【正文】 形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）◆綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率； ◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；◆套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；◆套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計算應(yīng)符合以規(guī)定：A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計算；B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。含一級市場、二級市場和三級市場； ◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；◆二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場； ◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場；◆房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn) 類型內(nèi)容編號名稱鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。第七章 個人素質(zhì)和能力培養(yǎng)一、心理素質(zhì)的培養(yǎng)；二、行為素質(zhì)的培養(yǎng)（A敬業(yè)精神、B職業(yè)道德）；三、專業(yè)知識的自我提升；四、身體素質(zhì)；五、銷售能力：創(chuàng)造能力；判斷及察言觀色能力；自我驅(qū)動能力；人際溝通的能力；從業(yè)技術(shù)能力；說服顧客的能力。D（1）使用效果好的貴賓，務(wù)必服務(wù)好，至少讓其在一個月能協(xié)助介紹第二套系統(tǒng)以上?；蚴?。３）疾病嚴(yán)重且沒有禁忌癥者——您的情況，如果不及時治療和保健，很快。從50歲開始保健，平均可多活510您的微循環(huán)。在生活不成問題的前提下，假設(shè)一定要您喪失健康和多余的金錢的其中一種，您愿意保留什么？。當(dāng)顧客提出增加一些小贈品時，如自已做工作有一定難度，可請上級主管出面協(xié)調(diào)；以示權(quán)威和機(jī)會難得。要嚴(yán)格遵守預(yù)約時間，如因特殊情況不能前去或遲到應(yīng)通知對方并表示歉意，無法通知時，事后應(yīng)委婉說明情況，避免誤會，盡量不要失約。所以，在會見顧客前應(yīng)充分做好心理調(diào)節(jié)準(zhǔn)備，學(xué)會自我控制情緒，不要把一些不好的情緒帶到工作中，表露在顧客面前。把真誠的贊美貫穿在整個談話過程中。，切不可動怒生氣，應(yīng)保持禮貌用語?！选５谝黄簳h營銷全套流程培訓(xùn)資料會銷人網(wǎng)中國保健品會議營銷行業(yè)第一資訊平臺，更多內(nèi)容請瀏覽會銷人網(wǎng)！會議營銷全套流程培訓(xùn)資料會議營銷業(yè)務(wù)流程技巧成功一定有方法，失敗一定有原因！2+2+2原則：收集數(shù)據(jù)現(xiàn)場的兩次溝通：收集數(shù)據(jù)時要做好溝通工作,第二是登記人員的溝通,通過聊天的形式獲取全面,、兩次電話回訪：,還是老顧客帶的數(shù)據(jù),增進(jìn)與客戶的感情。重點(diǎn)：感情溝通（中心詞—聊家常），在整個營銷過程中主要就是寒暄贊美。TAG: 銷售技巧 會議營銷 銷售流程 電話回訪的注意事項 重點(diǎn)客戶：１）曾使用過產(chǎn)品在一個月左右，因?yàn)檫@個時間對大部分人來說效果最明顯，效果最好，此時回訪，有效率最高2）購買金額在3001000元左右的人群，對產(chǎn)品的 信任度很好，已體會到產(chǎn)品的好處，再投入的空間很大3）購買品種以內(nèi)衣和磁枕為主，使用這2種產(chǎn)品有效，會使其對系統(tǒng)的信任度大加強(qiáng)，尤其是使用磁枕有效果的人更容易產(chǎn)生信任感 會銷人網(wǎng)中國保健品會議營銷行業(yè)第一資訊平臺，更多內(nèi)容請瀏覽會銷人網(wǎng)！4）患有相關(guān)適應(yīng)癥，此類人平時被病患折磨較痛苦，對產(chǎn)品的需求較迫切，易被打動5）對公司的企業(yè)形象及產(chǎn)品的品牌形象認(rèn)可，有好感的人群事項：1．為提高邀約的成功率，應(yīng)選擇重點(diǎn)顧客即經(jīng)濟(jì)條件較好、保健意識強(qiáng)、長期身患疾病或已購買產(chǎn)品、功效明顯、年齡維持在4070歲的消費(fèi)者。164。（4）心理自我調(diào)節(jié)準(zhǔn)備：每個人由于種種原因都會有一些情緒低落，甚至不如意之處，情緒上難免會受到一些影響。這一切不用花一分錢?。?）再多建立信賴，第二次電話回訪距離第一次家訪在12天內(nèi) 注意事項 會銷人網(wǎng)中國保健品會議營銷行業(yè)第一資訊平臺，更多內(nèi)容請瀏覽會銷人網(wǎng)！送函前再次與顧客電話聯(lián)系，讓對方在家等待。７．不可與顧客深談病癥和產(chǎn)品８．不要把真實(shí)價格告訴顧客，但對重點(diǎn)顧客要讓其有心理準(zhǔn)備９．不要與顧客搶話說，盡量讓顧客多說話二、聯(lián)誼活動現(xiàn)場攻單技巧 １．