【正文】 就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案?？⒐を?yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。接下來(lái)就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情，沒(méi)寫(xiě)進(jìn)來(lái)。憤青們又會(huì)說(shuō)，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。無(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了；沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。非常的社會(huì)主義特色。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。你試圖規(guī)范做事，誠(chéng)實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。但是這個(gè)東西又只不過(guò)是整個(gè)過(guò)程中的一件小事。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺(jué)得比較奇怪?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過(guò)程中，監(jiān)理公司都沒(méi)人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。你要說(shuō)這是誰(shuí)的責(zé)任吧，這根本都說(shuō)不清楚。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。在國(guó)土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。隨便你怎么公示。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧。1預(yù)售許可證終于說(shuō)到這個(gè)了。嘿嘿，又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去。我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。最近這3年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。而且得一步一步來(lái)。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。最后只能把施工單位拉出?lái)，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因?，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。現(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。0時(shí)要布設(shè)攝測(cè)量三維標(biāo)，進(jìn)行攝影形成立體像對(duì)；主題封頂段：大象的混泥土梁、板、承重柱貼有標(biāo)尺的攝影相片，有代表性結(jié)構(gòu)標(biāo)高9層）混泥土施工狀況相片，主題封頂相片；竣工階段：建筑物正面、側(cè)面全景，質(zhì)量事故發(fā)生部位的位移、沉降、變形及處理的相片、攝像； 完成責(zé)任部本/人：項(xiàng)目部 三十一、成勘院竣工測(cè)量 審批時(shí)限：7個(gè)工作日 聯(lián)系電話；83227508 審批部門：成都市勘察設(shè)計(jì)院收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)（需申報(bào)圖紙后根據(jù)點(diǎn)位、放線長(zhǎng)度、面積進(jìn)行收費(fèi)）公司需準(zhǔn)備資料：總平圖復(fù)印件 其它部門需提供資料：無(wú) 完成責(zé)任部本/人：項(xiàng)目部 三十二、竣工并聯(lián)審查 審批部門：成都市建設(shè)委員會(huì) 審批時(shí)限：7個(gè)工作日 聯(lián)系電話：86921925 注意事項(xiàng)：綠化不達(dá)標(biāo)的每平米按3元收費(fèi)；不修建人防地下室的按每平米28元收費(fèi)； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程在驗(yàn)收申報(bào)資料時(shí)，可提前預(yù)約各部門勘察現(xiàn)場(chǎng)及審查資料，以免交件后現(xiàn)場(chǎng)或資料不符合，發(fā)生退件。將資料提交至房管局信息中心，購(gòu)買到KEY后，交窗口激活即可用。燃?xì)夤臼芾砗?，出固定合同，雙方完成合同后，我公司付款，燃?xì)夤敬_定設(shè)計(jì)人員，聯(lián)系我公司相關(guān)負(fù)責(zé)人員與對(duì)方設(shè)計(jì)人員聯(lián)系溝通，確定方案。完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員十七、白蟻防治辦理： 審批部門：市白蟻防治所將地下室2層建施及總平圖刻制成光盤，并帶上報(bào)建費(fèi)繳納復(fù)印件去市白蟻防治所擬白蟻防治合同，拿回公司走流程。施工圖出好后，與自來(lái)水公司聯(lián)系確定施工隊(duì)，聯(lián)系施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工，待施工完成后，進(jìn)行竣工結(jié)算，以此費(fèi)用為準(zhǔn)，將預(yù)付款進(jìn)行多退少補(bǔ)（如是退款給公司，需根據(jù)結(jié)算數(shù)據(jù)先由公司開(kāi)具收款收據(jù)，后退款并取得發(fā)票）。建設(shè)工程方案總平圖5份；建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案2套；日照分析綜合計(jì)算圖；A3幅面效果圖2份 注意事項(xiàng)：方案設(shè)計(jì)時(shí)必須一次設(shè)計(jì)到位，設(shè)計(jì)中對(duì)不確定的因素應(yīng)事先與規(guī)劃局進(jìn)行咨詢，避免在報(bào)批審查中出現(xiàn)較多問(wèn)題多次進(jìn)行修改；方案一經(jīng)通過(guò)不能進(jìn)行修改；完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員、設(shè)計(jì)研發(fā)部五、辦理交評(píng)、環(huán)評(píng)交評(píng)（定公司，簽合同，付款，交方案總圖及電子文檔于對(duì)方公司，催促聯(lián)系上交評(píng)會(huì)議）環(huán)評(píng)（定公司，簽合同，付款，交立項(xiàng)證明及項(xiàng)目各相關(guān)數(shù)據(jù)（以立項(xiàng)范圍為一次環(huán)評(píng)范圍）、方案總圖及電子文檔于對(duì)方公司，催促聯(lián)系上環(huán)評(píng)會(huì)議）（環(huán)評(píng)不影響前期手續(xù)辦理，但為后期竣工驗(yàn)收必須手續(xù)及財(cái)務(wù)辦理貸款前提）完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員、預(yù)算合約部六、規(guī)劃許可證 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917530 審批時(shí)限：1個(gè)工作日 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi) 申請(qǐng)材料：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表；土地權(quán)屬文件；測(cè)繪單位出具的坐標(biāo)放線資料1套。第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程大全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程規(guī)劃方案審批 需提交以下資料：1)〈規(guī)劃方案送審表〉一份2)小區(qū)主要配套公建項(xiàng)目一覽表一份3)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的現(xiàn)狀地形圖一份。完成責(zé)任部本/人：前期報(bào)建人員四、方案圖審查審批單位：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917530 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程審批時(shí)間：15個(gè)工作日 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi) 申請(qǐng)材料：建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單。待水表安裝設(shè)計(jì)人員確定后，帶我公司相關(guān)工程人員去與對(duì)方設(shè)計(jì)人員銜接溝通，出自來(lái)水安裝施工圖。（衛(wèi)生、環(huán)保、消防均到場(chǎng)）。完成責(zé)任部本/人：項(xiàng)目部二十、燃?xì)馍陥?bào)：審批部門：成都城市燃?xì)庥邢挢?zé)任公司 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程申請(qǐng)材料： ①申請(qǐng) ②建筑紅線圖 ③建筑總平圖 ④圖紙電子文檔刻盤。完成責(zé)任部本/人：營(yíng)銷策劃部 二十五、購(gòu)買預(yù)售方案及管理KEY： 審批部門：房管局信息中心 申請(qǐng)材料：介紹信公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼、資質(zhì)證書(shū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程《使用企業(yè)登記表》《從業(yè)人員使用登記表》經(jīng)辦人身份證法人身份證使用人身份證。0階段，基槽底部、地下室隱蔽前、177。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。那是真管得不錯(cuò)。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門真的做過(guò)審核。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。12插曲,來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說(shuō)一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。如果這里有國(guó)土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年的開(kāi)發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒(méi)有解決任何問(wèn)題，它只不過(guò)是將需求延后。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。從來(lái)都是如此。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫(xiě)預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分離的。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。這就完成了。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。這整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。憤青們不要在這里給我指三道四。項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