【正文】 我們堅持以方便為主、用戶為主，以適當收費為輔的原則，按照業(yè)主、用戶的需求提供多元化的服務。 四 注意防治病蟲害，及時防治和護理。 3）、因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用，建筑物改建及工藝布置改變不能遷裝。遇較重大事件，必須及時報告管理處主任，并上報公司工程部。 XX 物業(yè)公司 工程部 33 C 類：房屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、室外空調架、道路。 9 附屬設施 工作要點： ? 定期對大廈附屬設施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 7 閉路監(jiān)視系統(tǒng) 工作要點： ? 閉路監(jiān)視系統(tǒng)實行 24 小時值班，值班人員通過該系統(tǒng)密切監(jiān)視相關部位進出人員情況，發(fā)現(xiàn)異常通過對講機通知就近保安員，到現(xiàn)場盤查。 ? 每次暴雨洪水到來之前，重點檢查排污泵的運行情況，確保管路暢通。 ? 值班人員每班對配電室巡檢，加強預防性維修和年度保養(yǎng)，認真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。 2 中央空調 工作內容： ? 配備專業(yè)人員負責中央空調系統(tǒng)的日常運行、保養(yǎng)和維修工作，密切關注各類數(shù)據(jù)的變化，及時掌握運行狀態(tài)。同時按公司ISO9000 質量保證體系要求進行管理，并完善程序管理和各類設備操作規(guī)程、作業(yè)指導書等，使我們的設備設施管理規(guī)范化、程序化。 我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后工程維修打下良好的基礎。 2公共用電 、包括照明、水泵、中央空調等應分別單獨設置計量裝置。 2電梯 ，電梯機房的噪聲和震動對周邊環(huán)境的影響不得超過國家有關標準。且其它的供水管口應妥善封堵，留出明顯標記。葉色、葉片大小、厚度正常，有黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在 8%以下，缺株在 2%以下。 1配 電系統(tǒng)：電表蓋板無損壞、短少，安裝牢固。 消防給水 小區(qū)內每 100m178。 ，外觀完好無損，配件齊全，無滴漏現(xiàn)象。 公益 設施 ，如會所、商業(yè)網(wǎng)點、學校等。 、樓房座落等示意圖。 、無翅曲變形、開關靈活、零配件齊全。 XX 物業(yè)公司 工程部 18 ６、 要注意不同的物業(yè)用房的水電的使用容量。如果物業(yè)管理工作人員對物業(yè)的結構、管線布置甚至所有建材的性能了解甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。 ? 由行政管理制度、 ISO9000 質量體系文件組成的制度自我約束機制，以及由員工、管理處意見反饋、上級公司定期審查的監(jiān)督機制。 ３、 負責各種綠化植物的病蟲害防治工作。 負責各項施工、維修的任務實施。 要嚴格執(zhí)行庫房管理制度，對入庫材料要嚴格把關。 負責做好 ISO9000 的各項質量記錄。懂得各管理處水、電、氣的管網(wǎng)布局。 負責對工程項 目的設計、外包項目費用的決算，零星維修工程的預算，特約服務、有償服務的費用收繳。 三、崗位描述 XX 物業(yè)公司 工程部 7 崗位職務說明 職務說明 職務名稱 工程部經(jīng)理 所屬部門 公司 上級領導 總經(jīng)理、副總經(jīng)理 直接下屬 工程部各部門 崗位職責 按照公司規(guī)定執(zhí)行 XX 物業(yè)公司 工程部 8 崗位職務說明 職務說明 職務名稱 維修主管 所屬部門 工程部 上級領導 管理處主任 直接下屬 維修工 崗位職責 根據(jù)管理處的工作計劃以及設備設施保養(yǎng)規(guī)程，組織制定本部門工作計劃、材料申報計劃并予以實施 負責督導轄區(qū)內設備設施、機房、管井的日常運行管理。在業(yè)主裝修過程中，許多施工單位任意的拆改、以及野蠻施工都會給設施、設備的正常運行帶來XX 物業(yè)公司 工程部 4 很難挽回的局面，如承重墻體被拆除，有防水要求的地面被破壞，消防線路的短路、斷路，隱蔽排水給水 的隨意改動和私自增加用電負荷量，私自改動或增加減少消防管線和器件等等因素，因在管理中沒有到位，等到木已成舟已經(jīng)晚了，回過頭來再想補救可能要浪費大量的人力、物力、財力，從而大大提高了管理成本。