【正文】 然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。 20xx— 20xx年，我市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)低于 40%，居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、 行和教育等方面 ,消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)總量，提高住房消費(fèi)質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長。 ②城市化進(jìn)程加快提供自型住房需求。在我市發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。國際經(jīng)驗(yàn)表明 ，在人均住房建筑面積達(dá)到 35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。主要表現(xiàn)在能源的開發(fā)，廠礦企業(yè)的增多，使移榆人口快速增加，在榆購房的人將越來越多；同時，對榆林發(fā)展前景的看好，住宅小區(qū)配套設(shè)施的完善及環(huán)境的改善，吸引大批周邊縣城的消費(fèi)者到榆林來購房或進(jìn)行房地產(chǎn)方面投資。對他們而言，價格在 2500— 4000 元 /m2之間的樓盤是他們可以做到收支平衡的選擇。 ②不注重環(huán)境營造 當(dāng)具有代表性的大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)在景觀環(huán)境營造上走過了綠化、人性、花園、園林、生態(tài)等過程而向更高的層次發(fā)展時， XX縣的住宅開發(fā)卻沒有注重景觀、環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，更多的甚至連基本的綠化都做不到。 可以承受的價格 1500— 20xx 元 /m2的房價是大眾理想價，但在 XX 已經(jīng)很少 XX 縣居民所能承受的價格區(qū)間為 3000 元 /m2左右的房價的，而 4000 元 /m2以上的房子很可能讓普通人望塵莫及。 商品住宅性能認(rèn)定是建設(shè)部面向全國推廣的 21世紀(jì)換代住宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在按標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)的住宅產(chǎn)品并不多見， XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 18 至少在榆林地區(qū)很少的。 除以上創(chuàng)新外，產(chǎn)品還具有與榆林一般豪宅同步的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)： 一是智能化，先進(jìn)智能管理系統(tǒng)，依據(jù)建設(shè)部智能化小區(qū)三星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，閉路監(jiān)控，電子巡更，可視 對講，四表遠(yuǎn)傳，寬帶入戶。 五是服務(wù)，“您的物業(yè)，我的事業(yè)”是項目物業(yè)的理念，真正的星級售后服務(wù)，營造星級社區(qū)。 項目價格策略 根據(jù)對 XX縣競爭項目的充分調(diào)查研究和對潛在顧客的分析，結(jié)合項目的成本、利潤分析，以及系列項目對品牌價值的提升，將該項目的平均價格確定為 2500元 /m2，這樣的價格水平是有競爭力的。 第四章 項目建設(shè)條件、址 一、區(qū)域自然條件 （一）地理位置 擬建的住宅小區(qū)擬定位于榆林市 XX縣城北大街西側(cè)，老四九服裝廠舊址。主要成份以石英、長石為主，結(jié)構(gòu)松散，分選磨圓較好粒徑在 — ,以細(xì)中砂為主 ,呈淺黃色 ,顆粒均勻 ,有良好的透水性 ,厚度 1015米 ,局部可達(dá) 40 米 ,在低洼地表層有湖泊淤泥質(zhì)土分布。 (e)侏羅系中統(tǒng)直羅組（ J2z）：為淺灰、灰綠色細(xì)粒砂巖、泥質(zhì)粉砂巖、粉砂質(zhì)泥巖不等厘互屋，上部風(fēng)化較強(qiáng)，巖體破碎，網(wǎng)狀風(fēng)化裂隙發(fā)育，該層埋藏較深，約在 40 米左右。），很少有地層褶皺現(xiàn)象，更無斷裂等大的構(gòu)造形跡出現(xiàn)。砂子、碎石可就近購買，項目的水、電都已到位，只需根據(jù)項目的供水、供電的設(shè)計要求，用相應(yīng)的水管、電 纜與市政給水管網(wǎng)、供電網(wǎng)相連，即可滿足市 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 23 供水、供電需要 三、項目選址及建設(shè)條件 項目選址 結(jié)合 XX縣城總體規(guī)劃，經(jīng)反復(fù)考察論證，擬定住宅小區(qū)建在 XX 縣城北大街東側(cè)，招待所南側(cè)。 第七章 工程設(shè)計和功能要求 一、工程設(shè)計 （一）建筑設(shè)計 該項目嚴(yán)格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計規(guī)范及 XX縣有關(guān) XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 24 城市規(guī)劃，消防和交通要求，并按照設(shè)計任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計。 