北京洛克時(shí)代廣場(chǎng)招商方案(更新版)
【正文】 機(jī)全球蔓延，受此影響，商業(yè)市場(chǎng)也出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)下降的局面，很多商家近來取消或放緩了拓展和開店計(jì)劃，并要求業(yè)主降低租金標(biāo)準(zhǔn)。,劣勢(shì)（W）： （1）產(chǎn)權(quán)分散，不易管理和鋪面的合理分割。 ▌商戶的招商引入與本項(xiàng)目寫字樓消費(fèi)銜接不夠緊密，由于亞運(yùn)村是個(gè)商務(wù)氛圍較為濃厚的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)寫字樓眾多，因此，在該區(qū)域里與寫字樓消費(fèi)密接聯(lián)系的餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比較紅火，此類業(yè)態(tài)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。,▌其它：包括美國(guó)渣打銀行、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通等 一批品牌客戶進(jìn)駐。區(qū)域內(nèi)只有北辰購物中心、飄亮廣場(chǎng)互相呼應(yīng)形成熱點(diǎn)。,▌區(qū)域特點(diǎn)：集高端居住人群密集、商務(wù)辦公、商圈形成和發(fā)展，奧運(yùn)后續(xù)效應(yīng)于一體。,▌短期內(nèi)，一些零售商或許應(yīng)該采取更為實(shí)際的單店面積評(píng)效法，在其承租能力的范圍內(nèi)，估 計(jì)其店鋪實(shí)際需求面積。一方面，大多數(shù)購物中心的業(yè)主仍按既定策略維持租金不變；另外 一方面，實(shí)際租賃活動(dòng)中業(yè)主開始提供更長(zhǎng)的免租期。,北京中高端購物中心占有面積、空置面積和空置率,北京中高端購物中心新增供應(yīng)量、凈吸納量和空置率,租金變化,以購物中心為例，截止到第四季度，北京中高端購物中心首層租金范圍平均租金維持在每月每平米 745.68元，按季跌幅僅為0.6%。據(jù)北京經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)計(jì)， 2009年北京GDP的增長(zhǎng)幅度約為8.9%至10.1%，而城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)幅度仍可預(yù)測(cè)在 10%到12.5%之間。,▌消費(fèi)環(huán)境：項(xiàng)目地處亞奧商圈的核心腹地，周邊商務(wù)辦公樓林立，消費(fèi)環(huán)境日趨成熟，商務(wù)人士消費(fèi)、白領(lǐng)消費(fèi)、常住居民消費(fèi)共同形成獨(dú)特消費(fèi)特征。,▌商業(yè)布局和品牌經(jīng)營(yíng)自發(fā)形成，沒有整體的區(qū)域商業(yè)規(guī)劃。,▌國(guó)美電器：位于商業(yè)A區(qū)14層，于2008年進(jìn)入營(yíng)業(yè)。 ▌洛克時(shí)代自落成以來，一直沒有較具競(jìng)爭(zhēng)力和知名的品牌進(jìn)駐，這也使該項(xiàng)目在招商實(shí)施中缺乏品牌彰顯性，在項(xiàng)目日后的招商工作中，應(yīng)強(qiáng)化項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，概括起來就應(yīng)該是有“好的品牌、產(chǎn)租率高的商戶、經(jīng)營(yíng)特色化和差異化”，從而形成合力，獲得長(zhǎng)足發(fā)展。 （5）建筑結(jié)構(gòu)上，D區(qū)和BC區(qū)相對(duì)獨(dú)立，即可以實(shí)現(xiàn)整租，也可劃分兩個(gè)區(qū)間出租。,風(fēng)險(xiǎn)（T）： （1）奧運(yùn)商業(yè)效應(yīng)已過，在租金虛高，諸多業(yè)態(tài)（如百貨、服飾、家電、家居等）經(jīng)營(yíng)不理想的狀況下，招商工作面臨很大壓力。 ▌風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略：對(duì)大型品牌客戶的招商存在諸多變數(shù)，招商周期也比較長(zhǎng)。,▌租金優(yōu)惠,為了促進(jìn)各類商家的盡快簽約，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場(chǎng)面，在保證基本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，可對(duì)重點(diǎn)主力店重點(diǎn)品牌作減免部份租金的優(yōu)惠。預(yù)期項(xiàng)目10年回收成本。,推廣策略,匯報(bào)結(jié)束…
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