這樣，才能使設備設施的正常運轉提供堅實的技術后盾。提高應急維修的反應速度，以“及時、保質量、零返修”的服務標準來保證設施設備的運轉 率和顧客業(yè)主的滿意度。特別是科技含量較高的設備，他具有很強的專業(yè)性和技術性，廠家、供貨商的資料提供不全以及帶有惡意性的技術保密，勢必會給后期的設備養(yǎng)護帶來很大隱患。 一、組織框架 工程部經(jīng)理 管理員 各 管 理處 維修班班長 綠 化 組 維修工 綠化工 管理員 維修主管 值班維修工 XX 物業(yè)公司 工程部 6 二、人員配備 部門 職務 主要工作內容 人數(shù) 工程部 經(jīng)理 負責工程部的全面工作 1 管理員 協(xié)助經(jīng)理做好日常事務。 負責工程技術資料的收集、整理、歸案工作。 參與協(xié)助工程部和管理處對工程項目的接管、驗收工作。 負責維修班的日常培訓、考勤、公用工具保管和安全管理。 1完成領導交辦的其它工作任務。 完成上級領導交辦的其他工作任務。 對工作的失職失誤負責。 ６、 完成上級領導安排的其他工作任務。 二：前期參與的主要項目 《 1》 在規(guī)劃設計階段的參與 房地產(chǎn)開發(fā)建設的源頭是規(guī)劃設計。 《 3》 工程介入主要內容 １、 了解工程施工的進度，以及在工程建設中所發(fā)現(xiàn)的質量問題要及時反映。這樣，才能從真正意義上體現(xiàn)出和諧的人文居住環(huán)境。 停車位 停車位應按設計及規(guī)劃要求配制，地面平整，易保潔，交通引導等標識牌齊全。 、場地應配備相應的休閑椅。 。 屋面 a. 屋面必須符合《屋面工程技術規(guī)范》（ GB5020794）的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏，蓋瓦完好率應達到 98%以上。 污水處理裝置 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》。 1綠化驗收 。 ○ 3 無病蟲害，無缺水枯萎現(xiàn)象，株形豐滿、整齊。 1水表 下列建筑物內給水分支管或配水支管上，應裝設水表； 、公共用水配水總管上； ； ； 、生活水加熱器的冷水進水總管上； 、冷卻塔、游泳池、噴水池、空調及其他補充水管上； 。 ，防惡意選層等功能，并配置控制探頭。 ，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償?shù)姆椒?，委托物業(yè)管理單位處理。 ? 按設備的具體情況制訂操作規(guī)程、機房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當位置，并復制存檔。公司負責維保單位的招標、年度報檢等工作，來保證電梯安全、平穩(wěn)和舒適的高效運行。 XX 物業(yè)公司 工程部 30 ? 定期對主機系統(tǒng)保養(yǎng)，補充冷媒，定期檢查水箱的液位，保證冷凍系統(tǒng)及時補水。 ? 根據(jù)季節(jié)變化及時調整照明送電時間，做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。 ? 24 小時安全值班，密切監(jiān)視系統(tǒng) 運行，認真對待每一次報警和每一臺消防設備的動作，增加巡檢力度和預防性維修保養(yǎng)。 8 房屋及附屬設施的維護、修繕 建筑物主體 XX 物業(yè)公司 工程部 32 工作內容： 保持結構不被任意改動，外墻、門窗、地面、天花完好和及時修復，確保大廈各部位結構安全，外觀完好。 ? 大廈避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查，定期除銹刷漆，確保各部位連接牢固。 設備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程，對設備進行操作和檢查，做好運行記錄和值班記錄，認真做好交接班。 設備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術改造費用，從維修基金中支出。 設備報廢由設備使用管理部門提出申請 ,并填寫《設備報廢申請單》，工程部組織有關人員進行鑒定后物業(yè)公司總經(jīng)理批準，其中產(chǎn)權屬業(yè)主的設備報廢還須報請業(yè)主委員會批準。 七 冬季來臨之前注意作好樹木防凍處