【正文】 跨縣自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目是否在不動產(chǎn)所在地預繳稅款，并未進行相關規(guī)定。遵循這一原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產(chǎn)項目為對象的。四是創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場在經(jīng)濟活動中的作用和活力，在推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結構優(yōu)化、消費升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側(cè)結構性改革等方面將發(fā)揮重要的促進作用。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務業(yè)適用6%稅率。我們就有關問題組織了本期問答。16 號公告中明確，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。全面推開營改增試點政策指引（十）物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水、電、燃（煤）氣費增值稅征收管理問題關于物業(yè)管理企業(yè)代收水電費、暖氣費等問題的增值稅處理原則，我們已在《全面推開營改增政策指引（三）》中進行了明確，基于上述原則，現(xiàn)對有關物業(yè)管理企業(yè)代收業(yè)務的操作口徑進一步明確如下：物業(yè)管理企業(yè)代收的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租，在收到款項時向消費者開具收據(jù)，并全額轉(zhuǎn)付給水、電等實際提供方的，不作為物業(yè)管理企業(yè)的增值稅銷售額，不繳納增值稅。關于小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務代開專用發(fā)票問題關于小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅專用發(fā)票代開事宜，可選擇按照指引（七）第一條把握，也可按以下原則把握：（１）對于無差額扣除項目的建筑業(yè)小規(guī)模納稅人，申請在服務發(fā)生地代開增值稅專用發(fā)票的，代開專票并繳納稅款后，該筆業(yè)務暫不進行增值稅預繳申報；（２）對于有差額征稅項目的建筑業(yè)小規(guī)模納稅人。（四）農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票。對于無法收回的交通費等發(fā)票，不再開具增值稅發(fā)票。購房者統(tǒng)一支付對價，可參照混合銷售的原則，按銷售不動產(chǎn)適用稅率申報繳納增值稅。鑒于根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策，執(zhí)行期限為2017年12月31日止。（二）是否享受3萬元（按季納稅9萬元）以下免征增值稅政策，雖然應以增值稅納稅主體來判定，也就是在機構所在地申報時，才能判定是否享受。而目前操作中，代開專票時，需要全額繳稅后方可全額代開。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍問題36號文規(guī)定，選擇適用一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。上述規(guī)定的出臺明確了已繳納營業(yè)稅但未開具發(fā)票事宜如何銜接以及具體的時限要求，納稅人發(fā)生上述情形在開具普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，同時將繳納營業(yè)稅時開具的發(fā)票、收據(jù)及完稅憑證等相關資料留存?zhèn)洳?，在發(fā)票備注欄單獨備注“已繳納營業(yè)稅”字樣。全面推開營改增試點政策指引（六）一、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。同時，向納稅人宣傳一般納稅人與小規(guī)模納稅人相比，存在的優(yōu)勢，引導納稅人辦理資格登記?？偩?3號公告中，對增值稅一般納稅人資格登記問題進行了明確，營改增試點實施前銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的年應稅銷售額超過500萬元的試點納稅人，應向主管國稅機關辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。營改增之前，營業(yè)稅是由保險公司代扣代繳，營改增之后，個人代理人成為了增值稅納稅人。全面推開營改增試點政策指引（二）一、關于建筑業(yè)臨時稅務登記問題建筑企業(yè)跨縣區(qū)提供建筑服務，在地稅部門管理時，持外管證在勞務發(fā)生地辦理報驗登記，就地繳納稅款并代開發(fā)票。這一原則對于建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法同樣適用。從二者征稅范圍注釋來看，景區(qū)門票不屬于組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務等服務的業(yè)務活動，應屬于“提供游覽場所”的文化服務，因此，景區(qū)門票適用文化服務征收增值稅。三是明確登記程序。對于現(xiàn)實中存在的?建筑工程施工許可證?以及建筑工程承包合同都沒有注明開工時間的情況，按照實質(zhì)重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實際已開工的證明，可以按照建筑工程老項目進行稅務處理。16號公告中明確，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。主管國稅機關可匯總代開，并將代理人清單留存。建筑業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對建筑行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對建筑行業(yè)實實在在的利好。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。第一篇：山東國稅全面推開營改增試點政策山東國稅全面推開營改增試點政策一、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用簡易計稅方法的對象問題部分房地產(chǎn)企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以房地產(chǎn)項目為對象還是以整個納稅主體為對象。營改增前，企業(yè)收到預收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預收款的結算憑證。二、關于建筑業(yè)納稅人適用簡易計稅方法的對象問題部分建筑企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以建筑項目為對象還是以整個納稅主體為對象。具體操作如下：保險公司按月或按季匯總代理人清單，注明其姓名、身份證號、代理費收入、是否為個體工商戶等詳細信息，并經(jīng)代理人簽字確認后，由保險公司到主管國稅機關代開發(fā)票。對此問題，有人認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品用于出租并沒有進行明文規(guī)定。全面推開營改增試點政策指引（四）一、關于建筑工程老項目的確定問題?