聯(lián)誼活動現(xiàn)場的工作重點(diǎn) 深度溝通，建立信賴 加深痛苦，追求快樂 激發(fā)欲望，采取行動 ２．現(xiàn)場如何確定重點(diǎn)顧客（1）、聽——聽專家講課是否認(rèn)真（2）、看——看資料是否仔細(xì)（3）、摸——是否有興趣摸產(chǎn)品（4）、問——是否關(guān)心產(chǎn)品功效、針對病癥及促銷政 ３．借勢 會銷人網(wǎng)中國保健品會議營銷行業(yè)第一資訊平臺，更多內(nèi)容請瀏覽會銷人網(wǎng)！與主持人、專家、檢測人員密切配合（1）將重點(diǎn)顧客的情況事先暗示給主持人，讓其參與活動、抽獎等，最好能當(dāng)眾承諾（2）將重點(diǎn)顧客的情況事先暗示給檢測人員，讓檢測人員“對癥下藥”，取得其信任（3）先摸清顧客可能選的品種，有針對性地請專家講解，讓消費(fèi)者產(chǎn)生購買心理（4）暗示顧客機(jī)會難得（促銷政策、與專家的私人關(guān)系等）借老顧客：每活動桌上可事先安排老顧客協(xié)助宣傳借上級主管：可以小恩惠拉攏顧客，但不要自已做主。金錢的意義是什么？金錢要轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品才有價值。錢只有交換產(chǎn)品才有實(shí)際意義，否則當(dāng)去世時候滿屋子的鈔票都是廢紙。但是如果及時治療和注意保健，那么就可以改善您的微循環(huán)從而改善您的疾病。呢？選擇大全套的話，可以贈送。B上門收款務(wù)必買點(diǎn)水果或其他禮品上門C貨出三天必須打二次電話問候，六天內(nèi)要上門一次，九天內(nèi)拜訪第二次，每月不得低于五次拜訪。文章轉(zhuǎn)自《會銷人網(wǎng)》第二篇：房地產(chǎn)全套培訓(xùn)資料[模版]房地產(chǎn)全套培訓(xùn)資料第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的特征三、房地產(chǎn)的類型四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)面積的測算第二章房地產(chǎn)市場調(diào)研一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性三、市場調(diào)研的內(nèi)容四、市場調(diào)研的方法第三章 銷售人員的禮儀和形象一、儀表和裝束二、名片遞接方式三、微笑的魔力四、語言的使用五、禮貌與規(guī)矩 第四章 電話禮儀及技巧一、接聽電話規(guī)范要求二、電話跟蹤技巧第五章 房地產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)流程與策略一、尋找客戶二、現(xiàn)場接待客戶三、談判四、客戶追蹤五、簽約六、售后服務(wù)第六章 房地產(chǎn)銷售技巧一、分析客戶類型及對策；二、逼定的技巧；三、說服客戶的技巧；四、如何塑造成功的銷售員；五、如何處理客戶異議；六、房地產(chǎn)銷售常見問題及解決方法?！慨a(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞常用名詞（陰影部分應(yīng)重點(diǎn)掌握）◆五證：；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；；；；◆兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》；◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證； ◆房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場?！艚ㄖ采w率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，〈建筑密度為80%〉）◆綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積?！羝诜渴侵搁_發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同?！魰墓δ芎徒ㄔO(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費(fèi)使用；超級會所則適當(dāng)對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費(fèi)用。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。這種權(quán)利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價格高于當(dāng)年的房改成本價。六、房地產(chǎn)面積的測算計算全部建筑面積有哪些？1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。計算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。三、市場調(diào)研的內(nèi)容1．地段（地點(diǎn)、交通、環(huán)境等）2．公司組成（發(fā)展商、設(shè)計單位、承建單位、物業(yè)公司、環(huán)境設(shè)計等）3．基本參數(shù)（占地面積、總建筑面積、容積率等）4．建筑類別（商場、住宅、商住房、別墅等）5．面積與戶型（面積與戶型配比情況）6． 