【正文】 、組織、考核等工作。周交替更換一次； 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。 一、設(shè)備管理內(nèi)容 1. 供配電設(shè)備 每日按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電機(jī)房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； 配電機(jī)房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。 嚴(yán)禁不明身份的人入內(nèi)，發(fā)現(xiàn)可疑人員或可疑情況要及時(shí)報(bào)告上級(jí)。 要求熟悉本宿舍人員的住宿情況，嚴(yán)格出入登記和訪客登記制度。每次換花期間地裸露不得超過 5 天； g. 花卉應(yīng)生長(zhǎng)健壯、花型正、花色艷、花期長(zhǎng)，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理； h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。樹木生長(zhǎng)期施追肥，可以按照植株的生長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行； “注”：花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。 病蟲害防治 a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合； b. 對(duì)不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。 暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長(zhǎng)。綠化本著“經(jīng)濟(jì)、美觀”的指導(dǎo)思想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點(diǎn)與一般，集中與分散，點(diǎn)、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立體綠化，收到“立地成景，四季常青的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。經(jīng)常巡查、抽查，收集客戶反映的信息， 進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥，進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蟲害、鼠患。 若火勢(shì)過大且消防警已到場(chǎng)時(shí)，不必要的人員要迅速撤離。 到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須聽從現(xiàn)場(chǎng)指揮的調(diào)配。 （二）對(duì)于復(fù)雜裝修、大面積裝修，要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案，方可開工。 發(fā)現(xiàn)觸電事故 切斷電源，使觸電者脫離電源； 報(bào)告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時(shí)盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話 120，請(qǐng)求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場(chǎng)； 引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)； 無救護(hù)車時(shí)，臨時(shí)調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。 車輛駛出學(xué)校時(shí)，收回停放證，做好記錄。 負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出、停放管理工作。 ，督促學(xué)生遵守宿舍紀(jì)律，搞好宿舍衛(wèi)生，協(xié)助學(xué)校進(jìn)行諸如雅室評(píng)比等各項(xiàng)工作。 第 三 章 物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)設(shè)立和整體運(yùn)作流程 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提 供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 隨 著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對(duì)特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢(shì)，我司提供的有償服務(wù)得到了廣大業(yè)主和住戶充分肯定。一方面，不斷吸納高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才充實(shí)管理層，到目前為止，大專以上學(xué)歷的員工已占到管理層人員總數(shù)的 88%；另一方面，建立完善的培訓(xùn)機(jī)制，積極鼓勵(lì)員工參加內(nèi)部及外部的各類專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，培養(yǎng)了一大批業(yè)務(wù)能力較強(qiáng)、技術(shù)水平過硬的專業(yè)管理隊(duì)伍，有力地保證了公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量的高質(zhì)素。 質(zhì)量方針 “盡心盡力，做到最好” （四） 公司所取得的國(guó)家認(rèn)證情況 ? 1998年 7月，我司的管理體系通過德國(guó) DQS和中國(guó)方圓標(biāo)志認(rèn)證委員會(huì)質(zhì)量認(rèn)證中心的 ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)合認(rèn)證，成為廣州地區(qū)首家通過質(zhì)量管理體系國(guó)際國(guó)內(nèi)雙認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)。 東華物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊(duì)伍、高效的運(yùn)行機(jī)制、先進(jìn)的管理理念和管理方法以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和有效的質(zhì)量保障體系，而且形成了較大的管理規(guī)模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業(yè)分工體系。 ? 1992 年，東華物業(yè)管理的五羊新村以總分第一名的好成績(jī)，在建設(shè)部組織的全國(guó)模范文明住宅小區(qū)評(píng)比中折桂； ? 1998 年 8 月，東華物業(yè)在廣州地區(qū)的同行業(yè)中，首家通過 ISO9001 質(zhì)量管理體系國(guó)際、國(guó)內(nèi)雙認(rèn)證； ? 從 1988 年開始，東華物業(yè)及其所管理的物業(yè)屢獲殊榮。 ? 中國(guó)方圓向我司頒發(fā)的 ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書。多年來的管理、服務(wù)咨詢調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，住戶對(duì)我司的管理服務(wù)滿意率均保持在 90%以上，紛至沓來的一面面錦旗就是最好的見證。 廣州東華物業(yè)管理有限公司的控股公司廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司成立于 20xx 年 7 月，注冊(cè)資金 20xx 萬元。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。 三、管理服務(wù)人員的配備（ 81 人） 常駐主管： 1 人 初中校區(qū) 22人 保安： 10 人 花工： 2 人 清潔： 10 人 高中校區(qū) 58人 保安： 24 人 花工： 4 人 清潔： 15 人 宿管： 10 人 司機(jī)： 1 人 高壓電工： 4 人 第四章 質(zhì)量保證措施 第一節(jié) 保安管理 治安管理 一、治安管理服務(wù)內(nèi)容 學(xué)?；緦?shí)行封閉式管理； 實(shí)行 24 小時(shí)值班及巡邏制度； 執(zhí)行學(xué)校內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如： 照明、漏水等； 結(jié)合學(xué)校特點(diǎn)，制訂安全防范措施； 進(jìn)出學(xué)校各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行； 學(xué)校停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊； 非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔； 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 對(duì)裝修施工人員的進(jìn)出管理進(jìn)行辦卡登記做到一人一卡，按 照裝修管理規(guī)定認(rèn)真管理轄區(qū)內(nèi)的裝修施工人員。 巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋； 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場(chǎng)等； 按治安管理服指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間。我們著重開展以下幾項(xiàng)工作： 一、我們堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念 ,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。附火警應(yīng)急程序如下： （一）報(bào)警 管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí)，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。 滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。 第二節(jié) 清潔管理 一、清潔管理 （一）清潔衛(wèi)生管理要點(diǎn)： 1．全員保潔，人過地凈；重點(diǎn)部位，重點(diǎn)保潔。 （三）消殺 過程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲藥水，消殺蟲害；投藥、放藥、裝籠、堵洞，消滅鼠患。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。 清除雜草 a. 應(yīng)及時(shí)清除雜草，除早、除小、除了； b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。邊緣斜坡宜為 300mm； 喬灌木 灌溉與排水 a. 對(duì)新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分； b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧； c. 灌溉前應(yīng)先松土。一般喬木胸徑在 15cm 以下的，每 3cm 胸徑應(yīng)施堆肥，胸徑在 15cm 以上的，每 3cm 胸徑施堆肥 。 灌木 類 灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。 補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。必須按時(shí)上下班，做好交接班工作。 同事之間相互尊重，相互團(tuán)結(jié)，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，共同做好管理工作。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則實(shí)施安全管理。 2 .供氣設(shè)備 與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。 定期檢查 每月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》； ，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作， 每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。 培訓(xùn)計(jì)劃 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)考核 培訓(xùn) 組織 （ 3）培訓(xùn)實(shí)施流程 員工培訓(xùn)分為三個(gè)階段，即：崗前培訓(xùn) —— 崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn) —— 在崗培訓(xùn)。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，我們制訂了完善的管理規(guī)章制度。 第九章 服務(wù)響應(yīng)差異表 采購(gòu)人需求 投標(biāo)人響應(yīng) 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 承諾 差異 1 一、招標(biāo)范圍 詳見招標(biāo)文件《采購(gòu)人需求》 完全響應(yīng) 2 二、招標(biāo)要求 完全響應(yīng) 3 三、付款方式 完全響應(yīng) 4 投 標(biāo) 人：（單位公章） 法定代表人或委托代理人（簽字或蓋章）： 日 期： 二〇〇八年八月六日