【正文】 無(wú)蛛網(wǎng)；燈具干凈無(wú)積塵，中央空調(diào)風(fēng)口干凈，無(wú)污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無(wú)雜物，盆栽植物無(wú)積塵。 安全管理 消防安全管理 應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制； 樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖； 定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線(xiàn)范圍內(nèi)，器材不超過(guò)有效期，各類(lèi)設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用；檢查記錄詳細(xì)，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況， 應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或報(bào)修； 制訂火險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)； 對(duì)易燃易爆品設(shè)專(zhuān)人專(zhuān)區(qū)管理。 測(cè)量計(jì)量裝置 測(cè)量、計(jì)量裝置按規(guī)定周期送 計(jì)檢局校驗(yàn)，確保準(zhǔn)確性和有效性； 電能表、煤氣表、水表等計(jì)量裝置按規(guī)定周期抄寫(xiě)數(shù)據(jù)，計(jì)算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制； 測(cè)量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù)，為設(shè)備正常運(yùn)行提供證據(jù)資料； 建立測(cè)量、計(jì)量裝置臺(tái)帳和檢定校驗(yàn)記錄表。 廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng) 節(jié)目源設(shè)備工作正常； 信號(hào)放大及處理設(shè)備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好； 揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整 潔，音質(zhì)保持清晰； 背景音樂(lè)與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常； 每季度檢測(cè)傳輸電壓； 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。 電梯、自動(dòng)扶梯 電梯運(yùn)行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準(zhǔn)確，轎廂照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內(nèi)整潔無(wú)污染； 根據(jù)溫度情況開(kāi)啟轎廂風(fēng)扇； 警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱(chēng)重裝置可靠，安全裝置有效無(wú)缺損，電梯運(yùn)行無(wú)異常； 自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效； 應(yīng)由 A級(jí)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的電梯、自動(dòng)扶梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測(cè)并獲得《安全檢驗(yàn)合格證》，在有效期內(nèi)運(yùn)行； 設(shè)專(zhuān)職人員對(duì)電梯維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)電梯 運(yùn)行進(jìn)行管理，并按技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢及記錄； 至少保障一臺(tái)電梯 24 小時(shí)運(yùn)行； 電梯發(fā)生一般性故障，專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在 1 小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理專(zhuān)職人員應(yīng)及時(shí)應(yīng)急處理，專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在 30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修； 電梯機(jī)房實(shí)行封閉管理，機(jī)房?jī)?nèi)溫度不超過(guò)設(shè)備安全運(yùn)行環(huán)境溫度，配備應(yīng)急照明、滅火器和盤(pán)車(chē)工具齊全，并掛于顯眼方便處。 給排水系統(tǒng) 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門(mén)，定期檢查公共衛(wèi)生間、開(kāi)水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門(mén)、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無(wú)法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí)主管部門(mén)處理； 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)工作日； 顧客直接向上級(jí)主管部門(mén)的投訴或者上級(jí)部門(mén)轉(zhuǎn)來(lái)的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清 責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書(shū)面材料，協(xié)助上級(jí)部門(mén)做好相應(yīng)工作； 向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門(mén)處理； 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理； 受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。為物業(yè)使用人提供咨詢(xún)、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外來(lái)的辦事人員提供咨詢(xún)、引導(dǎo)等服務(wù)； ——不具備設(shè)置總服務(wù)臺(tái)條件的寫(xiě)字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢(xún)、報(bào)修、 特約服務(wù)申請(qǐng)和投訴。 有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括： 物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案； 設(shè)備臺(tái)帳和管理維修檔案； 顧客資料檔案； 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。 突發(fā)性公共事件 在寫(xiě)字樓物業(yè)管理范圍內(nèi) 發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類(lèi)安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì)安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 1 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、寫(xiě)字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。 專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù) 寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿(mǎn)足顧客個(gè)性需求的服務(wù)。 檔案管理 物業(yè)管理檔案健全，有專(zhuān)人保管，查閱方便。 4 顧客服務(wù) 接待服務(wù) ——有條件的寫(xiě)字樓應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺(tái)。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無(wú)理投訴的應(yīng)做好解釋工作。 應(yīng)急供 電系統(tǒng) 每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無(wú)滲漏； 制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于 4 小時(shí)運(yùn)行所需的油料，配置符合要求的滅火器材； 每月啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組試機(jī) 30 分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度； 每運(yùn)行 250 小時(shí)或兩年更換發(fā)機(jī)組機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、冷卻液； 發(fā)電機(jī)組手動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機(jī)正常，保護(hù)功能完善，發(fā)生停電時(shí)保證 30 分鐘內(nèi)向重點(diǎn)設(shè)備、區(qū)域供電； 應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于 90 分鐘，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象； 定期對(duì)應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，每月進(jìn)行一次切換試驗(yàn)，每年進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗(yàn)； 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備，發(fā)生停電時(shí) 30 分鐘內(nèi)恢復(fù)供電。 熱水鍋爐 ——定期對(duì)溫控儀進(jìn)行檢測(cè)； ——附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照 “蒸汽鍋爐 ”的相應(yīng)條款實(shí)施。 有線(xiàn)及衛(wèi)星電視 衛(wèi)星天線(xiàn)安裝牢固，外觀(guān)整潔； 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔； 光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常，線(xiàn)路衰減小； 傳輸線(xiàn)路正常，圖像清晰； 每半年檢測(cè)一次干線(xiàn)及各分支器的輸出電平。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。 交通和車(chē)輛停放管理 根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車(chē)指示標(biāo)志，規(guī)定車(chē)輛行駛路線(xiàn)，指定車(chē)輛停放區(qū)域，公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 車(chē)輛管理人員應(yīng)對(duì)進(jìn)出的各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車(chē)輛便于通行、易于停放；若對(duì)進(jìn)出車(chē)輛有疑問(wèn)，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢(xún)問(wèn)； 收費(fèi)管理的車(chē)庫(kù)應(yīng) 24小時(shí)有專(zhuān)人管理；車(chē)輛停放有序，車(chē)庫(kù)場(chǎng)地定時(shí)清潔，無(wú)易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)； 地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌， 照明、消防器械配置齊全； 非機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)定點(diǎn)停放。 綠化帶及水池 綠地內(nèi)無(wú)雜物，花臺(tái)表面干凈無(wú)污漬，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無(wú)漂浮物，池壁無(wú)青苔等污垢，水池?zé)o異味。 電器設(shè)施 燈泡、燈管、燈罩無(wú)積塵、無(wú)污跡。 外墻 目視潔凈、無(wú)污垢；表面、接縫、角落、邊線(xiàn)等處潔凈，無(wú)污跡、無(wú)積塵。植物的大小和色彩應(yīng)與室內(nèi)空間及裝修的格調(diào)相一致； 室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)異味的基質(zhì)栽培；如需施肥只能使用無(wú)機(jī)肥，嚴(yán)禁使用有機(jī)肥；發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害及時(shí)更換植物，禁止在室內(nèi)噴灑農(nóng)藥。