【正文】 斯地臺(tái)向斜的構(gòu)造運(yùn)動(dòng)以升降運(yùn)動(dòng)為主，振蕩幅度小，構(gòu)造簡單，無大型急劇褶皺和斷層，長期以來屬于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的地塊。 （二）氣象條件 場區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冷暖有序， 日照充足，春季干旱多風(fēng)，風(fēng)向西北，俗稱四月風(fēng)，常伴有大風(fēng)降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在 7 月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤，降雨較多，霜降較早；冬季干燥寒冷，冰封期長。 該項(xiàng)目將在上述諸多方面繼續(xù)精雕細(xì)琢，不斷提升項(xiàng)目 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 19 的齊聲吸引力，關(guān)注業(yè)主的生活方式和住宅的未來發(fā)展，體現(xiàn)顧客價(jià)值最大化，從而實(shí)踐公司對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的三信核心理念。本住宅項(xiàng)目必將成為榆林市建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定示范小區(qū)。 ③ XX 縣房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 近兩年來， XX 縣房地產(chǎn)開發(fā)竣工和銷售面積曲線走勢一致，商品房空置率大面積下降 ，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。 二、項(xiàng)目市場營銷策略 （一）項(xiàng)目目標(biāo)市場分析 消費(fèi)者分析 XX 過去以單位福利建房為主，房地產(chǎn)開發(fā)起步遲，但發(fā)展迅速。在我市發(fā)展規(guī)劃中，二十年后，我市人口將從現(xiàn)在的 10萬人增加至未來的 20萬，以人均住房面積 30平方米）（小康標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算，每年平均需要約 10 萬平方米的住房。另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長， XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 14 消費(fèi)水平的提高，無疑為住房質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著能源的大規(guī)模的開發(fā)和利用，榆林的名片越來越亮麗，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，為投資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。商品房的市場消費(fèi)需求旺盛，帶動(dòng)了商品房價(jià)格的大幅度上升。為此，我們 從分析近幾年的統(tǒng)計(jì)資料入手，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進(jìn)行由淺入深的剖析，以滿足各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的決策需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場保持協(xié)調(diào)健康發(fā)展。房改作用突出，住宅產(chǎn)業(yè)超勢明顯。 目前，榆林市已發(fā)現(xiàn) 8 大類 48 種礦產(chǎn)，潛在價(jià)值 45 萬億元，集煤、油、氣、鹽四大資源于一地，儲(chǔ)量大，質(zhì)量好，世界罕見，被譽(yù)為“東方的科威特”。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 6 總建筑面積： 平方米 其中 ，酒店 ， 1商住樓 ，2商住樓 平方米。一批初具規(guī)模的住宅小區(qū)陸續(xù)形成。煤炭、天然氣、石油、巖鹽組合配置良好，開發(fā) 潛力巨大，是 21 世紀(jì)中國的能源接續(xù)地，是正在建設(shè)的國家能源化工基地，是國家西氣東輸、西電東送、西煤東運(yùn)的重要源頭。 榆林市是我國的能源化工、旅游開發(fā)城市，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，人們生活水平迅速提高，對(duì)住宅的要求早已 經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求更高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。 序號(hào) 指標(biāo) 指標(biāo)值 1 全部投資利益率 % 2 全部投資利稅率 % 3 資本金投資凈利潤率 % 4 全部財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） % 5 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） % 四、編制依據(jù)與研究范圍 編制依據(jù) XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 7 根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合核項(xiàng)目的具體情況，該可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有： ①國家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； ②陜西省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； ③ 榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃； ④ 建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； ⑤ 榆林市城市總體規(guī)模； ⑥ XX 縣城鄉(xiāng)發(fā)展總體規(guī)劃； ⑦ 開發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。