【正文】 員同進同出的尷尬，緊張的停車 位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生尋求辦公新址的想法。 ★ 寫字樓二次置業(yè) —— 看準 現(xiàn)代化。 由此建議： 將本案建筑按東西分為 A、 B 兩座，每層樓規(guī)劃為二個銷售單位，每個銷售單位面積約為 500M2。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 18 頁 由此建議： 本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強的大開間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。 E、 每層衛(wèi)生間處設(shè)置帶有熱水供應的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經(jīng)，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。 建議： A、 在建筑樓頂設(shè)置太陽能熱水器，提供熱水供應； B、 設(shè)置水晶陽光生態(tài)大堂：將 A 座（東端入口） B 座（兩端入口）入口建造鋼化玻璃弧型大堂。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 21 頁 項目營銷推廣建議 結(jié)合我們對項目產(chǎn)品的重新包裝，加上以上主題的同時推出，本案面市后將能夠切中買家的心理需求，達到市場的轟動效應，創(chuàng)造武漢市場上持續(xù)旺銷的寫字樓。 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 22 頁 營銷策略 我們在營銷的策略上，采用多種方式，獨創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關(guān)系，建立關(guān)系營銷，擴大營銷的范圍，引導競爭對手的客戶群向本項目轉(zhuǎn)移，實質(zhì)做到與競爭對手對客戶的爭奪中占上風 項目營銷思路 我們在營銷的策略上，采用多種方式，獨創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關(guān)系，建立關(guān)系營銷，擴 大營銷的范圍，引導競爭對手的客戶群向本項目轉(zhuǎn)移，實質(zhì)做到與競爭對手對客戶的爭奪中占上風。包括入市前、入市、入市后的各種軟硬性廣告、推廣活動和組織方式等的操作，以確保項目順利的入市并可持續(xù)發(fā)展。 ※ 廣告的推廣頻率 我們公司本著少花錢辦大事的原則，合理的分配廣告投放頻率和規(guī)模比例，以最少的投入達到最好的持續(xù)銷售效果。一部分作為發(fā)展商獨立使用的辦公室，另一部分作為整棟大樓公用的現(xiàn)代商務(wù)倉。 現(xiàn)代的社會物流加快，信息提速。 現(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因為這些得以壯大，具備可持續(xù)發(fā)展的無窮潛力。 ◎ 重新規(guī)劃的使用率由原來的 65%上升為 90%，形成與一般甲級寫字樓強烈對比優(yōu)勢。無論是外觀設(shè)計、建筑選材、空間規(guī)劃、配套設(shè)施都要注入強烈的現(xiàn)代元素，以滿足企業(yè)現(xiàn)代化的需求。 新一代健康智能寫字樓帶動寫字樓市場悄然進入二次置業(yè)時代。本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場，高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。 現(xiàn)代新型寫字樓概念，帶來的優(yōu)勢 項目位置不在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，只是在相對中心位置，地理優(yōu)勢不是很明顯，給銷售 要競爭對手新世界中心開發(fā)為發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供空間 帶來一定的阻力 ※ 武廣商圈、 CBD中央商務(wù)區(qū)及江漢一橋周邊規(guī)劃 SOHO商務(wù)居住區(qū)，將為寫字樓項目帶來潛在市場 ※ 銀行證券機構(gòu)較為豐富，有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等 ※ 酒店賓館林立。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標。 ※ 經(jīng)濟發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響。 租售率分析 漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示 ： 漢口寫字樓板塊出租率特征0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%設(shè)大道金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路平均水平平均出租率8570%75%70%75% 分 析： ※ 漢口寫字樓平均入住率為 75％左右 ※ 建設(shè)大道 金融一條街板塊，寫字 樓 不僅租金高，而且入住率也非常高，達 85% ※ 江漢路 及沿江大道板塊入住率 達 70%，由于周邊經(jīng)濟發(fā)展好，寫字樓數(shù)量相對較少，且租金比較低，因而入住率也很高 ※ 解放大道沿線及江漢北路沿線寫字樓入住率為 65％～ 75％之間，入住率低于其它板塊。 ★ 漢口寫字樓板塊租金特征 漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示： 板塊平均租金比較圖0102030405060701建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均租金553025 2035 板 塊 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 建設(shè)大道“金融一條街” 55 解放大道至武勝路 30 取水樓至江漢北路 25 沿江大道及江漢路步行街 20 平均租金 35 項目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 9 頁 分 析： ※ 從租金來看，漢口寫字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。這主要是和武漢市宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平有關(guān)。 ※ 第三階段，從 1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫字樓市場發(fā)展放慢了腳步。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購物中心）一樣，在項目開發(fā)前必須進行可行性分析，準確的市場定位。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應格局。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均銷售價格達到 7000元 /平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價格 2800元 /平方米。 ※ 解放大道至武勝路板塊，寫字樓平均租金在 30 元 /平方米 /月左右， 其價位居武漢市寫字樓的中間水平 。 ※ 40%寫字樓一樓為大堂和金融證券機構(gòu) ,40%寫字樓一樓為商業(yè)購物場所 ,20%寫字樓一樓為金融服務(wù)機構(gòu)。 之所以目前企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求不是很大，主要有以下原因 ： ※ 武漢不同沿海城市，對國際經(jīng)濟大潮感覺 比較遲鈍，對入世亦是如此。 DDN、 ISDN 與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極大地促進了周邊商務(wù)氛圍。 出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳 優(yōu)勢 受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級寫字樓如泰和、武廣、世貿(mào)大廈影響較大 供應，為本案提供市場機會 由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場支持點。 那么這是一個怎 樣的市場呢？ ★ 寫字樓的新市場 —— 二次置業(yè)市場。 ◎ 現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場銷售中的美麗外衣。 現(xiàn)代企業(yè)是開放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合。 因此，能夠滿足二次置業(yè)需求的寫字樓是在健康文化倡導下的，是具有健康空間的，是具有健康設(shè)施的。由繁雜蛻變?yōu)楹喖s，便捷、時尚觸手，一切自然水到渠成。 建議如下： “航空 SHOW 商務(wù)港寫字樓” “航空”點明本案地點位于繁華的航空路； SHOW 旨在表達現(xiàn)代時尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。 ※ 現(xiàn)場包裝 利用樓盤地理位置，布置布幔、條幅等，制造