周邊及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施（周邊包括教育、購物、醫(yī)療、金融等；區(qū)內(nèi)包括會所、健身房等）7． 價格（起價、均價、最高價）8． 推廣策略（現(xiàn)場促銷方式、廣告推廣方式）9． 銷售情況（銷售率等）10．付款方式（一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等）11．客戶群體（客戶群體分布情況）12．樓盤優(yōu)、劣勢等四、調(diào)研方法 1．網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法通過電腦網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行一些基本資料收集，了解樓盤的概況。因此，銷售人員應(yīng)有整潔的儀表、親和力較強(qiáng)的儀容；有主動積極、面帶微笑、親切誠懇的態(tài)度；有進(jìn)退有序的規(guī)范的禮儀；有流利的口才、收放自如的交談能力等。男士看完后將放在上衣口袋，女士如果衣服沒有口袋的將名片放在隨身攜帶的筆記本或資料夾里千萬不能掉在地上，切記不要拿著客戶的名片在手里捏來捏去。即使客戶不能成功認(rèn)購，相信也會留下信任及難忘的印象，為下次認(rèn)購鋪墊了管線。7)笑容，是向?qū)Ψ絺鬟_(dá)愛意的捷徑；8)笑，具有傳染性。對于生意人來說，有一句俗話：不怕貨賣不出去，就怕話說不到家，可見表達(dá)能力之重要。對方在投入地講話時，你要做出相應(yīng)的表情和簡單的應(yīng)答以強(qiáng)調(diào)你真正在聽。4．你是否對公司和產(chǎn)品充滿信心與客戶交談時，特別是介紹自己的公司和產(chǎn)品時，要盡量做到放松和自信，讓客戶感覺到你對自己公司和產(chǎn)品充滿信心。接聽電話后，銷售人員應(yīng)立即詳細(xì)填寫《電話登記表》。晚上也不是很好的時間因?yàn)橥砩贤ǔ６际羌s了一幫朋友在一起喝酒聊天不會和你聊這些問題。避免說教的口氣：妙語就是巧妙的語言及文詞在傳遞個人的思想與觀念?？蛻舻膩碓从性S多渠道，如：媒體廣告、報紙廣告、房地產(chǎn)展會、現(xiàn)場接待、促銷活動、上門拜訪、親友介紹等。對于每一位來展位咨詢的客戶，銷售人員應(yīng)做到認(rèn)真對待，對某些有購房意向的客戶，可直接邀請其回售樓處參觀樣板房，并做進(jìn)一步洽談。因此，做DS時業(yè)務(wù)員應(yīng)先對自身做一簡單介紹，再對項目做一簡介。2．注意事項1)銷售人員應(yīng)儀表端正，態(tài)度親切；2)接待客戶一人，或一主一輔，以二人為限，不要超過三人； 3)若不是真正客戶，也應(yīng)照樣提供一份資料，作簡潔而又熱情的招待；二、介紹項目禮貌的寒暄之后，可配合沙盤模型等做簡單的項目講解（如：地段、朝向、樓高、配置、周邊環(huán)境等），使客戶對項目形成一個大致的概念。根據(jù)客戶意向，一般提供兩、三個樓層即可；5)注意與現(xiàn)場同事的交流與配合，讓現(xiàn)場經(jīng)理知道客戶在看哪一戶型； 6)注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率； 7)現(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該自然親切，掌握火候； 8)對產(chǎn)品的解釋不應(yīng)有夸大、虛構(gòu)的萬分； 9)不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報現(xiàn)場經(jīng)理通過。注意事項1）客戶資料表應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好； 2）客戶資料表是銷售人員的聚寶盆，應(yīng)妥善保存； 3）客戶等級應(yīng)視具體情況，進(jìn)行階段性調(diào)整；4）每天或每周，應(yīng)由現(xiàn)場銷售經(jīng)理定時召開工作會議，依客戶資料表檢查銷售情況，并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。2）對策，通曉相關(guān)法律法規(guī)； ，以“雙贏策略”簽訂條約細(xì)則； ，強(qiáng)力說服，以時間換取客戶妥協(xié)； ，研討條文修改的可能；，按程序辦事，若因此毀約，各自承擔(dān)違約責(zé)任。n n3．沉默寡言型特征：出言謹(jǐn)慎，一問三不知，反應(yīng)冷漠外表嚴(yán)肅。從下訂金到簽約須快刀斬亂麻，免得夜長夢多。n9．神經(jīng)過敏型特征：容易往壞處想，任何事都會刺激他。他們往往會尋求朋友及家人的意見，來決定是否購買商品，對于推銷員，他們的態(tài)度疑信參半，因此，在作購買的決定是他們比一般人還要謹(jǐn)慎?？傊?，只要對商品具有信心，再稍受刺激，他們自然會購買。如未能順利進(jìn)入議價階段，不妨根據(jù)客戶的喜好，反復(fù)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，再次促成其下決心。6．化繁為簡：在簽約時，若客戶提出要修改時，不妨先要求對方看完合同的全部內(nèi)容后再提出，然后針對客戶在意的問題一一解答。有了自信以后，銷售人員在講話的尾語可以作清楚的、強(qiáng)勁的結(jié)束，由此給對方確實(shí)的信息。3．感染只依靠銷售人員流暢的話語及豐富的知識是不能說服所有客戶的。5．提問的技巧高明的商談技巧應(yīng)使談話以客戶為中心而進(jìn)行。相反地，如果有人說：“這樣的房子還