營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定?中規(guī)定，建筑工程老項目是指：（1）?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得?建筑工程施工許可證?的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。核實的數(shù)據(jù)由稅企雙方共同簽字確認并留存。旅游服務，是指根據(jù)旅游者的要求，組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務等服務的業(yè)務活動。舉例來說，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。本著不影響現(xiàn)有財政利益格局的原則，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個項目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務登記的，參照銷售不動產(chǎn)的稅務辦法進行處理，在不動產(chǎn)所在地按照5%進行預繳，在機構所在地進行納稅申報，并自行開具發(fā)票，對于不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關申請代開。三、關于保險公司個人代理人問題在保險行業(yè)中，存在著大量的個人代理人，他們向保險公司收取代理手續(xù)費，并在授權的范圍內(nèi)代為辦理保險業(yè)務。全面推開營改增試點政策指引（三）一、關于物業(yè)公司代收水電費、暖氣費問題物業(yè)公司代收水電費、暖氣費，繳納營業(yè)稅時實行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。該文件規(guī)定，認定辦法第五條第（三）款所稱不經(jīng)常發(fā)生應稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經(jīng)常發(fā)生應稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應稅行為。全面推開營改增試點政策指引（五）一、關于一般納稅人資格登記問題一是落實總局要求。對于應辦理而未辦理一般納稅人資格登記的營改增試點納稅人，主管稅務機關要告知納稅人，如果不辦理登記，將按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票。不分別核算的，從高適用稅率或征收率。二、關于“已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票”問題23號公告中明確規(guī)定：“納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票”。誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。但目前在操作層面存在兩個問題：一是計稅與開票不銜接，差額計稅，全額代開，意味著實際預繳稅款并不等于代開發(fā)票上注明的稅款。因此，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，應以在建筑服務發(fā)生地取得的全部價款和價外費用，確定是否可以享受3萬元（按季納稅9萬元）以下免征增值稅政策。五、其他個人采取預收款形式出租不動產(chǎn)享受小微企業(yè)免征增值稅政策問題其他個人采取預收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“買房送裝修、送家電”征稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房贈送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營銷模式，其主要目的為銷售住房。對于將返程火車票、飛機票等交通費發(fā)票原件交給購買方，導致旅游企業(yè)無法以原件作為扣除憑證的情況，可以以上述交通費發(fā)票復印件（購買方簽字確認）作為差額扣除憑證。（2）對不享受免稅政策的批發(fā)、零售納稅人，依照3%征收率按簡易辦法計算繳納增值稅而自行開具或委托稅務機關代開的農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票，可以計算抵扣進項稅額。登記為增值稅一般納稅人的個體工商戶同樣適用上述條款，出租住房應按照5%%計算應納稅額。三、關于個人代理人集中代開發(fā)票適用范圍問題山東省國家稅務局全面推開營改增試點政策指引（二）中關于保險公司個人代理人集中代開發(fā)票的規(guī)定同樣適用于證券、電信等行業(yè)，相關行業(yè)可以參照執(zhí)行。對此問題，有人認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品用于出租并沒有進行明文規(guī)定。第四篇：全面推開營改增試點問答全面推開營改增試點問答5月1日起，將在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅改革，這意味著現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改繳增值稅，已在我國實行了20余年的營業(yè)稅將退出歷史舞臺。將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍。三是進一步減輕企業(yè)稅負，是財稅領域打出“降成本”組合拳的重要一招，用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎。房地產(chǎn)業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對房地產(chǎn)行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產(chǎn)行業(yè)實實在在的利好。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項目為對象的。對代理人中的個體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票，對代理人中的其他個人，應按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。十二、關于個人二手房購買時間的確定問題《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》中規(guī)定：對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。根據(jù)《國家稅務總局關于調(diào)整增值稅一般納稅人管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2015年第18號）及相關規(guī)定，結合新舊稅制銜接的實際，主管稅務機關要在試點實施后10個工作日內(nèi)制作《稅務事項通知書》，告知納稅人應當在收到《稅務事項通知書》后10個工作日內(nèi)向主管稅務機關辦理相關手續(xù)。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內(nèi)通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預繳增值稅。此處“扣除額”=該套房產(chǎn)已繳納營業(yè)稅金額/5%，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