小區(qū)內(nèi)住宅宜南北向布置，具有良好的采光和通風(fēng)。 二、功能要求 （一）生活給水系統(tǒng) 該項目從縣城給水管網(wǎng)中各引 2 條 DN100 管道接入小區(qū)給水管，多，要求供水壓力 ，形成小區(qū)室外環(huán)狀供水管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時，另一條進(jìn)入管仍能保證不間斷用水。 （三）空調(diào)系統(tǒng) 住宅按分體式 空調(diào)考慮（外墻預(yù)設(shè)空調(diào)外機(jī)擱板并預(yù)留冷凝水管孔洞） （四）供熱系統(tǒng) 熱源考慮由用戶自行選擇天然氣鍋爐供熱。 變電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘電池組，作分 合閘直流操作電源，采用電磁操作。 防雷系統(tǒng) 在樓頂周邊設(shè) 10m 10m網(wǎng)格狀避雷帶，通過柱筋接地，電阻不大于 1 歐姆。 第八章 消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生和節(jié)能 一、消防 （一）總平面布局 該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4米，建筑物與周圍物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。 （四）自動噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng) 網(wǎng)點(diǎn)、會所等公共場所設(shè)自噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng) XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 28 （五）滅火器設(shè)置 商業(yè)配套及住宅配置 5A 型 2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。 （二）衛(wèi)生條件 小區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)化管理，衛(wèi)生有專人清掃，垃圾進(jìn)行分類收集，提高小區(qū)的文明生活方式 。 ②在建筑物中積極推廣采用保暖節(jié)能新型材料，如空心磚和苯板等。 ②經(jīng)綜合分析、合理選擇管徑，做好管網(wǎng)設(shè)計，降低管網(wǎng)阻力。 電氣節(jié)能 ①推廣“綠色照明”工程，照明燈具采用新光源龜板反射罩、電子鎮(zhèn)流器、電容補(bǔ)償器、節(jié)能燈等。 （ 2）土建工程費(fèi)估算 該項目土建工程費(fèi)工計 1860 萬元。 綜上所述，該項目建設(shè)投資如下表所示： 序號 項目 總費(fèi)用（萬元） XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 31 1 開發(fā)建設(shè)投資 4460 土地取得成本 2600 工程費(fèi)用 1860 .1 建筑總投資 .2 公用及輔助工程 2 其他費(fèi)用 240 建設(shè)單位管理費(fèi) 28 可行性研究報告編制費(fèi) 6 設(shè)計費(fèi) 27 地質(zhì)勘探費(fèi) 12 施工圖審查費(fèi) 8 建設(shè)單位臨時設(shè)施費(fèi) 25 施工圖預(yù)算編制費(fèi) 30 招標(biāo)代理 費(fèi) 5 合同公證費(fèi) 6 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 28 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 45 城市消防設(shè)施配套費(fèi) 20 人防工程易地建設(shè)費(fèi) 3 預(yù)備費(fèi) 190 4 建設(shè)期貸款利息 260 5 項目總投資 5150 建設(shè)期利息估算 該項目建設(shè)投資借款 1000 萬元，用于資本金不足時投入項目建設(shè)使用。 第十章 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 一、概述 考慮 XX縣房地產(chǎn)市場行情變化、物價指數(shù)上漲趨勢和該項目地理位置的升值趨勢，本報告通過對財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，以期更好地反映項目在各種市場狀況下的收益情況。 三、銷售收入估算 該項目銷售收入根據(jù)目標(biāo)客戶群的家庭可支配收入善具體估算如下：住宅平均售價為 2500 元 /m2，銷售面積、銷售價格和銷售收入如下表所示： 項目 面積（ m2） 單價（元 小計（萬 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 33 /m2） 元） 住宅 2500 6309 合計 2500 6309 四、銷售稅金及附加估算 該項目銷售稅金及附 加的綜合稅率為 %，城市建設(shè)維護(hù)稅 7%和教育費(fèi)附加 3%，具體各種及稅率如下表所示。 二、借款償還能力分析 該項目銀行借款 20xx萬元，以售樓預(yù)收款償還，貸款利率初步定在 %，預(yù)計 3 年還清本息。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 35 該項目選址合理，規(guī)劃科學(xué)，功能布置優(yōu)化，可為住房創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。