目可行性研究報告 25 嚴重缺水，日均缺水 1600 萬 m3，這些城市年缺水達 200 億 m3，每年因缺水損失的工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國社會和經(jīng)濟發(fā)展的主要因素之一。因此植物覆蓋法是空調節(jié)能的較好的方法。 ⑴、 節(jié)能建筑規(guī)劃設計 根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設計中，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護結構的保溫隔熱等熱工特性及對建筑周 圍環(huán)境進行綠化設計，設計要有利于施工和維護，全面應用節(jié)能技術措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。因此，該項目的建設應響應國家倡議，樹立節(jié)約資源意識。每個防火分區(qū)設有兩個以上疏散口，防煙分區(qū)小于 5000m2。雨水則經(jīng)區(qū)內的雨水管網(wǎng)收集后排至 桃洪 路的雨水渠箱，按漫流設計。電纜干線采用中心分配的星型結構，用戶分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。 結構方案 荷載 （ 1）基本風壓： W0=，基本雪壓： S0=。綜合考慮采光、通風、消防、視覺、衛(wèi)生等要求 ，合理 確定建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風及 綠化空間景觀要求，實現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質。 （ 2）環(huán)保設施： 污水處理設施 、 油煙治理設施 、 固體廢棄物收集處理 設施 、 防噪 興隆五百 建設項目可行性研究報告 16 音設施 （ 4）室外工程 ： 給排水管網(wǎng) 、 供電線網(wǎng) 、 消防設施、消防水池、消防供水管網(wǎng) 、道路 興隆五百 建設項目可行性研究報告 17 第五章 建筑 主要技術方案 設計原則 符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護等要求。據(jù)史料記載，下遼河盆地及周邊地區(qū)在公元 294～ 1949 年間至少有 72 次有感地震發(fā)生。年平均氣溫 ℃ ，全年無霜期為 178天左右，年平均降雨量 。 分析 項目價格分析 位于 城區(qū)紅旗大街 ， 其銷售價高達 3800 元 /平方米左右；本項目在產(chǎn)品設計、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對優(yōu)勢。 以上三個方面，分別從不同層面反應了中國的現(xiàn)狀和特色。自 1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進行， 1996年以后步伐明顯加快。同時，該項目的建設，有助于增加財政收入，籌集城市建設資金，保障城市建設的持續(xù)發(fā)展。因此該項目可行。 （ 2）本項目的建設，符合 雙臺子區(qū) 總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣 政府加快中心城區(qū)改造與基礎設施建設的決定。本次研究項目位于 紅旗大街 ， 雙臺子區(qū)廣 火車站附近 ，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學校等生活配套完善， 工作、學習、 休閑 娛樂 十分便利 。注冊資本（實收資本）人民幣 8000萬元；法人代表 李威隆 。是一家引進現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。 （ 4）從項目建設的經(jīng)濟效益評價來看，項目經(jīng)營收入 萬元， 稅前利潤 萬元，稅后利潤 萬元，財務內部收益率 %， 投資回收期 年。 （ 3）在建設中要充分注意公用設施、環(huán)境設施、生活環(huán)境建設。 四、項目的建設，有利于建設單位 興隆大家庭 有限公司 提高企業(yè)的知名度和社會信譽度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實力。 第二 ，中國是一個體制轉型國家。而在相當長一段時期內， 興隆五百 建設項目可行性研究報告 12 這些因素很難改變。 銷售前景分析 本項目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設計獨特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項 目比具有十分明顯的價格優(yōu)勢。 興隆五百 建設項目可行性研究報告 14 降雨 雙臺子區(qū)年平均降水量 mm，最多年份為 mm，最小年份為 mm，雨量多集中在 8 月份。 停車位 2200個， 2400 套商住房 ，總建筑面積 491000M2。 消防、環(huán)保必須做 到“三個同時”。單元式住宅每套面積范圍控制在 80~160m2之間。 供配電及電信工程 電力負荷預測 用電量取值：住宅每戶按 ，公共服務設施按，地下車庫按 ，則小區(qū)總變配電量為：1000KVA。日，消防用水按 40 L/S 計，則小區(qū)最大日總用水量為 1600噸 /日。 消防 （ 1）消防車 道 興隆五百 建設項目可行性研究報告 21 內部主道路為 6米，滿足消防車通行的要求。在最高處塔樓上設 180m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設消防栓泵二臺，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時在室外設消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫消防泵房設有消防水泵。我國建筑能耗已占社會總 能耗的 20%～25%，正逐步上升到 30%。在進行經(jīng)濟性、可行性分析的前提下 ,在墻體內外側敷設保溫隔熱的新材料。因此 ,加強運行管理 ,合理降低設備的運行能耗可以大大的節(jié)約能源 ,并帶來顯著的經(jīng)濟效益。人們對黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴峻形勢認識不足，對經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平提高而使水的需求急速增長的形勢認識不足。 興隆五百 建設項目可行性研究報告 26 ⑶、采取必要措施，減少剩余水壓 剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因為用戶是分布在管網(wǎng)的各個位 置，有遠有近，有高有低，低、近處用水點自然會出現(xiàn)剩余水壓。 總之，節(jié)約用水勢在必行，民用建筑節(jié)水措施不一而足。 設計原則 主體結構設計使用年限為 50年，結構安全等級為一級，樓面和屋面活荷載取值如下： 主要房間活載： ⑴ 、住宅： ⑵ 、住宅盥洗間、衛(wèi)生間（主衛(wèi)）： （ ） ⑶ 、消防疏散樓梯 KN/m2 ⑷ 、不上人屋面： ；上人屋面： ⑸ 、陽臺： ⑹、電梯機房： ⑺、商業(yè)網(wǎng)點： 上部結構設計 結構選型 根據(jù)用地周邊已建成結構選型，結構設 計按 7 度抗震設防，根據(jù)建設方要求和建筑功能的特征，擬采用 鋼筋混凝土框肢剪力墻結構 。擬將噪聲和振動設備盡可能放置在地下室或遠離使用房間。 （ 2）生活污水治理：生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達標后方可排入城市排水系統(tǒng)。經(jīng)與建設單位確定，其組織機構如下： 建設組織機構圖 （ 2）職工定員 此定員系指建設單位從事本項目開發(fā)建設需配備職員。經(jīng)與建設單位商定，并根據(jù)項目建設的實際特點，實施進度 初步安排如下： 2020年 6月 ~2020 年 10 月，完成項目前期各項審批工作； 2020年 10月 ~2020年 12 月，完成場地平整及建筑設計、施工招標； 2020年 12月 ~2020年 12 月，主體工程完工； 2020年 1月 ~2020 年 5月，主體裝修及室外配套工程； 興隆五百 建設項目可行性研究報告 37 2020年 6月，竣工驗收。 項目的資金籌措及運用情況見下表： 興隆五百 建設項目可行性研究報告 40 項目資金籌措及運用表 單位：萬元 項目 合計 1 建設投資 98000 98000 資金籌措 98000 98000 其中：銀行借款 40000 40000 自籌資金 480000 48000 項目預售收入 10000 10000 興隆五百 建設項目可行性研究報告 41 第十 二 章 財務評價 項目財務評價 的主要依據(jù) 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； 國家及地方有關政策； 項目設計方案及相關市場調查。本項目除項目貸款 35000萬元外，不考慮其他貸款，估算財務費用為 5400萬元。 興隆五百 建設項目可行性研究報告 46 第十 三 章 可行性研究結論與建議 （ 1）本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，得到 縣 政府的重點