為此，《榆 林市房地產(chǎn)業(yè)第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確將改善居民住房條件、提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市健康發(fā)展納入了今 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 9 后的工作重點(diǎn)。 第 三章 項(xiàng)目市場分析 一、 XX 縣房地產(chǎn)市場分析 XX 縣房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況 經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為 XX縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā) XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 10 展的重要產(chǎn)業(yè)之一。 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，住宅的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強(qiáng)。 （ 1）房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。 房地產(chǎn)市場未 來發(fā)展的趨勢 （ 1）房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展空間廣闊 ①宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。任何一個(gè)行業(yè)，任何一個(gè)企業(yè)的最終目標(biāo)都是追求利潤最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 也不例外，據(jù)業(yè)內(nèi)專家測算，目前單個(gè)房地產(chǎn)七發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率在 30— 50%，甚至更高，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。 ②城市化進(jìn)程加快提供自型住房需求。國際經(jīng)驗(yàn)表明 ，在人均住房建筑面積達(dá)到 35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。對(duì)他們而言，價(jià)格在 2500— 4000 元 /m2之間的樓盤是他們可以做到收支平衡的選擇。 可以承受的價(jià)格 1500— 20xx 元 /m2的房價(jià)是大眾理想價(jià)，但在 XX 已經(jīng)很少 XX 縣居民所能承受的價(jià)格區(qū)間為 3000 元 /m2左右的房價(jià)的，而 4000 元 /m2以上的房子很可能讓普通人望塵莫及。 除以上創(chuàng)新外，產(chǎn)品還具有與榆林一般豪宅同步的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)： 一是智能化，先進(jìn)智能管理系統(tǒng)，依據(jù)建設(shè)部智能化小區(qū)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，閉路監(jiān)控，電子巡更，可視 對(duì)講，四表遠(yuǎn)傳，寬帶入戶。 項(xiàng)目價(jià)格策略 根據(jù)對(duì) XX縣競爭項(xiàng)目的充分調(diào)查研究和對(duì)潛在顧客的分析，結(jié)合項(xiàng)目的成本、利潤分析，以及系列項(xiàng)目對(duì)品牌價(jià)值的提升，將該項(xiàng)目的平均價(jià)格確定為 2500元 /m2，這樣的價(jià)格水平是有競爭力的。主要成份以石英、長石為主，結(jié)構(gòu)松散，分選磨圓較好粒徑在 — ,以細(xì)中砂為主 ,呈淺黃色 ,顆粒均勻 ,有良好的透水性 ,厚度 1015米 ,局部可達(dá) 40 米 ,在低洼地表層有湖泊淤泥質(zhì)土分布。），很少有地層褶皺現(xiàn)象，更無斷裂等大的構(gòu)造形跡出現(xiàn)。 第七章 工程設(shè)計(jì)和功能要求 一、工程設(shè)計(jì) （一）建筑設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)范及 XX縣有關(guān) XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 24 城市規(guī)劃，消防和交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。 二、功能要求 （一）生活給水系統(tǒng) 該項(xiàng)目從縣城給水管網(wǎng)中各引 2 條 DN100 管道接入小區(qū)給水管，多，要求供水壓力 ，形成小區(qū)室外環(huán)狀供水管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時(shí)，另一條進(jìn)入管仍能保證不間斷用水。 變電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘電池組，作分 合閘直流操作電源，采用電磁操作。 第八章 消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生和節(jié)能 一、消防 （一）總平面布局 該項(xiàng)目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4米，建筑物與周圍物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。 （二）衛(wèi)生條件 小區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)化管理，衛(wèi)生有專人清掃，垃圾進(jìn)行分類收集，提高小區(qū)的文明生活方式 。 ②經(jīng)綜合分析、合理選擇管徑，做好管網(wǎng)設(shè)計(jì)，降低管網(wǎng)阻力。 （ 2）土建工程費(fèi)估算 該項(xiàng)目土建工程費(fèi)工計(jì) 1860 萬元。 第十章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 一、概述 考慮 XX縣房地產(chǎn)市場行情變化、物價(jià)指數(shù)上漲趨勢和該項(xiàng)目地理位置的升值趨勢，本報(bào)告通過對(duì)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，以期更好地反映項(xiàng)目在各種市場狀況下的收益情況。 二、借款償還能力分析 該項(xiàng)目銀行借款 20xx萬元，以售樓預(yù)收款償還，貸款利率初步定在 %，預(yù)計(jì) 3 年還清本息。