【正文】 經(jīng)濟指標(biāo) 名稱：亞洲貿(mào)易廣場 地點：武昌區(qū)武珞路 628 號 開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司 總占地面積： 120xx 。 武漢寫字樓主要集中在商務(wù) 區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價基本在 60008000 元 / 。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在 9 93 年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當(dāng)時的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中 心”就曾賣到16000 元 /M2。專案經(jīng)理、策劃員、廣告策劃人員與發(fā)展商進行銷售階段總結(jié)，銷售形勢分析預(yù)測，下階段總體計劃與安排 備注； 。 銷售策略調(diào)整 。 三、銷售階段（第三階段） 第三階段 。銷售文件的準(zhǔn)備 。專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設(shè)計人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，發(fā)展商進行確認(rèn)與把握。 （二）銷售準(zhǔn)備階段（第二階段） 第二階段 。 環(huán)境研究分析項目地段背景調(diào)研附近房地產(chǎn)調(diào)研市場消費傾向調(diào)研分析 。 。 （三）廣告媒體選擇 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 （三） 。 。 。 。 。 。 。 （ 3） 。 。整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。 。 （四）綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū) 。 。 。 （三）外立面材料及顏色 。 。 。 。 。 。 。門、窗 ：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落 。 。 。 。 。 。 。 。戶型實用、舒適。市政與小區(qū)配套皆較為齊全。 外資企業(yè)駐濟高層管理人士：加入 WTO 后，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開發(fā)的重點。 年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。 （ 2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場進入激烈競爭階段，此 時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。地域限制日漸被打 破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷 提升。 。 。 。 。 。產(chǎn)品建議 六、 。 天潤花園項目整體策劃書 目 。 。 3）在全鎮(zhèn)范圍內(nèi)開展錦繡花園“文化活動月”萬人簽名活動。 ③錦繡花園“文化活動月”活動 。 公共活動 。 ①在莞惠沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告； 。 報紙 。 —— 這里離香港只有 45 分鐘 。 。 。盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢與賣點； 。物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù) 。 試想：當(dāng)夜幕降臨的時候，沿鎮(zhèn)中心一路走來。 享受特別服務(wù) 。 —— 錦繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅?? 。 故對策有二：一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。 。 錦繡花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。月收入 5000 元以上 。 。 不足： 。 錦繡花園大型豪華會所，占地逾萬平方尺。 優(yōu)勢： 。 東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競爭盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。 。 。 1998 年廣州市重點城建上馬項目 。（住宅市場環(huán)境、區(qū)域供求及吸納特點、項目競爭優(yōu)劣 分析） 項目發(fā)展建議 。已開發(fā)樓盤供應(yīng)狀況 。項目附近競爭性住宅看法物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 概要： a. 。（位置、周邊基本居民生活服務(wù)設(shè)施配套、公交、道路規(guī)劃情況） 。 。（城市功能發(fā)展情 況、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施情況分析、交通條件等城市建設(shè)發(fā)展 。 。 。 。B、 。A、項目地塊位置分析 。買家分析 l 私人購買 VS 集團購買 l 本地人買家 VS 外地人買家 l 本市買家：海珠區(qū) VS 其他舊城區(qū) l 成交單元面積 l 買家年齡 l 成交總額，買家承受能力 四、 項目區(qū)位特性分析 摘要 —— 項目地塊在城市發(fā)展中的地位 。 XX 花園市場研究報告提綱 一、 概論 序言 研究目的 研究方法 l 詳盡的資料搜集及分析工作 l 入戶問卷調(diào)查 l 現(xiàn)場訪問 主要結(jié)論和建議 二、 廣州市住宅市場概況 摘要：廣州市區(qū)域概況 總面積、市區(qū)面積、占全市面積 。活動的時間和方式必須考慮執(zhí)行地點和執(zhí)行人員的情況進行仔細(xì)分析，在具體安排上應(yīng)該盡量周全，另外，還應(yīng)該考慮外部環(huán)境 {如天氣、民俗 }的影響。 3. 活動要圍繞主題進行并盡量精簡 很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執(zhí)行很多的活動，認(rèn)為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分。 淺談活動策劃案書的寫作 活動策劃方案是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動策劃案，無論對于企業(yè)的知名度，還是對于品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。 2. 直接地說明利益點 在確定了唯一的主題之后，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達(dá)的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什么呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關(guān)系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)該直接告訴消費者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應(yīng)該販賣最引人注目的賣點 ，只有這樣，才能使目標(biāo)消費者在接觸了直接的利益信息之后引起購買沖動，從而形成購買。策劃要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進行周密的思考外，詳細(xì)的活動安排也是必不可少的。 房地產(chǎn)類策劃 實例剖析，僅供參考。成交價格密集區(qū)域 。 。 。 。項目區(qū)域的人口狀況 。 。 。 。 。項目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ) 。項目附近同類樓盤開發(fā)物業(yè)供應(yīng)情況 調(diào)查范圍： 樓盤規(guī)模： 調(diào)查時間： 。 。 。 。 故本案略去了商鋪的推廣銷售一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花園個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。 。 三、錦繡花園的優(yōu)勢與不足 。 區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全 。 。 物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務(wù)，使錦繡花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力。 。 。 舉辦各種公共活動，樹立錦繡花園美好形象，迅速提升錦繡花園的知名度、美譽度和記憶度。 。 輝煌人生，超凡享受 。 享受交通便捷 。 。 。 。我們把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期 。主題 1：輝煌人生，超凡享受 。主題 1：輝煌人生，超凡享受 。 廣告發(fā)展期（ 3—— 4 個月） 。 戶外廣告 。 。 。 。戶外廣告 8 萬元 。（注：以上費用均為估算） ?？驮炊ㄎ? 五、 。 。 。 。 。 。 項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市 場認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。 其中： 小高層發(fā)展分三個階段： （ 1）以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景 x 四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。 隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型 外地駐濟企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。本案多層商業(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂。 。 。B 棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。 。 。售樓處選址： 。人員流動量大，易擴大知名度。中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而 。 。在此階段應(yīng)注意前期的價格制定 ,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。 。 。 。 第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久 。車體 —— 主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。人員安排 市場研究分析 。在與發(fā)展商共 同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進行第二階段的工作內(nèi)容。廣告計劃及文案設(shè)計審核 。 。廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成 此階段基本為策劃報告內(nèi)容的實施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進 行與廣告公司的接洽、聯(lián)絡(luò)與監(jiān)督，并及時 與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進行現(xiàn)場布置；進行業(yè)務(wù)員培訓(xùn)，及一切銷售資料的準(zhǔn)備與落實。廣告策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理 廣告效果檢討 。 階段銷售會議 。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫 字樓開發(fā)的利潤較高，同時風(fēng)險亦較大。武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟活躍。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿(mào)廣場。 。 。 。 。M2 月，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個月付清（選擇此種方式的客戶也不會多，以 100M2 面積計算，首期付出了 20%的款項后，五年共 付 70 萬元，而采用按揭形式購買僅需 480000 元，相當(dāng)于五年分期的 70%） 管理費： 元 / 。 。 。球館、美發(fā)美容中心等。 。 。項目分析 項目理解 。 。 。 。 。地上 79 層為飲食娛樂、休閑、健身中心 。 。專用消防電梯，另設(shè)步梯通道 3 條，寬 。 。 。 。 。 。 。 。層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設(shè) 。 。 。 。 。 。 。 。寫字間均裝天花，地面鋪地毯 租售方式：可售、可租 售價：均價 7000 元 /M2 月租價： 35 元 /M2 起，升高一層加 1 元 /M2，均價約為 55 元 /M2 開發(fā)商：中商集團中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司 物業(yè)顧問：香港屋宇物業(yè)管理有限公司 建筑商：武漢建工集團 過往推廣策劃 過往市場定位： 5A 智能 大廈 過往目標(biāo)客戶群定位： IT 行業(yè) 過往銷售價格： 7000 元 /M2 項目機會及優(yōu)勢分析 中國年底加入世貿(mào)國外資本的涌入促進整個寫字樓市道好轉(zhuǎn)，本項目作為寫字樓同樣受惠。強的吸客能力 中商廣場為武漢上市公司中商集團開發(fā)，中商具備品牌 優(yōu)勢， 。 。又無靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢，充 。 。能。天花，地面鋪設(shè)地毯，為競爭對手所沒有 ，進一步拉近了與 。因此，外商在國內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場調(diào)查方面，尋根 。 在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個競 爭樓盤，檔次雖略低，但以 。 。 。 。雙倍的努力。心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢，同時強化 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。的都是商界中的“翹楚”、“ 。 目標(biāo)客戶群定位 從企業(yè)性質(zhì)定位 境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè) 國內(nèi)中大型國有企業(yè) 國內(nèi)有實力的私營企業(yè) 。 。 。 。 。 六、推廣策略 。因此，很難吸引投資客。在項目價位無優(yōu)勢，質(zhì)素?zé)o明 顯差別的情況下，呆板和繁重的付款方式應(yīng)是造成本項目前期不成功的主因。即稱位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)。 。展示會的場所等。五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。設(shè)計 logo、統(tǒng)一標(biāo)識 。商賈首選（強調(diào)客戶群層次） 口首付、口風(fēng)險、五年返租 。值） 。價格均價建議不高于 5600 元 /M2 2． 2 。付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。具體實施舉例如下： 例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場寫字樓 100M2，租期二年，租金為平均租金約 55 元 /M2，管理費為 元 /M2，現(xiàn)實行“租轉(zhuǎn)售”， 。 例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓 100M2，售價為 5600元 /M2 具體計算為： 100M235600 元 / 。為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張， 。標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對比較明確，如某些渡假村 。證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。 。優(yōu)惠政策 3.